旧区改造项目拆迁补偿安置方案

新梅太古城（二期）旧区改造项目
拆迁补偿安置方案

新梅太古城（二期）旧区改造项目第一轮居民意愿征询已于2010年7月12日通过，根据《上海市人民政府印发关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作意见的通知》（沪府发【2010】5号）的精神，现对房屋拆迁补偿安置方案进行公示。
一、拆迁范围
具体地址详见公示栏。
二、拆迁补偿安置的法律和政策依据
1、《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》（沪府发【2009】4号）
2、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（上海市人民政府令111号）
3、《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》（沪房地资拆【2001】673号）
4、关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知（沪房地资拆【2005】260号）
5、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（上海市人民政府令第61号）
6、《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》（沪价商2002第010号）的有关规定
7、《上海市人民政府印发关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作意见的通知》（沪府发【2010】5号）
8、本基地参照《关于开展旧区改造事前征询制度试点工作的意见》（沪建交联【2009】319号）、《关于印发<关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）>的通知》（沪房管拆【2009】88号）的相关规定
9、其他相关的法律和规范性文件
三、被拆迁对象的补偿安置计户标准
计户标准：被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户。
四、认定标准和补偿安置方案（本方案所示价格均为人民币）
1、居住房屋的认定与补偿标准
（1）被拆除房屋的建筑面积认定
详见《新梅太古城（二期）旧区改造项目被拆除房屋建筑面积的认定办法》（公示于基地公示栏）。
（2）拆迁居住房屋补偿标准
被拆除居住房屋价值补偿计算公示如下：
①拆除私有居住房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其居住房屋价值补偿计算公式为：
被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。
②拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，其居住房屋价值补偿计算公式为：
被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴。
评估价格=被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。
如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。基地评估均价标准，以房屋拆迁许可证范围内被拆除居住房屋的评估总价除以总建筑面积。本基地评估时点以2007年9月27日为准（拆迁许可证核发之日），考虑到房产市场的价格波动及基地具体启动情况，现参照2011年6月5日（评估公司选举之日）时点进行修正。经闸北区住房保障和房屋管理局核定，本基地评估均价为 元/平方米（详见公示栏）。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。
被拆除房屋属于旧式里弄、简屋以及其他非成套独用居住房屋的适用套型面积补贴。
套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户。经闸北区人民政府认定，本基地补贴面积标准为每证15平方米建筑面积。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。
经闸北区人民政府认定，本基地补贴系数标准为30%。
其他未见证的被拆除建筑物面积不予计入。
（3）安置方式选择
拆迁范围内的被拆迁人、房屋承租人，按照公式计算被拆迁居住房屋价值补偿款后，可以选择货币安置，也可以选择拆迁补偿款购买基地提供的房源安置。
①货币安置
私房所有人根据被拆除私有居住房屋价值补偿计算货币补偿金额；公房承租人根据被拆除房屋承租人居住房屋价值补偿计算货币补偿金额。
②房源安置：本基地安置房源（一房一价，以具体选购房源为基准）
A、异地配套商品房房源：
a、浦江镇：建筑面积均价7800元/m2
b、盛桥北岸郡庭：建筑面积均价11600元/m2
基地优惠均价9600元/m2
B、同区域配套商品房房源：
市北8号地块：建筑面积均价17900元/m2
房屋选购办法详见《新梅太古城（二期）项目居民动迁安置款购买动迁安置房的办法》（公示于基地公示栏）。
（4）住房保障托底对象的认定和货币补贴
住房保障托底对象的补偿安置
A、住房保障托底对象的认定
详见《新梅太古城（二期）旧区改造项目住房保障托底对象的认定标准》（公示于基地公示栏）。
B、住房保障托底对象补偿标准
动迁实施阶段，拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的基本居住条件。
住房保障托底货币补贴计算公式为：
住房保障托底货币补贴=异地配套商品房托底单价×（住房保障托底对象×22平方米建筑面积/人-补偿安置后的房屋折算面积）。
参照市属动迁安置房的单价确定异地配套商品房托底单价为7800元/平方米。
住房保障托底对象由区住房保障机构参照本市住房保障相关管理办法明确的申请条件和审核办法进行认定。
被拆迁户拆迁补偿安置后的 房屋折算建筑面积计算公式为：
补偿安置后的房屋折算面积=被拆除居住房屋补偿款÷异地配套商品房托底单价。
增加的保障托底货币补贴可与被拆迁居住房屋取得的补偿款合并购买基地提供的安置房源。
C、备案制度
享受上述住房保障托底货币补贴后的被拆迁户，视作已享受住房保障，拆迁人应将相关情况，报区住房保障机构备案。
（5）生活困难户的认定和补贴
被拆迁人、公房承租人生活困难的，可向街道办事处提出申请生活困难补贴，由街道办事处按相关审核办法进行认定（具体办法另行公示）。经认定折对象待签约搬迁后在拆迁范围内公示，公示期为15日，有异议的，在10个工作日内进行核查和公布。
（6）基地各类补贴标准
①自行购房安置补贴
A、对选择货币安置不购买基地提供的房源，给予核定被拆建筑面积的补贴。标准为10000元/ m2。
B、对选择部分货币安置，部分购买基地提供的异地房源的，以购置基地提供的异地房源的总价除以被拆除房屋评估单价（房屋评估均价）折算成建筑面积后，小于原被拆除房屋建筑面积的部分，差额部分按上述标准给予每平方建筑面积的补贴。计算公式为：
（被拆除房屋建筑面积—购置基地提供的异地安置房源的总价÷评估单价或评估均价）×自购房补贴。
如选购基地提供的本行政区域安置房，则不享受自行购房安置补贴。
②居住困难户的补贴
凡被确认为居住困难户（即被认定为住房保障托底对象）的房屋产权人、承租人（即被征收人），与拆迁人签订动迁补偿安置协议的，可在异地配套商品房托底单价基础上，增加3000元/m2计算居住困难户货币补贴。
③过渡补贴
选择货币安置的被拆迁居民，不发放过渡补贴费。
选择本基地提供的期房房源的被拆迁居民，自搬迁后的次月至交房当月（以书面通知交房入住日为准），按证发放过渡补贴费，自行过渡。过渡补贴费标准按以下公式计算：
每月的过渡补贴费=50元/平方米×被拆除房屋面积面积
不足2500元的，按2500元/月计算。
期望安置过渡费以月为单位计算，未满一个月的，以一个月计算。
④家用设施移装费补贴
电话移装费，每号140元（凭收费单）
管道煤气移装费，每表200元（任帐单）
热水器拆装费，每台300元（凭发票）
空调拆装费，每台400元（凭发票）
有线电视移装费，每线300元（凭收费单）
宽带移装费，每号140元（凭收费单）
由供电部门批准安置并由被拆迁人、房屋承租人出资的10安培以上电表移费，按现行有关规定给予补偿。
⑤搬家补助费补贴
按被拆房屋的每平方米建筑面积12元计算，每户低于500元，按500元发放。
⑥未见证面积的残值补贴
经核实认定的未见证面积给予残值补贴500元/m2。没有未 见证面积或有未见证面积但不要求按面积补偿的给予每证一次性补贴10000元。
⑦被拆面积补贴（含装潢费等各类补贴）：对签约的居民，给予核定被拆建筑面积的补贴，标准为2000元/ m2。
⑧提前租房补贴
在签约奖励期内签约的居民，按证发放提前租房补贴。
第一个月签约，发放4000元/证；
第二个月签约，发放3000元/证；
第三个月签约，发放2000元/证。
（7）奖励标准
①基地签约奖：本基地设三个月签约奖励期，对在此期间签约并按约定搬迁的居民进行奖励，奖励标准如下：
第一个月签约，奖励30000元/证；
第二个月签约，奖励25000元/证；
第三个月签约，奖励20000元/证。
签约奖励期后签约的奖励10000元/证。
②履约搬迁奖：在签订房屋拆迁补偿安置协议后七天内搬出原址并交出空房的，可奖励每证20000元。另每户免费提供搬场车一车次。
③集体搬迁奖：基地三个月签约奖励期中，以居民区（划分以公示为准）为范围，居民签约率达到约定比例（约定比例另行公示），对已签约并按约定搬迁的居民给予集体搬迁奖，具体奖励如下：
签约搬迁率
签约时间

第一个月
第二个月
第三个月

100%
5.0万
4.5万
4.0万

90%
4.5万
4.0万
3.5万

80%
4.0万
3.5万
3.0万

70%
3.5万
3.0万
/

60%
3.0万
/
/

三个月签约奖励期后签约的不享受集体搬迁奖。
2、非居住房屋的（个体经营户）界定、建筑面积的认定及补偿标准
（1）非居住房屋、建筑面积认定
详见《新梅太古城（二期）旧区改造项目被拆除房屋建筑面积的认定办法》（公示于基地公示栏）。
（2）非居住房屋补偿标准
①非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被拆除房屋内）齐全。
A、按以下公式计算货币补偿：
私有房屋：非居住货币补偿金额=被拆除房屋的房地产市场评估价×被拆除的非居住房屋建筑面积。
公有房屋：非居住货币补偿金额=被拆除房屋的房地产市场评估价×80%×被拆除的非居住房屋建筑面积。
B、如非居住建筑面积外仍有居住面积的，非居住部分按上述公式计算补偿，居住部分按被拆除居住房屋补偿标准补偿，本基地的各类奖励、补贴不能重复享受。
C、如房屋经认定全部为非居住建筑面积，但仍有居住部分需安置，可在下列补偿方式中选择一种：
a、全部面积选择非居住安置，按非居住房屋补偿标准补偿。
B、全部面积选择居住安置，按被拆除居住房屋补偿标准补偿公式计算补偿。
D、只有非居住房屋补偿、没有居住房屋补偿的，可按本基地规定享受基地签约奖、履约搬迁奖。
②无非居住房屋凭证（含条件不符合规定不予认定的）、有营业执照（必须注册在被拆除房屋内）的个体经营者，按照居住标准进行补偿，营业部分只给予营业执照补贴。
③市、区（县）劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋的，给予7万元/证补贴。
（3）非居住房屋各类补贴
①非居住安置补贴
对非居住房屋（个体工商户）承租人，按经认定的被拆除非居住房屋建筑面积给予15000元/平方米的补贴。
②停工停业补贴
根据有关规定，对个体经营者给予400元/m2的停工停业补贴、设备设施按重置成新价格评估并补偿。
③装潢等各类补贴：以核定为被拆非居住建筑面积为基准，补贴1000元/m2。
④搬场补助费补贴
按被拆房屋的建筑面积每平方米12元计算，每户低于500元，按500元发放。
⑤营业执照补贴
对持有合法有效的营业执照（必须注册在被拆除房屋内）的个体经营者，给予10万元/证补贴（一证多执照或另有《非正规就业许可证》、《社区服务证》的以一份执照计，不累计补贴）。
⑥被拆面积补贴
非居住房屋的被拆迁人、房屋承租人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并在规定期限内搬迁的，按被拆除非居住房屋建筑面积给予5000元/平方米的被拆面积补贴。
（4）奖励标准
①基地签约奖：非居住房屋的被拆迁人、房屋承租人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并在规定期限内搬迁的，奖励20000元/证。
②履约搬迁奖：非居住房屋的被拆迁人、房屋承租人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议后七天内搬迁并交房的，奖励20000元/证。
（5）相关规定
如非居住建筑面积外仍有居住面积的，非居住部分按上述公式计算补偿，居住部分按被拆除居住房屋价值补偿公式计算补偿，本基地的基地签约奖、履约搬迁奖和集体搬迁奖可选择居住标准奖励，也可选择非居住标准奖励，但不能重复计算。
3、单位房屋补偿标准
按以下公式进行补偿：
补偿金额=房屋的市场评估单价×有证建筑面积。
另按规定对停工停业、设备设施按重置成新价格评估并补偿。
五、《房屋拆迁补偿安置协议》的签订办法
签约后，拆迁双方当事人履行房屋拆迁补偿安置协议，并按国家、本市有关规定和《新梅太古城（二期）旧区改造项目拆迁安置方案》实施房屋拆迁，拆迁人将组织被拆迁人、房屋承租人按照搬家、拆房，按期发放动迁安置款或签订购房协议。
三个月签约期结束，对于未签约的被拆迁人、房屋承租人，拆迁人将继续与其协商。达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由闸北区住房保障和房屋管理局裁决，当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也可在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。裁决后，在规定期限内仍不搬迁的，依法向人民法院申请强制执行。
六、其他相关说明
1、被拆迁居民基本情况根据基地初步调查结果公示，如有异议的可以在公示期内向相关联合认定小组提出书面申请，由相关联合认定小组调查核实，并将复核结果再次公示，作为动迁安置补偿标准和依据。
2、房屋拆迁补偿安置协议的签订
私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人签订房屋拆迁补偿安置协议。签订补偿安置协议的被拆迁人、承租人、当事人应当负责安置相关的权利人、同住人。若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的可书面委托代表签约）。公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。必须提供委托双方签名盖章的书面委托书。
3、拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议或者裁决明确的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被拆迁人、房屋承租人未完成搬迁。
4、签约当事人选择货币补偿安置的，签订《房屋拆迁补偿安置协议》；选择购买基地提供房源安置的，签订《房屋拆迁补偿安置协议》和《购房协议》，如选择基地提供的配套商品房的另需填写《配套商品房供应单》。
5、本基地按规定在公示栏公示拆迁补偿安置工作的有关事项。
6、本方案作为拆迁补偿安置依据。
7、本方案解释权，归闸北区旧区改造总指挥部办公室。