夫妻离婚，房产分割那些事儿

案例一   婚前房产百万增值款归谁
  家住佛山市顺德区大良镇的黄成在1999年以30.3万元价格购买了一套商品房。黄成向银行按揭贷款20万元，还款期限为同年8月21日至2009年8月20日，10年内还清。
  2006年，黄成经朋友介绍与卓云认识。2007年10月，两人建立恋爱关系，不到两个月就“闪婚”，步入婚姻的殿堂。2008年，两人生有一女。
  细节打败爱情。本该幸福美满的三口之家，却在琐碎的生活中渐生罅隙。由于两人从恋爱到结婚不足两月，磨合期较短，相互了解不够深入，新婚的热情迅速被现实所冷却，两人开始为琐事争吵。2009年2月，两人开始分居。
  由于双方婚姻登记地为广东省广宁县民政局。2009年11月25日，黄成据此向广宁县人民法院起诉离婚。法院一审认为，二人感情尚未破裂，具备和好的条件，遂于2010年4月12日作出不予离婚的判决。
  2010年11月，黄成再次向广宁法院提起离婚之诉。后该院以自己无管辖权为由将案件移送至佛山市顺德区人民法院审理。
  主审法官很快查明了双方婚姻状态、收入情况等争议焦点。经法院审理查明，两人共同还贷的款项为2万余元。房屋最终给付的款项为支付给开发商房价款30.3万元及支付给银行的利息合计6.1万余元。但是庭审时，双方却在房产增值问题上发生争吵。原来，黄成婚前购买的那套商品房的市场价值竟然一路高歌猛进，已从最初的30.3万元升至200多万元。
  经法官几度沟通，双方一致同意该房屋自2007年12月登记结婚至2012年庭审时的房屋增值价值为125万元。对增值部分该如何分配，二人产生激烈争议。
  黄成对卓云的关于分割房产增值部分“五五分”的请求极度愤慨，“结婚以来，她一直游手好闲，如果没有我在外苦苦打拼，家里连米汤都喝不上。”更让黄成不能理解的是，婚前独自购买的房子，离婚时，房产投资升值了，对方却要来分一杯羹。但卓云则反驳认为，结婚以来，黄成未尽到照顾家庭的义务，指责对方，“连孩子的户口都没上。”
  最终法院判决，结合该房屋的具体情况及按照照顾子女与女方权益的原则，原告黄成补偿被告卓云婚后参与的还款额及还款额相对应的财产增值部分，酌定为5万元。
 
  ■法官点评
  增值财产分割需兼顾公平
  针对黄成诉卓云离婚案件，该案主审法官周海民分析，案件的争议焦点主要有：一是婚前按揭买房，房产归谁？二是如何补偿另一方？
  根据最高人民法院《婚姻法解释（三）》明确规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产应先由双方协议处理。协商不成的，法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为其个人债务。双方婚后共同还贷及其财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方补偿。
  据此，“对于房产归属问题，由于双方未能达成协议，综合考虑双方对该房产出资额、参与还贷贡献、婚姻长短以及原产权登记公示公信力等因素，宜判定房产归黄成所有，由其对卓云予以补偿。”法官认为，该案真正的难点正是如何补偿。实践中，多数法院采取的计算方式是：夫妻共同还贷款÷(房价款+利息)×房产现值额×50%，由原购房者补偿对方，剩余贷款由原购房者继续偿还。
  “由于目前各银行及互联网上均能提供房贷的计算标准，因此这种计算方式简单，操作性强。”但周海民认为该公式并不能完全体现法律的公平原则，“该算式对于购房与结婚时间差距不长的案件可以使用，但是对于黄成这类相差8年的案件就不适宜了。房产现值不能全面反映婚姻期间房产增值的具体情况，容易造成不公。”
  因此，在该案中，周海民采取了还贷额加增值额标准来计算应当给付另一方的款项，其将计算方式改成：{夫妻共同还贷款+〔夫妻共同还贷款÷(房价款+利息)〕×房产增值款}×50%。即增值部分必须考虑共同还贷款在房屋总价值中所占的比重来计算。最终，法院在该案中核对应当补偿的款项为44641元，法官又酌情考虑适当照顾女方和子女利益的原则，将款项定为5万元。
  案例二
  赠与还是买卖，一词之差埋争议
  陈兴和黄燕是佛山市顺德区农村一对普通的老夫妻，膝下二女一子。上世纪六七十年代，夫妻俩在位于北滘镇黄龙择桂里的宅基地上建起了平房，1997年又改建为水泥结构。然而，一场儿媳妇提起的财产分割诉讼，差点把陈兴二老“扫地出门”。儿媳妇起诉儿子要求离婚，并且要分割二老的平房。
  面对诉讼，老夫妻手足无措，老泪纵横。事情是这样的。陈义是老夫妻唯一的儿子，老两口随其生活。1997年12月，陈义与梁兰自由恋爱并登记结婚。按照当地“三书六礼”的规制，两人于1999年摆酒完婚。
  婚后，小两口感情一直较好。孙女陈红欣的出生更为这个四口之家带来欢声笑语。然而，仅有一层的老房子更显拥挤。“房子太小了。夏天像住在蒸笼里，太热了。爸、妈，要不把房子过名给我，我把房子再建一层吧。这样你们也住得宽敞些。”儿子陈义提出。
  陈兴和黄燕琢磨，反正这份家业迟早也是儿子的，干脆现在一并转给儿子，省得以后再跑手续。考虑到房产赠与手续繁多，一家人决定以买卖的名义办理房产过户。2000年1月18日，陈兴、黄燕夫妻以3.6万元的价格以买卖名义将房产过户到儿子陈义名下，实际并无资金往来。
  2000年4月到8月期间，陈义对房屋加建，陈兴、黄燕夫妇也出资6.3万余元购买建材。2001年3月20日，陈义拿到了两层半楼房的房产证。
  2009年，妻子梁兰发现，陈义与婚外异性长期保持稳定的不正当关系。两人随后开始争吵，夫妻关系坠入冰点。陈义渐感危机，2010年2月22日其将在某证券公司开设的资金账号内的11万余元转至以妻子名义在中国工商银行开设的账户，并于同日实际提现11万余元。
  2010年4月20日，梁兰向法院起诉离婚获得支持。法院判决婚生女由梁兰抚养，陈义支付损害赔偿款1万元。2011年3月，梁兰提起分割财产之诉，以陈义对婚姻不忠以及恶意转移财产为由，请求法院判决包括陈兴二老的房产在内共计70万元资产归其所有。
  “儿子离婚，我们怎么就无家可归了呢？”在老夫妻看来，以买卖的名义将房产过户给儿子是村里的“老做法”。
  最终，法院经审理认为，涉案房屋土地使用权及第一层建筑物原属陈兴夫妇所有，其将房屋过户至儿子名下，应视为对其赠与，故应认定属陈义的个人财产；陈义与梁兰后来共同对涉案房屋进行加建，该部分应视为两人的共有财产。陈兴、黄燕出资支付了部分建房材料款，但其未明确表示该出资是赠与给其子陈义，应视为对陈义与梁兰的共同赠与。
  鉴于陈义是导致夫妻离婚的过错方，且存在恶意转移夫妻共同财产的行为，故应根据其过错及照顾女方原则，确定对于加建部分按3:7比例（男方占30%，女方占70%）进行分割。结合房屋具有不可分割性、房屋现由陈义及其父母共同居住等客观因素，最终裁决该房屋归陈义所有，由陈义向梁兰支付房屋补偿款9万多元。