购房指标转让协议的效力

发布日期：2013-02-23 作者：110网律师

一、对购房指标转让纠纷中买卖合同效力的分析，不能简单的对合同的效力进行肯定或者否定的评价，而应当具体问题具体分析，下面就不同类型购房指标转让协议效力分别进行评述。
（一）、对购买经济适用房的指标转让。
发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快保障性住房建设，是新时期国家促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求，遏止房价不断上涨的新的战略。
所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。在我国，且对购买经济适用住房适用申请、审批制度，对购买经济适用住房有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件。因此，笔者认为，经济适用房的购买指标的性质倾向于人身性，对该类购房指标的转让协议的效力应当认定为无效。
（二）、集资房购房指标转让。
所谓“集资房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。
在审判实务中，该类纠纷的实情往往是：双方签订集资房转让协议时，集资房屋尚未竣工, 且房屋所在的具体楼层、位置及面积均未确定，故出卖人当时并未取得集资房屋所有权。而根据该协议的内容，出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。由此可见，签订集资房转让协议时出卖人未实际取得涉案房屋的所有权，出让人对该集资房享有的权利尚停留在参与集资资格。因此，双方签订的协议书虽名为房屋转让，实际上是集资建房资格的转让，并非房屋所有权转让纠纷。这在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，可以依法转。笔者认为该类转让协议应当认定为有效。理由如下：
1、法无明文禁止即自由。
法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。
法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此，购房指标转让应当有效。
2、集资房转让合同是权利、义务的概括转让。
如前所述，在该类纠纷中，出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。这符合合同权利、义务概括转让的法律特征。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。集资单位收取由买受人以出卖人的名义缴纳的集资建房相关费用的行为已表明，集资单位已同意双方集资房资格的转让。
3、《城市房地产管理法》等不能成为集资房转让合同无效的依据。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。《城市房地产转让管理规定》是建设部颁布的一个部门规定，《经济使用住房管理办法》是由中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布的。而《兰州市经济适用住房管理办法》只是一个地方性法规而已。《城市房地产管理法》、《经济使用住房管理办法》以及《兰州市经济适用住房管理办法》均具有行政管理性质，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。至于单位规定集资房不得转让，但这只是单位内部规定，不具有法律效力，不能对抗第三人。故上述规定均不能成为确认无效案的依据。
4、涉案房屋未依法登记领取权属证书不影响集资房资格转让合同的效力。
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这表明，《物权法》已经将不动产变动的原因与结果进行区分，所以，即使不能发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。如前所述，集资房转让合同是集资建房资格的转让，并非房屋所有权转让纠纷，属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响集资房资格转让合同的效力。
5、认定集资房转让合同有效不损害社会公共利益
经济适用房属于行政管理调整范围，违背相关规定就要受到行政方面的制裁和处罚。另一方面，一旦单位职工享有了经济适用住房的购买资格，同时便具有了民事主体身份，其转让资格，是对其民事权利的处分，法律应完全尊重其民事处分权利，保障其合同意思自治。如用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。
6、认定集资房转让合同有效符合诚实信用原则。
该类纠纷的背景是：双方订立《房屋转让协议书》时，程序和内容都符合法律规定的。从实际的结果上说，也是一个“多赢”的协议。出卖人出让“奶油指标”获得了相应的报酬，提前吃到了奶油；买受人付出了转让费和全部集资建房款，等待和期盼了数年，经过数年的努力和等待，黄铜打成了首饰，砖头变成了房屋。出卖人见有利可图，于是撕毁合同，想用砖头的钱再买房屋，是对合同神圣性的蔑视，是严重违背诚实信用原则的。
二、对购房指标案件的处理
由于购房指标转让案件一般存在严重社会影响，在巨大的经济利益引诱下，大批的卖房者对自己的行为反悔，欲通过各种理由来损害买受人利益，因此，笔者认为，处理该类案件应当从维护交易安全、生活稳定的角度出发，从保护善意第三人的利益出发，尽量维护合同的有效性是处理该类案件的一大原则。如果在指标转让中涉及经济适用房指标转让等问题，该合同应认定为无效，但是在诉讼中，不能简单的只按无效合同的结果进行处理，而是在确认转让合同无效的前提下，让出卖人按房屋现行市场价的一定比例补偿买受人，这样既对出卖人的恶意诉讼进行了惩罚，又维护了合同的严肃性，同时还可以警示那些已订立了房屋买卖合同，因欠缺某些法律要件而未完成物权转移的出卖人不要因房价上涨而轻意毁约，使他们明白既使使用合法的诉讼途径让双方签订的房屋买卖协议无效，也是得不到预期利益的，法律不会成为个别人谋取个人利益的工具。
如果购房指标转让合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。（一）从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。（二）从实践上讲，保证交易有序进行，维护交易稳定是当前的大形势。诚实守信是社会的基石，是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础。诚实信用原则不仅是合同法的基本原则，也是民事活动的基本原则。如简单地确认购房指标转让合同无效，会纵容购房指标享有者牟利行为的蔓延，损害《合同法》遵循的诚信、平等、真实的原则。司法部门的职责之一就是运用法律手段为社会主义市场经济科学、有序发展保驾护航，而不是个别人谋取个人利益的工具或者助手。

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