团购房购房指标转让合同有效，庭前准备意见汇总

一、双方签订的《购房指标转让合同》真实、合法有效，被告仍应继续履行合同，并配合原告办理更名手续。
1、原告已履行合同义务，并支付相应款项。
2007年6月19日原告与被告签订了《购房指标转让合同》，原告购买被告的购买该指标房的购买权，并支付了10000元指标费，以证据一《购房指标转让合同》为证。原告应长沙市某房地产开发有限公司要求以被告名义分别于2007年6月18日、2007年10月25日向长沙市某房地产开发有限公司缴纳定购保证金60000元、第一次预付款32400元。以证据二两张由长沙市某房地产开发有限公司出具的收款收据。
2、被告拒绝履行双方签订的《购房指标转让合同》
被告违约，拒绝配合原告选房(被告自己选房)。根据证据三省委党校团购办发布的《团购房选房须知》，2011年4月份选房，可被告未通知原告选房，自己去选房以证据三选房签名表《麓阳和景雅苑户室面积信息表(1#栋)》中403房有被告的签名为证。以证据四2012年7月份应长沙某房地产开发有限公司发布的《麓阳和景雅苑1、2号栋团购住房职工第二次交款的通知》为证，被告不通知原告缴纳第二次房款138600元，直接以自己名义将房款缴纳给开发商，再次违约,致使原告无法缴纳第二次房款。
3、原告与被告所签订的《购房指标转让合同》并无符合法律规定的合同无效情形，也没有违反法律、行政法规的强制性的规定。
根据原、被告签订的《购房指标转让合同》以及原告提交的《团购房选房须知》、2012年7月份应长沙某房地产开发有限公司发布的《麓阳和景雅苑1、2号栋团购住房职工第二次交款的通知》、省委党校团购办发布的《关于团购房指标转让更名》通知及过户更名申请，均能证实原告与被告转让的指标系团购房的购买权，省委党校指标房系个人出资，团体购买。非被告主张的具有人身依附性的单位集资房的购买权。
第一种被告提出的意见：
首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式；集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金 。　
所谓集资房，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋。本文重点讨论的是对集资房购买指标的转让，笔者认为，实际中对该类指标的转让有特殊性，因为作为单位的职工，单位本身就会给予一定的福利待遇，这与经济适用房有所不同，后者更多地体现出为低收入家庭提供的基本生活需要。职工转让集资房指标所获得的差价就是单位福利的一种体现，应有权转让。但如果单位与职工约定，职工须在本单位工作一定年限后才能转让房屋，该约定属附条件的法律行为，在未违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应届有效，职工在约定年限内不得随意转让房屋。
在实际的指标转让过程中，转让人与受让人之间大多是直接以转让人的名义购买，在集资房出售方面，仍是以转让人为对象进行出售，在出售效果上与转让人在取得集资房之后再转让的效果并没有差异，不应否认转让人与受让人之间签订集资房指标转让合同的效力。即使将安置房指标视为资格，在此也不应影响转让合同的效力。因转让人对转让集资房购买权的行为反悔，而要求法院确认该转让协议无效的请求，不应得到支持。
第二种被告提出的意见：
转让方与受让方签订转让协议之后，转让方反悔，会以各种理由提出转让协议无效，使受让方陷入转让无效的风险之中，其理由主要包括以下几种：一是合同的订立不符合合同法规定的形式要件，双方签订的只是购买权转让合同，没有实际给付内容，且双方签订合同时，转让方根本没有取得现房；二是双方签订的合同违反城市房地产管理法的规定，所转让的房屋没有履行批准、登记手续；三是合同的订立是转让方一人行为，没有得到其妻子的同意，转让人无权独自处分夫妻共同财产。对于第二点理由涉及房屋登记手续的办理是否影响合同效力的问题，笔者认为，受让人以转让人的名义向开发公司购得房屋后，虽未进行权属登记，未办理产权证，也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可，有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵，但不能由此而否定其权利本身的存在，也不对民事合同效力产生影响。
对于第三点理由，笔者认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。对此，一般可以第三人善意取得来保护第三人的利益，维护交易安全。笔者认为签订《购房指标转让合同》系共同意思表示：1、合同已明确将购房指标转让给乙方，基于以上事实，原告作为善意第三人与其民事法律行为受法律保护；2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第三种意见：
情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中，被告无权行使情势变更。
所谓“情势”，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治，经济、法律及商业上的种种客观状况，具体如：国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值，国内和国际市场运行状况等等。所谓“变更”，乃指这种情势在客观上发生异常变动。这种变更可以是经济的如通货膨胀、币值贬值等；也可以非经济因素的变动，如战争即导致的封锁、禁运等。[1]
情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。
①有客观情势发生异常变化的事实。
②发生在合同成立以后，履行完毕之前。
③其发生不可归责于当事人，(由不可抗力、意外事故等引起)
④当事人不可预见、不能克服。
⑤其发生使合同的履行失去意义。
此外，需注意情势变更与商业风险的区别。
　　情势变更不同于商业风险。其一，商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属此类；而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动。其二，对商业风险，法律推定当事人有所预见，能预见；对情势变更，当事人未预见，不能预见。其三，商业风险带给当事人的损失，从法律的观点看可归责于当事人；而情势变更则不可归责于当事人。