购房指标转让合同效力

发布日期：2012-11-11 作者：徐涛律师

在现实生活中，存在一种特殊的房屋交易模式，就是交易一方与售房单位签订了具有预售性质的《房屋购销合同》后，因各种原因不想要房子了，就把尚未到手的“房子”又转让给第三方即受让人，转让方收取一定数额的差价，由受让方直接以转让方名义交付房款、税费并接房，在转让方取得房屋产权证后办理过户手续。这种交易模式在法律上没有明确的规定，因此，当出现房价上涨超过转让方收取的差价时，转让方往往会反悔不卖房子了。而受让方既然已经实际交付了房款，有些已经接房，就差没有过户，受让方当然不会同意，双方的纠纷就难免发生。对此，笔者结合现行相关法律规定做一些探讨，以供大家一起研究。

一、合同性质

用法律渠道处理一起纠纷时，作为法律人首先要考虑的是当事人之间的法律关系，这是正确处理纠纷的基础。上述房屋转让纠纷涉及三方当事人，即售房单位、转让方、受让方，根据相关事实及法律规定，笔者认为该纠纷存在两个不同的法律关系：

㈠合同权利义务概括转让法律关系

在标的房屋尚未交付，转让方尚未获得房屋产权以前，依据物权法规定转让方对房屋不享有物权。因此，这时候转让方转让的不是房屋作为不动产的物权，而是其对售房单位的债权，即请求售房单位交付房屋的权利，当然，转让方将其付款义务也一并转让给了受让方。《合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。照此规定，如果转让方与受让方转让房屋指标的行为经过了售房单位同意，则该转让行为有效，受让方取代转让方地位直接对接售房单位履行《购房合同》。如果售房单位不同意，则该转让行为对售房单位无约束力。

㈡附条件生效合同

前面说到如果转让行为得不到售房单位同意，则该购房指标转让行为对售房单位无约束力，那该转让合同到底有效无效呢？笔者认为，该转让合同对售房单位无效，无约束力，但不意味着对转让方与受让方之间也无效，它在转让方与受让方之间是“附条件生效的合同”。合同法规定当事人对合同的效力可以约定附生效条件。就本纠纷而言，转让方与受让方可能没有明确约定附生效条件，但是，实际上双方在签订转让协议时都清楚转让方尚未获得房屋产权，依法不具备转让条件，在转让方与售房单位的《购房合同》顺利履行的情况下，转让方可以按约定获得标的房屋产权，从而具备转让条件；如果转让方与售房单位的《购房合同》不能顺利履行，则转让方与受让方的转让协议也不具备条件而无效。转让方与受让方的转让协议能否生效取决于转让方能否依《购房合同》获得标的房屋产权这一条件，因此，可以说转让方与受让方事实上形成了一个“附条件生效合同”的法律关系。

二、合同效力

根据上述两个不同法律关系的分析，合同的效力也要分别确定。在合同权利义务概括转让的情况下，如果转让指标的行为得到售房单位认可，则三方之间形成一种所谓“更名”关系；如果售房单位不同意，则只在转让方与受让方之间形成“附条件生效合同”关系。无论是“更名”还是“附条件生效合同”是建立在假设标的房屋可以自由转让的基础之上，即该房屋为商品房的情况下，如果该标的房屋为福利房，按照国家相关规定即使条件成就，未经有关政府同意，该转让协议也无效。主要理由是福利房的土地为划拨土地，依据《城市房地产管理法》及《经济适用住房管理办法》的规定，未经有权政府批准，该房屋不得转让。另外，福利房有特定交易对象要求，依其性质不得转让。

对本文购房指标转让合同的效力，可能有人会提出不同的理解，认为该转让合同属于违反法律强制性规定的合同，属于无效合同。理由是《城市房地产管理法》第三十七条第㈥项规定：“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”《合同法》第五十二条第㈤项规定：“违反法律、法规强制性规定的合同无效。”笔者认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，前述“强制性规定”特指“效力强制性规定”。而《城市房地产管理法》第三十七条第㈥项规定应属于“管理强制性规定”，违反该条款不会致合同无效。为什么说该条款是“管理强制性规定”呢？因为这种交易行为虽说不规范，但其并未损害国家利益、社会公共利益或者他人利益，因此对它的禁止性规定不属于“效力强制性规定”，而是管理强制性规定。

总之，对购房指标转让合同要根据不同情况具体分析，有些属于无效合同，有些应属有效合同。鉴于涉及房屋的交易金额较大，且房价变化也大，建议对此有交易意向的当事人，最好先向律师进行咨询，确定风险后方可进行交易，否则会存在较大的纠纷隐患。
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