一方婚前买房，婚后共同还款，离婚时如何分割？

发布日期：2013-02-23 作者：徐涛律师

【问题】我与男方2008年相识，年底结婚。2008年年初男方以按揭贷款的形式，购买房产一套。婚后办理了房产登记手续，登记在男方名下，但一直用我们两个人的钱还贷款。现在因感情不和准备离婚，请问，我能分割房产吗？

【解答】你的这个问题是目前法律没有明确规定，司法实践中也存在争议的问题。不同的法院或者不同的法官，可能会做出不同的判决结果。对于这个普遍存在的问题，有些地方法院做出了指导性意见，但不同地方的法院，也有不同的规定。我把几种不同的观点或规定说明并分析如下：

观点一、按揭房屋属于婚前个人财产

上海市高级人民法院、广东省高级人民法院、深圳市中级人民法院等地方法院，在规范性文件中都持这种观点。有的地方法院虽然没有明确规定，但不少法官是按照这种观点裁判案件的。

这种观点主要是基于房产的财产属性。男方婚前以自己的名义签订购房合同、以自己的积蓄购买房产，男方婚前对房产的期待权已经存在，婚姻关系存续期间获得房产证，仅仅是婚前购买房屋期待权的延续，取得房产证的行为，是婚前期待权在婚后演化成物权的过程。对于男方已经支付的购房款，无疑是婚前财产，这些财产只不过在形式上发生了变化，由存款的形式，变成了房产的形式，不能因为婚后取得的房产证，就认为是婚后取得的财产，其实这些财产（至少是部分）在婚前早就存在了，就像婚前有一张一百元的人民币，婚后换成了两张五十元的，不能认为这两张五十元的人民币是婚后取得的是同样的道理。

当然，你说的情况复杂性在于，房产中部分是共同还款，其中有女方的一部分。因为是婚前以男方的名义购房，按照财产的属性，应该属于男方的财产，对于尚未偿还的贷款，为男方个人债务。共同财产还贷的行为并不改变房屋的权属，当然共同还款中属于女方的部分，在分割时男方应当返还。

观点二、按揭房屋属于夫妻共同共有财产

江苏高级人民法院在会议纪要中认为，婚前以个人名义购买的房屋为夫妻共有财产。尽管一方婚前购买按揭房屋，但只要在婚姻存续期间获得产权证，无论产权证上登记的所有权人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。

这种观点是值得商榷的。从对法律的理解来说，《婚姻法》规定婚后取得的财产是夫妻共同财产，但要正确理解《婚姻法》该条规定的含义，《婚姻法》规定的是婚后取得的财产，而不是婚后取得的房产，正如前面所述，虽然房产物权的取得，是在婚后办理的房产证，取得了作为物权的房产，但购买房产的房款（或者部分），是在婚前就已经取得了，是婚前取得的财产，这样分割对婚前签订购房合同、支付购房款的一方来说，是非常不公平的，也并不符合《婚姻法》规定的本意。

观点三、按揭房产属于个人财产，共同还贷的，增值部分应合理补偿。

最高法《婚姻法解释三（征求意见稿）》第十三条规定：“夫妻一方婚前以个人财产支付首付房款并在银行按揭贷款，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。”

最高法的《婚姻法解释三》，即考虑了房产的财产属性，又考虑了夫妻共同还款行为、房屋增值等因素，这是公平和务实的。试想，若房产增值了，婚后投入的部分，仅仅按照借款加利益进行返还，对房产产权所有人一方来说，享有了婚后两个人投入的增值利益，而另一方虽然也投入了，但却不能享有房产增值的利益，这显然是不公平的。婚后共同投入的部分，不能享有房屋产权的一方，应该享有所占投入比例的相应的增值利益。

我个人同意第三种观点，因为是没有定论，以上几种观点，供你参考。

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