“一房二卖”纠纷如何处理？

　一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。本文通过对商品房“一房二卖”纠纷案例的分析，归纳出我国这类纠纷判决的争议焦点及存在的问题，进而展开对该纠纷的法律适用问题的探讨。　　【案例回放】
　　上诉人(一审原告)：赵宝
　　被上诉人(一审被告)：X房地产开发经营公司破产清算组
　　被上诉人(一审被告)：S房产置换有限责任公司
　　被上诉人(一审被告)：刘立
　　原告诉称：坐落于Z市临城街道4号楼103室房产系原告赵宝于2002年12月31日从X房地产开发经营公司(以下简称“X公司”)以266664元的价格购置。2007年5月，原告申领产权证时，得知上述房产于2006年11月1日由被告S房产置换有限责任公司(以下简称“S公司”)以X公司为出卖人，自己为受托人的名义，以238545元的价格卖给了被告刘立，且申领了房产权证书。2007年11月22日，被告X房地产开发经营公司破产清算组(以下简称“X公司破产组”)作出了第四期清算工作报告未对上述内容予以涉及。原告认为，X公司、被告S公司及被告刘立的行为侵害了其合法权益，请求：(1)确认被告S公司于被告刘立之间就讼争房屋所订立的房屋买卖协议无效;(2)判令原告与X公司破产组依法协助赵宝办理讼争房屋的权属证书。
　　被告X公司破产组诉称：原告的起诉已经超过了法律规定的实效保护期间。双方订立合同的时间是2002年12月31日，合同订立后，原告并未履行合同义务使合同无法生效，在时效期间，原告从未向X公司主张过权利。2004年3月22日，X公司破产案件立案后，也未就其权益主张申报债权，证明原告已放弃此项债权。原告起诉本案时已经6年多，双方没有任何往来的文字交涉，请求驳回原告的诉讼请求。
　　被告S公司诉称：(1)房屋买卖协议系有效合同。2005年11月28日，被告S公司与某商业银行Z支行(以下简称Z支行)签订了《债权转让合同》，受让了Z支行对X公司享有的全部债权(该债权已有另案确认)。因上述债权系有财产担保的债权，担保方式为不动产抵押，抵押物为156套商品房(其中包括讼争房屋)，且Z支行与X公司已依法办理了房屋他项权登记，所以《债权转让合同》约定Z支行抵押物随债权一并转让给S公司。《债权转让合同》还约定，被告S公司接受全部抵押物后，有权以自己的名义对外销售抵押物。2006年，被告S公司在X公司协助下将讼争房屋售予被告刘立。被告S公司与Z支行的债权转让行为及与被告刘立的买卖行为均系依照法律规定实施的合法行为，被告S公司与被告刘立签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，其内容合法有效，应受到法律保护。(2)讼争房屋已属被告刘立。被告刘立已经申领房地产权证书，依照《城市房地产管理法》规定，被告刘立依法已取得了讼争之房的所有权。(3)原告无权获取讼争房屋的所有权。原告所述买房行为因其未办理产权预告登记，依法不能对抗善意第三人。
　　被告刘立未进行书面答辩。
　　一审法院查明
　　2002年12月31日，原告与X公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买X公司房产，商品房坐落在Z市临城街道4号楼103室，价款266664元，自签合同之日起一次性付清房款。
　　另查明，2003年7月21日，X公司因贷款担保将坐落于临城街道4号楼103室的房屋抵押给Z支行，并在房产管理部门办理了抵押登记。2004年3月22日，X公司破产还债一案，在Z市中级人民法院(Z中院)立案。2005年11月28日，Z支行与S公司签订《债权转让合同》，Z支行向被告S公司转让其对X公司享有的债权99800000元，该债权为有财产担保的债权，担保方式为不动产抵押，抵押物为包括本案讼争之房的156套商品房 。《债权转让合同》还约定，在被告S公司支付全部转让价款后，有权以自己的名义对外销售抵押物。2006年11月1日，S公司与被告刘立签订《房产买卖协议》，将坐落于临城街道4号楼103室的房屋卖给了被告刘立，被告刘立领取了该房屋的产权证书。
　　一审法院认定与审判
　　一审法院经审理认为，本案是房屋所有权确认纠纷。根据查明的事实，X公司因贷款担保将诉争房屋担保抵押给Z支行，并在房产管理部门办理了抵押登记，Z支行取得诉争房屋担保物权的行为未违反法律，合法有效。2005年11月28日，Z支行将该担保物权所担保的债权转让给被告S公司。后被告S公司于被告刘立签订了《房产买卖协议》，将讼争房屋卖给被告刘立，被告刘立领取了该房屋的产权证书。由于原告与X公司签订《商品房买卖合同》后，没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权物权变动的法律效力，故被告刘立的物权有效并具有优先于原告基于合同产生的债权的效力。原告基于《商品房买卖合同》，享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，故对原告提出的确认S公司与被告刘立订立的房屋买卖协议无效及令X公司清算组协助原告办理讼争房产权属证书的诉讼请求，不予支持。综上，依照《担保法》第41条、42条，《物权法》第6条、第9条第1款的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。
　　当事人上诉及诉称
　　一审判决后，原告赵宝不服，向A省高级人民法院提起上诉。
　　上诉人赵宝诉称：请求撤销一审判决，确认S公司与刘立之间的房屋买卖合同无效，判令X公司为其办理讼争房屋的过户手续。事实及理由：S公司只是X公司的代理人，讼争房屋的出卖人实际上是X公司。S公司将讼争房屋出卖给刘立的行为，应认定为无效。根据《债权转让合同》的效力作出评判，而一审法院未对此处理，属于漏判。讼争房产过户刘立，是由于X公司、S公司与房地产管理部门有特殊关系。
　　被上诉人S公司诉称：其与被上诉人刘立之间的房屋买卖合同依法有效。S公司已经依法受让全部债权，且经当事人协议及法院确认，S公司享有处分抵押物的权利。讼争房屋已经属于被上诉人刘立所有，并办理了房产证。此外，X公司将讼争房屋出卖给上诉人时，已经依法设定抵押权，出卖讼争房屋的行为并未告知抵押权人，故该房屋买卖合同应认定为无效，上诉人只对X公司享有债权。故请求驳回上诉，维持原判。
　　X公司未进行书面答辩，二审庭审时表示同意S公司的答辩意见。
　　二审法院查明
　　二审法院经审理查明：上诉人赵宝对X公司享有债权，据此，上诉人与X公司于2003年8月14日签订协议约定，X公司将讼争房屋折抵债务给上诉人，并有双方当事人另行签订房屋买卖合同。同日，上诉人与X公司签订《商品房买卖合同》，并将签约日期倒签为2002年12月31日。2004年3月22日，A省高级人民法院受理X公司破产还债一案时，上诉人未向A省高级人民法院申报债权。讼争房屋出卖给被上诉人刘立后，被上诉人刘立已经支付全部购房款，并实际占有使用讼争房屋至今。
　　二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
　　二审法院认定与判决
　　二审法院经审理认为，本案争议的焦点问题是，上诉人赵宝应否取得讼争房屋的所有权。根据本案查明的事实，Z支行依法对X公司享有债权，其与S公司签订《债权转让合同》，将该债权转让给S公司，S公司支付了转让款。同时，该合同约定，S公司有权以自己的名义对外销售抵押物。该《债权转让合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2003年8月14日，上诉人与X公司签订《商品房买卖合同》，虽然双方当事人倒签合同缔约时间，但该合同亦为当事人的真实意思表示，内容合法，且合同已经开始履行，即上诉人实际支付了该合同项下的购买款，亦应认定为有效合同。此后，S公司与被上诉人刘立签订合同，将讼争房屋出卖给被上诉人刘立并支付了全部房款，办理了房屋过户手续，也取得了讼争房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。上诉人在与X公司签订《商品房买卖合同》后，未办理房产过户手续。一审法院认为上诉人只对X公司享有债权请求权，其不能对抗被上诉人刘立依法取得物权的效力，依据充分。据此，上诉人要求X公司为其办理讼争房屋过户手续的上诉请求，本院不予支持。上诉人要求基于其与X公司的合同关系而产生的债权纠纷，可另循法律途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《民事诉讼法》第153条第1款第项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
　　【法律专家分析】
　　本案中，2003年8月14日，赵宝与X厦公司签订《商品房买卖合同》，该合同为当事人的真实意思表示，内容合法，且合同已经开始履行，即赵宝实际支付了该合同项下的购房款，应认定为有效合同。而Z支行依法对X公司享有债权，其与S公司签订《债权转让合同》，将该债权转让给S公司，S公司支付了转让款。同时，该合同约定，S公司有权以自己的名义对外销售抵押物。该《债权转让合同》是双方当事人意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。此后，S公司与刘立签订合同，将讼争房屋出卖给刘立，刘立支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了讼争房屋的产权证明，并实际占有使用该房屋，该房屋买卖合同亦为有效。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。就是通常所说的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。关于转让合同是否生效，应当根据《合同法》的原则来判断，而不能以不动产是否办理物权登记来判断。但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权具有排他性，物权的变动也产生排他效果。基于上述理由，由于讼争房屋已经办理房产过户手续，刘立取得了讼争房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。赵宝在与X公司签订《商品房买卖合同》后，未办理房产过户手续。一审法院认为赵宝只对X公司享有债权请求权，其不能对抗刘立依法取得物权的效力，依据充分。据此，赵宝要求X公司为其办理讼争房屋过户手续的上诉请求，不应得到支持。但在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，当事人依据生效合同关系而产生的的债权纠纷，可以另循法律途径解决。
　　编辑提示：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中，张先生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。徐涛律师15327446830   QQ574659129