顶名购房发生争议，房屋归属所有？

发布日期：2013-04-19 作者：110网律师

    基本案情：李某与王某系朋友关系。因李某存在银行信用不良记录，购房时无法办理银行抵押贷款。2009年8月份，经双方协商同意，李某以王某名义购买住房一套并办理住房抵押贷款，购房款及银行贷款由李某支付，房屋所有权归李某所有。在李某安排和陪同下，王某于2009年8月25日通过潍坊某房产中介与董某签订房屋买卖合同一份，购买其位于潍城区某小区房屋一套。2009年10月10日，办理了房屋过户手续及银行住房抵押贷款手续，同日董某将诉争房屋交付李某，由李某一直居住。诉争房屋的中介费、购房首付款及房屋交付后的物业费、燃气费、取暖费等均由李某支付，银行贷款一直由李某偿还。同年10月10日，李某、王某双方签订协议书一份，对李某以王某名义购买诉争房屋事宜进行了确认。后因王某否认李某对诉争房屋的所有权，李某向法院提起讼，要求法院依法确认诉争房屋的所有权归李某所有。
    审判：法院庭审时,李某提供以下证据：1、卖方董某、买方王某，中介方潍坊某房产营销中心签订的房屋买卖合同一份，证明交易房产情况及成交价格35万元；2、房产中介出具的客户名称为王某的中介费收据一份；3、原房主董某出具的房款付清证明一份；4、付款人为王某的房款发票一份；5、纳税人为王某的契税完税证一份；6、付款人为王某的房产、财产证明、咨询费、复印档案、工本费的发票一份；7、房屋所有权人为王某的房产证一份；8、借款人为王某与某银行奎文支行签订的《个人购房担保借款合同》一份；9、潍坊某担保公司出具的客户名称为王某的担保费收款收据一份。以上证据证明李某实际掌握该房产在买卖交易过程中的合同、购房单据等与该房产交易、抵押、贷款相关的全部交易凭证及产权证。10、涉案房屋的取暖费收据、垃圾费收据、燃气费结账单等，用于证明李某自2009年10月已经实际占有并居住在此房屋内。11、用户名为王某的中国农业银行存款业务回单六份，以证明因购买该房所产生的贷款由李某进行偿还。12、甲方李某、乙方王某2009年10月10日签订的协议书一份。协议书约定：“一、甲方购买该住房一套，首付十万元整，贷款二十五万元，由乙方无偿顶名办理房屋产权、贷款手续，每月还贷仍由甲方还。二、此房产产权、居住权、出售权归甲方所有，甲方要求过户时，乙方必须无条件配合办理所有手续，过户费用由李某承担，与乙方无关。过户前乙方无任何权利对此房屋进行出售出租等相关产权方面的决定。”该证据证明李某与王某双方达成借名买卖协议，实际购买人为李某。王某未到庭进行答辩。
    法院认为，李某与王某签订了借名买卖房屋协议并实际履行。按照房屋交易及所有权占有使用的日常普遍惯例，该房产产权虽然登记在王某的名下，但根据李某所提供的证据表明，李某应为该房产的实际购买人，因诉争房产交易所产生房屋首付款及银行贷款等各项费用亦由李某支付，并且李某对该房屋实际占有使用。因此，对李某确认房屋归其所有，并要求王某办理产权过户的请求，法院予以支持。最终法院判决该房屋归李某所有、王某于判决生效之日起十日内协助李某办理该房屋产权变更登记手续。
    案件评析：
    此本案的焦点问题是：借名买卖房屋后房屋所有权的归属问题。
    对于此类案件的审理，实践中有两种不同的观点。一种观点认为，不动产物权以登记为准，未经登记不产生物权效力，李某未登记为物权人，因此其请求没有法律依据，应不予支持。另一种观点认为，尽管不动产登记在王某的名下，但对于双方当事人之间的争议，应当根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况综合分析确定房屋归属。本案中，李某因不符合办理银行贷款的条件，借用王某的名义购买房屋并登记房屋产权，购房款实际由李某支付，房屋也由李某实际使用，因此法院据此判决支持李某的诉求。
    笔者同意第二种观点，理由如下：
    第一、房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定。
    第二、虽然涉案房屋登记在一方当事人名下，但并不能因此确定该房屋所有权就归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。
本案中，李某所提供的证据证明，李某应为该房产的实际购买人，因诉争房产交易所产生的房屋首付款及银行贷款等各项费用亦由李某支付，并且李某对该房屋已实际占有使用，因此争议房屋应归李某所有。
    律师提醒：
         购买房屋等价值较大的不动产时，应当以自己的名义购买；因特殊情况需以别人名义购买时，应签订协议对价款支付、产权归属等内容进行明确约定，并保留购买协议、支付凭证等相关证据。

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