建设工程合同纠纷中未经盖章认可的协议的法律效力

基本案情：2006年5月26日，原告宏达公司与金坛市第三建筑安装工程有限公司(以下简称三建公司)签订《建设工程施工合同》，约定由三建公司承建宏达公司开发的本市凤凰城一期多层住宅楼20幢至32幢及会所工程。该合同的附件3《工程质量保修书》约定：屋面防水、墙面、卫生间渗漏的质量保修期为5年，承包人在质量保修期内按照有关管理规定及双方约定承担工程质量保修责任。
　　2007年7月3日，宏达公司与康卫星签订《商品房买卖合同》，将凤凰城29幢1单元101号房出卖给康卫星。康卫星装修结束后，发现室内墙面渗水，导致部分墙面、家具受损。
　　2009年7月16日，经工商行政管理机关核准，三建公司变更为鲁人公司。
　　2010年9月29日，宏达公司的项目总指挥徐国敏代表宏达公司(甲方)与康卫星(乙方)签订赔偿协议1份，主要内容为：经甲乙双方协商一致，由鲁人公司和宏达公司共同赔偿康卫星室内装修、损失费用合计70000元。2010年10月29日，原告诉至法院。
　　2010年10月29日，宏达公司诉至法院，要求鲁人公司赔偿本市凤凰城29幢1单元301室房屋外墙渗水等质量问题导致的损失70000元。在该案审理过程中，经鲁人公司申请、法院委托，常州市价格认证中心对于凤凰城29幢1单元301室房屋因外墙渗水等质量问题导致的装饰损失作出了鉴定，结论为：鉴证标的价格为2466元。本案庭审中，鲁人公司认可101室房屋损失为2000元，宏达公司表示101室的损失没有301室的损失大。
　　法院作出了如下判决：
　　一、被告江苏鲁人建设发展有限公司于本判决生效之日起20日内赔偿原告金坛宏达阳光置业有限公司损失人民币2000元。
　　二、驳回原告金坛宏达阳光置业有限公司的其余诉讼请求。
　　北京资深房地产律师高攀评析：原告宏达公司与三建公司签订的建设工程施工合同真实合法，属于有效协议。因三建公司已经变更为鲁人公司，应由鲁人公司按照合同约定享有权利、承担义务。按照合同约定，屋面防水、墙面、卫生间渗漏的质量保修期为5年，29幢1单元101室房屋外墙渗水发生在质量保修期内，故鲁人公司应承担民事责任。宏达公司要求鲁人公司赔偿损失70000元，但鲁人公司辩称损失应以评估部门评估的损失为准。对此，宏达公司提交的2010年9月29日赔偿协议由宏达公司项目总指挥徐国敏代表该公司与康卫星签订，并约定：由鲁人公司和宏达公司共同赔偿康卫星室内装修、损失费用合计70000元，但该协议并无鲁人公司盖章认可，故该协议对鲁人公司不发生法律效力，宏达公司要求鲁人公司按照该协议约定赔偿其损失70000元于法无据。鲁人公司认可101室的损失为2000元，而宏达公司并未就该室损失提交其余充分证据佐证，且凤凰城29幢1单元301室房屋因外墙渗水导致的装饰损失鉴定为2466元，宏达公司在庭审中也表示101室的损失没有301的损失大，故101室的损失认定为鲁人公司认可的2000元为宜，此款应由鲁人公司赔偿给宏达公司。