承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权

一、据以研究的案例

2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。2003年9月5日，甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，甲公司将该楼（建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米）出售给乙公司，房屋总价款为（略）元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。

一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。

二、相关法律问题研究

本案的争议焦点是蒋某是否符合法定优先购买权的条件，那么，何谓承租权人的优先购买权，其成立条件是什么呢

（一）先买权的定义和渊源

民事法律中的优先购买权是指公民，法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的优先性主要从“同等条件”和“购买时间”两个方面得以体现。所谓“同等条件”主要指在出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面优先权人与其他购买人相同。“购买时间”优先是指条件相同的情况下，优先权人在顺序上先于其他人购得该出卖物。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”按照《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权，来源于上述两项规定，那么，如何界定优先购买权，正确诠释“同等条件”是处理本案的关键：

（二）优先购买权的法律特征

优先购买权实质是对所有权的一种制约。其法律特征如下：

1.优先购买权是对所有权人行使自己财产处分权的一种限制。根据我国现行立法规定，房屋出租人在出卖自己所有房屋时，同等条件下承租人可以违背出租人的意愿而取得优先购买权。可见，出租人对自己所有财产的处分受到限制，不能完全按照自己的意愿行使对财产的处分权。

2.优先购买权是一种法定的权利，是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则，出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品的交易价格，并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定，出租人在同等条件下必须优先出让于承租人，却不能自由选择交易对象。

3.优先购买权具有对抗第三人的效力。即优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。这也是司法解释明确规定的。

因此，本案中如果确定蒋某享有优购买权，就足以导致甲公司与乙公司之间的买卖合同无效。

（三）先买权的成立条件

按照法律规定，承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”，因此，对于同等条件的准确定义则是处理这类案件的关键。本案的争议焦点也是蒋某承租的430平方米与整栋楼是否是“同等条件”。对于“同等条件”，法律及司法解释没有明确的阐述，在审判实践中有两种不同的观点。一是绝对同等说，即说认为先买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为先买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者同意第一种观点，并从理论上进行如下探讨：

1、从一般文字解释上“同等条件”为“相同条件”

现代汉语词典对于“同等”的解释是“相同、一样”，则同等条件是相同条件下承租人享有优先购买权，应当为绝定相同，而非大致相同。本案中，甲公司整体出售面积为7836.5平方米的整栋楼，蒋某只在其中承租430平方米的一间房屋，条件并非相同。

2、从优先购买权的立法本意上没有扩大化解释的意图

承租人优先购买权的赋予的当时环境是不动产资源的匮乏，立法追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护。从立法本意可以看出，仅仅是为了保护租赁关系的稳定和安全，对所有权人已出租标的所有权权能进行限制，而并非对所有权人的权利做无限扩张的限制。因此，只有当所有权人选择将房屋分割出售时，才受到先买权的制约。

而且现代立法环境已经改变。市场的高度发达，生活资料来源的日益丰富，导致社会形成了一种以市场为媒介的资源配置机制，承租人可以顺利从市场取得相应的房产。这种优先购买权的赋予并不能起到保护其基本生活状况的作用。从维护既有的房屋利用关系而言，“买卖不破租赁”规则即可实现此目的。因此，从承租人优先购买权立法的第一个宗旨而言，租赁房屋的出卖并不能破坏房屋已有的租赁关系。况且租赁关系本来就是一个基于合同而形成的债权关系，是有期限的权利。进一步而言，如果优先购买权的赋予是为了维护一种稳定的社会秩序，或者是一种稳定的预期的话，那么对于承租人而言，承租期限的维护是其主要目的，至于最后是否取得租赁物的所有权并未包含在其预期之内。所以，对于优先购买权的界定应当是逐渐严苛的，不仅从标的物的同一性，出卖的价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性。而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害。

3、“同等条件”实为限制优先购买权之用

法律规定“同等条件”具有如下意义：第一，表明优先购买权的相对性和有条件性，并不是在任何条件下优先购买权都绝对地存在和可以行使。第二，表明法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价，只要附上“同等条件”，出卖人的合法权益就会得到保障，不至于因优先购买权的行使而遭受损害。第三，表明优先购买权并不是绝对地剥夺其他购买人的购买机会。“同等条件”是就优先购买权人与其他购买人给定的条件相比较而言的，只有在各自给定的条件相同的情况下，优先购买权才成立并可行使，如果其他购买人给定的条件明显优于优先购买权人，则优先购买权不能成立，当然也不得行使，因此“同等条件”的目的正是为了维护出卖人利益，限制先买权人的权利滥用。这样，第三人所提供的任何条件（包括机会），均是出卖人的利益所在，先买权人不能提供，就不符合同等条件。所有权人对于其所有权是分割出售还是整体销售，应为出卖人的权利，不能以优先权人的观念衡量，否则就侵犯了所有权人出租标的外的所有权。那么就本案而言，所有权人整体处分其房产，而不是分割处分，承租部分房产的承租人就不存在先买权。

5、所有权的行使在非“同等条件”下不受先买权的干预

所有权是绝对的、排他的，其绝对性、排他性是“在法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利”，包括占有、使用、收益、处分。因此，所有权人处分多少，采用何种方式处分，希望获得的收益是多少，这都是所有权人主观上行使所有权的行为，任何人无权干涉。法律设定承租人的先买权，并无意侵害所有权人的权益。从法理上讲，法律不应在保护一种权利的同时损害另一种权利，所有的权利都有获得法律保护的资格和机会，“同等条件”正是基于这一原理而为法律所规定。就本案而言，只有甲公司选择将建筑物分割出售时，蒋某才有就其承租部分的优先购买权；而不是蒋某因为承租楼房的一间，而导致甲公司丧失将建筑物整体出售的权利。

6、优先权是法定权，其权能的来源和扩展均应当依据法律规定。

承租人的先买权是依据法律规定产生，其外延的扩展或特殊情况下的变通也应当依据法律法规或相关司法解释的规定产生。如德国民法典第505条第2款规定的一般条件是：“行使先买权时，先买权利人和义务人之间的买卖，按照义务人与第三人约定的相同条款而成立”。“相同条款”标准，实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。所谓“特殊情况下的变通条件”，是德民法典第507、508、509条对三种特殊情形的规定：（1）存在从给付的买卖。即出卖人与第三人所订立合同条款中，第三人有从给付义务而先买权人又不能履行的，得以交付从给付的价金代替。若从给付不能以金钱估价时不得行使先买权。（2）先买权标的物与其他标的物同时出卖时，第三人以总价金买受者，“先买权人应按比例支付总价金的一部分”，如果先买权义务人因全部标的物在分离时显受损失，可以请求先买权扩及于全部标的物，否则不得行使先买权。（3）存在延期付款的优惠条件的买卖。出卖人允许第三人延期付款的，对先买权人也生效力。但先买权人必须为延期偿付的价金提供担保，方能成立。从以上规定看，德国民法典对先买权要件的规定，严格遵循“同等条件”。法律无明确的规定，则不能变通，变通仅限于法律明确规定的三种情况。我国的法律及司法解释也没有对“同等条件”作出“特殊情况下的变通规定”，因此，先买权标的物与其他标的物不可分割的共同出卖时，先买权人无权行使先买权。

综上分析可见，本案的被告－产权人没有分割出售其财产，部分承租人就不能以优先购买权对抗产权人的处分权。

北京市第二中级人民法院民一庭·李馨