房屋整体出售应否考虑部分承租人的优先购买权

[案情]

原告王某与被告某镇政府、第三人方某争议的房屋系某镇X街三间门面房。该房为砖木结构，由镇政府出资建造，由镇企业管理站管理使用。自1999年原告承租一间从事理发业，第三人方某承租两间经营家具。两家之间以墙相隔。2004年4月20日，在原告和第三人租赁期间，企管站在未通知原告的情况下，请示镇政府将三间门面房以3万元的价格卖给了第三人。第三人交清房款后积极办理产权过户登记。王某得知后及时提出异议，认为三间房屋长期分割成两部分使用，完全可以分割转让，被告擅自出卖房屋的行为侵犯了原告的优先购买权，要求宣告被告与第三人之间的买卖协议无效，同时以1万元的价格购买一间门面房。被告和第三人认为三间房屋是一个整体，不能分割出售，第三人承租两间，其份额大于原告，原告不应享有优先购买权。

[审判]

法院审理后认为，被告与第三人之间的买卖行为侵犯了原告的优先购买权，但原告要求以一万元的价格购买一间房屋，没有事实和法律依据。遂依法判决被告与第三人2004年4月20日签订的房屋买卖合同无效；驳回原告以一万元价格向被告购买一间房屋产权的诉讼请求。

[评析]

本案的争议焦点是：一、原告有无优先购买权；二、原告要求以一万元的价格购买一间房屋产权的请求能否得到支持。

一、关于原告有无优先购买权。

笔者认为，原告和第三人都是房屋承租人，《合同法》第二百三十条并没有对承租人享有优先购买权的条件作出限制，也没有在享有优先购买权的承租人之间对实现的顺位作出选择性规定。本案所遇到的情况完全是实务中的问题，法律并无明确的规定。被告主张原告仅承租一间房屋，优先购买权不应及于整体。

但是，笔者认为，在房屋存在多个承租人，出租人意欲整体出售时，处理承租人的优先购买权和出租人的处分权之间关系时，应结合以下因素综合把握，不能对优先购买权的有无简单地下结论。1、房屋能否分割。如果不能分割或分割后降低房屋的使用价值，应当允许出租人整体出售；2、分割转让是否影响房屋的交易价值。出租人作为所有权人，其利益应受到最大程度的保护，不能因为承租人享有优先权，出租人还要牺牲经济代价去满足之。3、即使在承租人不享有优先购买权的情况下，出租人提前通知的义务也不能免除，这是出租人的法定义务。本案被告出租的房屋仅有三间，承租人仅有两人，多年来房屋一直是分割成两个部分对外出租，各自独立发挥作用。被告出售房屋前没有通知原告参加竞买，违反了法定的通知义务。事实上，如果通过竞价的方式，房屋可能会卖到更高的价钱。现原告根据合同法和有关司法解释，主张被告和第三人侵犯其优先购买权应予支持；第三人主张承租的房屋比原告多一间，因此原告顺位优先没有法律依据，法官不采纳其理由是正确的。

二、关于原告要求以一万元的价格购买一间屋产权的请求能否得到支持。

原告在享有优先购买权的情况下，能否以一万元的价格直接购买一间房屋产权，这一问题关系到优先购买权的性质及其实现方式。关于优先购买权的性质有三个特征：一是法定特权。即承租人的优先权源于法律的规定，而不是当事人之间的约定，但是承租人优先购买权必须有房屋租赁合同的合法存在为前提。二是特殊的债权。系依附于买卖合同对出卖人附加的义务，可视为买卖关系的组成部分。三是准物权。即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力就是体现，可以对抗第三人。

笔者认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不能破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。

因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。笔者认为，优先购买权只是他物权，它不能与所有权等量齐观。在他物权受到不法侵害时，虽然也可以适用物权的保护方法，但他物权不能对所有权提出诉讼请求，而只能根据他物权的具体内容请求法院确认他物权的存在，或者对侵犯他物权的行为予以制裁。

就本案而言，法院确认原告享有优先购买权，同时确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效，并判决驳回原告要求以一万元价格购买被告一间房屋产权的请求是正确的。

许雪樵王传玉徐英杰