郑某某诉金坛市计量测试技术研究所向他人出售其曾承租部分的整栋房屋侵犯优先购买权案

原告：郑某某。

被告：金坛市计量测试技术研究所（下称计量所）。

被告：鲁某某、戴某某。

座落在金坛市X镇X街X号三层砖混结构楼房一幢及院内砖木结构平房4间系被告计量所所有。郑某某与计量所于1996年5月1日订有租赁计量所X号楼底层东第一间及2层东第一间的协议。协议约定租赁期至1997年4月30日止。但双方未到有关部门办理房屋租赁登记手续。1997年5月，被告根据主管部门金坛市技术监督局的意见，决定以人民币70－80万元的价格向某一人整幢出卖X号楼房及院内平房。1997年5月28日，承租计量所房屋的另一租户邓瑞琴向计量所交购房定金10万元；5月30日，邓瑞琴又与计量所订立购房意向协议，约定计量所X号楼房由朱云青购买，暂定房价75万元。1997年6月13日、7月3日、7月18日，邓瑞琴又分别向计量所交款计30万元。上述40万元，计量所均出具盖公章的收条。7月3日，计量所法定代表人向邓瑞琴出具内容为“现有新花街X号楼有关承租续订事宜，委托邓瑞琴同志为我所具体承办人，具体事务由委托承办人与我所交接”的委托书。7月4日，该委托书又被计量所法定代表人收回。但7月4日邓瑞琴与原告订立续租新花街X号楼底层东第一间及二层东第一间的协议，租期自1997年5月1日至1998年5月1日止。该协议未加盖计量所公章，邓瑞琴未将该协议与计量所交接，也未到金坛市房地产管理处办理租赁登记。7月3日，邓瑞琴曾收原告购房定金1万元，7月8日又收原告购房款5万元。8月1日，被告鲁某某持计量所出具的收到邓瑞琴的40万元的收款收条及35万元现金，与计量所以75万元的价格订了转让新花街X号楼房及院内平房的协议书，同日鲁某某又申请将其与计量所所订转让协议改为其妻被告戴某某的名字。8月6日，计量所召开承租人会议宣布X号楼房及院内平房已转让给鲁某某所有。9月8日，以被告戴某某的名义到金坛市房地产管理处办理了房屋产权转让手续并领取了房屋所有权证。

1997年9月11日，原告郑某某向金坛市人民法院提起诉讼，称：我租用了被告计量所98所楼底层东第一间及二层东第一间做生意。1997年5月间，我和其他承租计量所的租户委托邓瑞琴与计量所签订了购买X号楼房的协议书，并于5月28日交定金10万元，此后又交了30万元。现计量所却将X号楼房卖给被告鲁某某、戴某某。请求法院保护我作为承租人的优先购买权，判令被告之间的房屋买卖无效。

被告计量所、鲁某某、戴某某均未作答辩。

「审判」

金坛市人民法院经审理认为：公民、法人的合法财产受法律保护，财产所有权人依法对其财产享有占有、使用、收益及处分的权利。计量所将其所有的新花街X号楼房及院内平房有偿转让给被告鲁某某、戴某某，是行使财产处分权，双方自愿所订转让协议，并到房管部门办理了合法手续，其转让房屋所有权的行为合法有效，依法应当保护。因计量所所转让的系其所有的新花街X号整幢楼房，而原告仅实际承租计量所该楼房中的两间房屋，原告对新花街X号整幢楼房的转让不享有优先购买权。故原告以计量所与被告鲁某某、戴某某的房屋转让侵犯其作为承租人的优先购买权为由，要求判令其房屋转让无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条及有关法律政策规定，该院于1997年11月13日判决：

驳回郑某某要求宣告计量所与鲁某某、戴某某买卖金城镇X街X号楼无效的诉讼请求。

一审判决后，原告郑某某以计量所与鲁某某、戴某某的买卖关系无效，其愿以同等条件同等价格购买该楼，其具有优先购买权为理由，向常州市中级人民法院提起上诉。

计量所答辩所：我所虽与邓瑞琴订立一份协议，但已收回。邓瑞琴与郑某某订立的租赁协议上也无我单位公章。我单位从1997年5月起与上诉人已无租赁关系，上诉人无优先购买权。原判正确，请求维持。

鲁某某、戴某某未作答辩。

常州市中级人民法院经审理认为：郑某某虽长期租赁计量所座落在金坛市X街的98号房屋，但一直未办理租赁登记手续，且该房出售是租赁到期后出售，之后双方未有办理有关租赁手续，计量所有权处分该房，上诉人郑某某在租赁到期后不再享有优先购买权。上诉人郑某某称其具有优先购买权的理由及请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，该院于1998年5月25日判决如下：

驳回郑某某上诉，维持原判。

「评析」

审理此案，关键是原告郑某某是否享有优先购买权。对此，可以从以下几个方面进行分析，郑某某不享有优先购买权。

首先，郑某某与计量所的房屋租赁未到房产管理部门登记备案，依法不受法律保护。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《城市公有房屋管理规定》第二十一条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定，房屋租赁应到房地产管理部门登记备案，且《城市房屋租赁管理办法》第十七条规定，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。本案中，原告郑某某虽长期租赁计量所房屋，亦订有相关协议，但未到房产管理部门办理登记，因此不受法律保护。

其次，郑某某与计量所所订房屋租赁的期限已满。本案中，郑某某与计量所所订房屋租凭期为1996年5月1日至1997年4月30日。计量所出卖房屋是1997年5月份。计量所虽在1997年7月3日委托邓瑞琴办理承租续订房屋事宜，且邓瑞琴亦与郑某某订立了自1997年5月1日至1998年5月1日的房屋租赁协议，但该协议未得到计量所的同意和认可，亦未办理登记手续，因而郑某某与邓瑞琴所订协议是无效协议。因此，计量所在与郑某某房屋租赁期满后出卖房屋，不受承租人优先购买权的限制。

第三，郑某某不具有作为承租人享有优先购买权的同等条件，根据《城市公有房屋管理规定》第三十六条的规定，出售出租公有房屋时，承租人在同等条件下有优先购买权。所谓“同等条件”，是指出卖房屋的价格条件，又包括价金交付的期限、方式等，是综合各个因素的同等条件。本案中，计量所出卖的房屋系新花街X号整幢楼房及院内平房，也即整体出卖，而郑某某仅承租楼房的底层东第一间及二层东第一间，其作为承租人，依法享有对所承租的房屋（即上下二间）的优先购买权，但并不能依此来对抗计量所出卖整幢房屋，也即郑某某不能因承租计量所房屋中的部分房屋而具有整幢房屋的优先购买权。因为计量所是整体出卖，也就排除了各承租人单独仅购买所承租的房屋的可能，所以本案中郑某某不具有法律规定的“同等条件”。

综上所述，在本案中，郑某某不具备《城市公有房屋管理规定》第三十六条和最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定的出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效的条件。所以，一、二审法院判决驳回郑某某要求宣告计量所与鲁某某、戴某某房屋转让无效的诉讼请求，是正确的。

责任编辑按：

优先购买权作为承租人所享有的一项权利，是对出租人处分出租房屋时处分权的一种限制和约束。但优先购买权是依附于租赁事实，由法律规定由承租人享有的一种权利，故其享有期间或者说其时间效力期间也是依附于租赁期间的。也就是说，优先购买权存续的时间条件以租赁期为准，租赁期满，承租人的优先购买权也随之消灭。所以，优先购买权是在房屋租赁期内，出租人出卖该租赁房屋时，承租人所享有的一种优先购买的权利；房屋租赁期满后，承租人即再无承租人的主体资格，出租人出卖其曾出租过的房屋，即不再受到原承租人优先购买权的限制，承租人不能以原曾承租过该房为理由来主张优先购买权。在本案中，原告虽曾承租过被告计量所的房屋，但被告是在与原告的租赁期满后才出卖房屋的，原告已无优先购买权，故法院驳回原告以优先购买权为基础的诉讼请求，是正确的。

计量所在与原告的房屋租赁关系期满后向外出售房屋，并与邓瑞琴订立了购房意向协议，邓瑞琴也向计量所将付了部分款项，但双方始终未签订最终的购房协议，也未办理产权过户手续，因此，计量所仍有权行使其房屋所有权上的收益权和处分权，其欲再行出租或出售是其权利范围内的问题，其在这种情况下又委托邓瑞琴办理承租续订事宜并无不妥；次日，计量所又收回给邓瑞琴的委托书，取消委托，也是委托人的权利。但此时邓瑞琴已与原告又订立了原租赁房屋的租赁协议，且起始日是紧接着原告原租赁终止日的。在这种情况下，原告是否又取得了优先购买权呢这需要从以下几方面分析：首先，据原告诉称和审理查明的事实，原告与邓瑞金订立租赁协议时已知计量所出卖房屋的事实，即其本人已参与了正在交易之中的交款行为，其明知欲承租之房正在买卖交易之中，其在后行为是不能取得阻止或限制在先行为的效力的，对计量所的该出售房屋没有优先购买权，即便协议中将租凭起始日提前到出卖行为之前也是如此。其次，该租赁协议并未有效成立。因为原告知道出租人是计量所，而不是邓瑞琴；邓瑞琴即便以委托人的身份与之订立租赁协议，租赁协议也需经计量所确认方可成立，计量所因已收回委托，事实上是不可能认可邓瑞琴与任何人订立的租赁协议的，故也不可能在这些租赁协议上盖章认可。协议不成立即表明在协议双方当事人之间不产生该协议上的权利义务关系，原告也就无从取得优先购买权。因此，计量所在与邓瑞金（朱云青）交易未成立时，又与本案另一被告鲁某某夫妇签订了购房协议，并办理了产权过户手续，是不受原告因素或邓瑞琴因素的影响的，本案要维护的是已办理了合法的产权变动手续的买方的利益。计量所所可能承担的民事责任，应是对在前的对邓瑞琴（朱云青）的买卖关系上的缔约过失责任或嗣后履行不能的责任，对原告没有任何责任。

本案引人深思的另一个法律问题是，如果原告优先购买权有效成立，计量所的出卖行为是否受到影响。一般来说，优先购买权是对承租的房屋而言的，即其空间效力只及于承租范围内的房屋，对出租人所有的其他房屋不生优先购买的效力。同时，所谓“同等条件”，也主要是针对承租人所承租的房屋的价格条件而言的。因此，计量所如出卖原告承租的部分，原告得行使优先购买权。但本案计量所出卖的并不只是原告承租的部分，也不只是与原告承租部分连为一体的部分，而是98号院楼房、平房整体出售。由于原告并未整体承租，故从其优先购买权的空间效力上，其无权主张整体出售的优先权；而其承租的部分在整体出售的房屋中又只是其中的少部分，从利益关系上考虑，舍大求小是不符合公平原则和利益衡量原则的；房屋整体而售，既可能有不可分割，而分割后影响其使用价值和交易价值的考虑，也可能有便于买受人行使统一权利的考虑，这是对房屋作为不动产在交易中更值得考虑或者说保护的价值所在。租赁是一种债的关系，虽然在理论上和法律上将其中某些权利物权化，但它仍然是不能与物权本身等量齐观的，优先购买权在本质上仍然是一种请求权，只能在法律规定的利益范围内可能发生作用，在另有更为重大利益考虑时，承租人的优先购买权在法律上就不再考虑，这从法律规定的“同等条件”限制即可理解到。所以，对承租人只承租部分房屋，特别是整栋中的少量部分，虽然在法律上可认为承租人对其承租部分享有优先购买权，但不能据此推出承租人对整体出售的房屋也有优先购买权，承租人的优先购买权已不能对抗出租人的处分权。

需要指出的是，房屋租赁登记不是房屋租赁关系成立和生效的必要条件，在法律性质上仅是“备案”，不能把“备案”提高到是房屋租赁关系成立和生效的必要条件上来。