约定的违约金过高法院可适当降低

镇江市民王春化与镇江某房地产开发公司在签订拆迁协议时，在协议中约定“如一方违约应赔偿另一方违约金10万元”，后开发公司未能按期将回迁房交付给王春化，王春化便一纸诉状将开发公司告到法院，要求开发公司履行拆迁协议，并承担违约金10万元，由此引发了一起索要违约金的官司。

协议履行中发生纷争

2002年，根据镇江市政府有关文件的精神，该市X巷片区由前述房地产开发公司负责开发、配套、建设。而市民王春化正好在该片区范围内有一处私房需要拆迁，开发公司经与王春化协商后，于2002年6月20日签订了拆迁协议一份，双方就拆迁补偿事宜作了约定：双方同意按货币进行拆迁。王春化将所得的拆迁补偿款用于购买开发公司在原址新建的网点房，该房开间3.6米，长12米，总建筑面积不少于44平方米；网点房交付时，水、电、电话、有线电视等配套设施的费用由开发公司承担；王春化在2002年6月25日前把现有房屋交给开发公司拆迁，开发公司的回迁房交付时间为2003年6月25日。协议中还专门约定，双方不得违约，如一方违约应赔偿另一方违约金10万元，同时王春化将现有房屋产权证、土地使用证在签订协议时一并移交给开发公司。同日，双方又签订了一份拆迁补偿协议，协议规定开发公司一次性补偿王春化网点房拆迁中的损失费计人民币6万元；开发公司将食品公司X号楼的水电工程交给王春化施工；开发公司不向王春化收取工程质量保证金；工程付款方式为按进度付款，主体到二层，付15％，主体封顶付40％，安装结束，付35％，余款竣工决算后一次性付清。协议订立后，王春化便依约将自己的房屋交给开发公司进行拆迁，并将自己的原住宅电话留给开发公司作为售房热线。开发公司也紧锣密鼓地建设房屋，以供回迁户回迁和出售。

2003年4月，开发公司在该片区开发的一号楼进入了竣工验收阶段。2003年4月16日，工程验收组对开发公司已竣工的一号楼进行了现场检查，发现工程还存在着一些问题：1、室外楼梯未安装防滑条，楼梯侧边的窗如建设单位考虑取消，要求安装防护措施和止水措施。2、上人层面的防水做品不正确，木忘板未进行防火和防腐处理。3、楼梯间少量休息平台有起砂现象，一处踏步相邻高差3cm.4、二层通长走廊的拦板较长，分隔不足。5、室内有楼板缝开裂的现象，室内地坪的做品较粗，等等。验收组最后的监督意见是：对现场检查发现存在的问题，要求施工单位及时进行整改，整改情况由建设单位和监理单位出具书面证明；完善符合要求后方可进行备案。开发公司针对检查中存在的上述问题进行了整改，并于4月22日予以了回复，言明整改措施如下：1、散水坡成品后，雨水管已接到位。2、外走廊伸缩缝按设计要求部位设置一道4cm宽的伸缩缝，用白铁皮封好。3、外面晒台门坎按规定高度已砌粉好，室外净高为25cm.4、塑料窗经过清理、整改，已达到开启灵活，表面整洁，外墙部位的窗四周已打好防水胶。5、雨水管固定点已用防水胶封好。2003年6月25日，开发公司未将回迁房交付给王春化。王春化也没有及时去找开发公司索要回迁房。王春化认为开发公司未能按协议约定的时间交付回迁房，已构成违约，因此于2003年12月将开发公司诉至镇江市润州区法院，要求法院判令开发公司立即交付回迁房及其产权证、土地使用权证给王春化，并要求开发公司承担违约责任，赔偿王春化违约金10万元。

庭审中双方各执己见

润州法院公开开庭审理了此案，开发公司辩称：开发公司与王春化之间不存在房屋拆迁合同纠纷，更不存在违约的事实。他们向法庭提交了单位竣工验收通知、验收监督记录及回复，同时还向法庭申请已于2003年4月回迁到一号楼的回迁户陈某作为证人出庭作证，用这一系列证据证明其与王春化签订的协议中约定的回迁房在6月20日前已经竣工验收完毕，有的回迁户在4月底就已经回迁了，因此，开发公司根本不存在王春化所诉称的不能按约交付房屋的情况。他们认为，他们本着客户第一的宗旨，为了方便回迁户和现场房屋的销售，在该片区设立了现场销售办公机构，王春化也知道这个事实，而且王春化原来家里的电话还是留给开发公司作为现场销售和办理回迁的电话用的，王春化对这一点非常清楚，他完全可以随时打电话来询问。况且开发公司与王春化所签订拆迁协议中，王春化不愿意将自己的联系电话留下，也没有留下拆迁后自己的暂住地址，王春化在签订协议时还承诺到时他会来办理回迁房屋相关手续的；而且从拆迁补偿协议的内容也可以看出，王春化负责开发公司关于食品公司那幢楼的水电工程，他应当知道回迁房的建设情况和进度。但是开发公司在房子竣工后，王春化不来开发公司办理回迁手续，开发公司也因找不到王春化，所以无法通知王春化来办理交付手续。直到收到王春化的起诉状，才知道他原来并没有忘记回迁房屋这件事。开发公司无法将回迁房交付给王春化的主要责任在于王春化自己始终没有与开发公司进行联系，也不主动来办理有关交付手续，而事实上开发公司的房屋早已竣工，但由于王春化自身的原因导致无法交付，所以本案并不是开发公司不按合同约定交付房屋，而是王春化自己不愿意来办理相关的交付手续，违约的不是开发公司，而应是王春化本人。王春化故意不与开发公司办理相关的交付手续，其目的就是为了制造开发公司迟延履行从而违约的假象，以图取10万元的违约金。开发公司在庭审中专门提出，双方在拆迁协议中约定的违约金本身就过高了，这与法律是相悖的。王春化企图通过恶意诉讼来牟取不正当利益显然违背了诚信公平的原则。开发公司再三强调，回迁房早已竣工，王春化可以随时来领取房屋，但是王春化要求开发公司办理产权证和土地证，双方在协议中并没有约定，故开发公司无法满足其此项要求。因此，要求法院驳回王春化的诉讼请求。

王春化及其代理人则坚称，开发公司没有证据证明其开发的回迁房在2003年6月25日已经竣工并完全验收合格，而且开发公司也未在6月25日将房屋交付给王春化，这显然属于违约行为，因此应承担10万元的违约金。

在法院审理过程中，开发公司与王春化在2004年1月办理了回迁房屋交付手续，但双方在违约金上意见分歧很大：王春化认为开发公司已违约，应承担约定的违约金10万元；而开发公司则认为开发公司并不存在违约，要求法院驳回王春化的诉讼请求。

两审判决明是非曲直

润州法院审理后认为，王春化与开发公司所签订的拆迁协议成立、有效。王春化已依约将房屋交给开发公司拆迁，开发公司也就应当将回迁房按期交付给王春化。开发公司辩称其所要交付的回迁房已于2003年4月具备了交付条件，但其提供的证据仅能证明该幢楼房在2003年4月进入了竣工验收阶段，却不能证明该回迁房在2003年6月25日已经验收合格，故不能认定其在2003年6月25日已经具备了交付条件。开发公司提出因王春化未留下联系方法导致开发公司无法通知王春化，但根据有关法律规定，合同已届履行期而相对方下落不明或无法通知的，履行义务的一方可以向有关部门申请以提存的方式来完成交付行为，因此开发公司的上述辩称理由均不能成立，法院不予采信。鉴于双方所签订的拆迁协议对回迁房的交付地点没有约定，根据合同法的有关规定，履行地点不明确，交付不动产的，在不动产所在地履行，故王春化应于2003年6月25日在该房所在地的一号楼要求开发公司交付回迁房，但王春化却未能在上述时间催告开发公司要求其按期履行合同义务。综上所述，导致该回迁房在2003年6月25日未能交付的主要过错还在开发公司，开发公司应承担相应的违约责任。鉴于开发公司在庭审中提出双方所约定的违约金过高，经查双方约定的违约金确实明显高于王春化的损失，因此应当适当予以降低。至于王春化要求开发公司交付该回迁房的产权证、土地使用证之诉讼请求，因双方在协议中未作约定，而且也不属于开发公司的法定义务，故法院不予支持。2004年4月，润州法院作出一审判决：判决开发公司承担违约金1万元；驳回王春化的其他诉讼请求。

一审判决后，王春化对该判决不服，于是向镇江市中级人民法院提出上诉，王春化认为，双方的房屋拆迁协议，是双方自愿签订的，双方共同在协议中约定一方违约应赔偿另一方违约金10万元，这种约定应当是有效的，现开发公司未在约定的时间内向王春化交付回迁房，因此应当承担违约责任，即应给付违约金10万元。

二审法院依法组成合议庭进行了审理，审理中开发公司书面表示同意在一审判决基础上增加补偿王春化损失5000元，由于双方差距较大，二审法院调解未果。二审法院审理后认为，双方自愿签订的拆迁协议成立、有效。开发公司向王春化迟延交付房屋，应当就其迟延交付房屋给王春化造成的损失承担赔偿责任，给付违约金。双方在拆迁协议中约定的违约金为10万元，在一审审理中，开发公司也明确提出双方约定的违约金明显过高，经审查双方约定的违约金也确实明显高于王春化的实际损失，故对违约金依法应当适当降低。王春化要求开发公司承担10万元违约金的上诉理由不能成立。对王春化的上诉理由，二审法院不予采纳。但在二审审理中，开发公司书面表示同意在一审判决基础上再增加补偿王春化损失5000元，虽然开发公司愿承担的给付数额高于其应承担的违约金数额，但由于这属于开发公司自主处分自己权利的行为，是其自愿的行为，故二审法院予以采纳。镇江市中级法院于是在2004年8月作出终审判决，判决开发公司在10日内给付王春化违约金15000元。王春化起诉开发公司时要求其赔偿10万元的违约金由于明显过高，大大超过了王春化的实际损失，因此最终只能以开发公司支付1.5万元违约金而结束，至此该案终于尘埃落定，同时该案也彰显了诚信原则的重要性。（文中人物王春化系化名）

〔相关法律链接〕

《中华人民共和国合同法》：

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

镇江市润州区法院·阿倩清枫