关于损害赔偿的减轻

（一）案情

月湖公司与位于市中心繁华地段的南方大厦于1996年8月签订了一份租赁合同。合同规定月湖公司自1996年9月1日起租赁南方大厦写字楼X平米，每平方米每月100元，每月租金20万元，全年共计240万元，租期3年。合同规定，南方大厦应向月湖公司提供15个车位。履行合同时，南方大厦没有完全履行其提供车位的义务。租赁期将近一年时，因受亚洲金融危机的影响，月湖公司经营状况不好，且发现本市楼价大跌，许多写字楼的资金跌至每平米50元，月湖公司以南方大厦不能提供足够的车位，影响其生意为由，提出解除合同。南方大厦遂在法院起诉，要求月湖公司承担违约责任，赔偿两年的租金。

（二）关于本案的不同观点

本案在审理中，存在着两种不同观点：一种观点认为，南方大厦不能为月湖公司提供15个车位，已经构成违约，月湖公司据此有权解除合同。另一种观点认为，月湖公司以南方大厦未能提供15个车位为由解除合同，不能成立，其行为已经构成故意违约，应当赔偿两年的租金，否则，出租人的期待利益就不能实现。

（三）作者的观点

一、月湖公司是否有权解除合同。

本案涉及基于违约的法定合同解除权的问题。我国新合同法对违约解除改变了原经济合同法的规定，而对违约事实进行了必要的限制。本案关键是要确定是否南方大厦已经构成根本违约，这是确定合同解除权的前提。

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的解除乃是法律允许非违约方在对方违约的情况下可以寻求的一种补救方式，赋予当事人单方的合同解除权，此种方式常常与损害赔偿、实际履行方式相对应。

诚然，在一方违约后，应当赋予受害人解除合同的权利，但这并不是说，一旦违约就可以导致合同的解除。法律规定解除的条件，实际上也是对在违约情况下的解除所作出的限制。因为，一方面在许多情况下，合同解除对非违约方是不利的，而且非违约方并非愿意解除合同，这时完全没有必要解除合同。所以，对违约解除情况在法律上无任何限制，并不利于保护非违约方的利益。另一方面，要求在任何违约情况下都导致合同解除，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用。例如，一方虽已违约，但违约当事人能够继续履行，而且非违约方也愿意违约方继续履行，此时应当要求违约当事人继续履行，而不能强令当事人消灭合同关系。因为在此情况下只有继续履行才符合当事人的订约目的，特别是当事人双方已经履行了合同的部分内容，而如果要求解除合同、返还财产，将会造成不必要的浪费。

从各国的立法规定来看，对于合同解除都作出了严格限制。也就是说，只有在一方严重违约的情况下，才能导致合同的解除。然而，根据原《经济合同法》第26条的规定，“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”，非违约方有权通知另一方解除合同。也就是说，只要债务人在合同约定的期限内没有履行合同，则不管此种不履行是否造成严重后果，债权人均可以解除合同。该规定没有对因违约而导致的解除权的行使作出限制，实际上是允许一方在迟延履行后，另一方可自由行使解除权。这样规定显然不妥。因为从解除的性质来看，合同的解除是在合同成立以后基于法律规定或当事人的意志使合同归于消灭，它通常是在合同不能正常履行时，当事人不得已所采取的一种做法。合同解除关涉到合同制度的严肃性，一旦合同被解除，则基于合同所发生的债权债务关系归于消灭，一方当事人想要履行合同也不可能，因此，法律对解除合同必须采取慎重态度，对法定解除权的行使应作严格限制。

正是由于这一原因，我国新合同法修改了原经济合同法的规定，在第九十四条中采纳了根本违约的概念。根据合同法第九十四条第四项的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的”，非违约方有权解除合同。根本违约（fundamentalbreach，substantialbreach）是从英国法中产生的一种违约形态，在《联合国国际货物销售合同公约》等公约中被普遍接受，现在通常指违约的后果使受害人蒙受损害，“以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”。此处所称“实际上”，包含“实质地”、“严重地”、“主要地”的含义，因此表明了一种违约后果的严重性。所谓“有权期望得到的东西”实际上是指期待利益，即合同得到正确履行时当事人所应具有的地位或应得到的利益。这是当事人订立合同的目的和宗旨。所谓“以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”，乃是指受害人丧失期待利益是行为的结果。

有观点认为，根本违约制度突出违约后果对责任的影响，旨在允许受害人寻求解除合同的补救方式。因为在一方违约以后，受害人仅接受损害赔偿是不公平的，如果受害人不愿继续保持合同的效力，则应允许受害人解除合同。而根本违约则旨在确定允许合同被废除的情况，给予受害人解除合同的机会。我认为，这一看法不无道理。由于违约行为所造成后果（包括损害结果）的严重性，使债权人订立合同的目的不能达到。这样合同的存在对债权人来说已不具有实质意义，合同即使在以后能够被遵守，债权人的目的仍不能达到。因此应允许债权人宣告合同解除，使其从已被严重违反的合同中解脱出来，所以，根本违约制度明确了解除合同作为一种特殊的补救方式所适用的条件。同时，由于在许多国家的合同法中，对解除合同的适用情况规定得极为分散，在各类违约形态中都可以适用解除合同，这就需要为解除合同规定统一的、明确的条件。而根本违约制度则旨在解决这一问题。

如果简单地认为根本违约与解除合同的关系仅仅是通过根本违约制度给予受害人一种解除合同的机会，则没有准确认识两者之间的关系。我认为，确立根本违约制度的重要意义，主要不在于使债权人在另一方违约的情况下获得解除合同的机会，而在于严格限定解除权的行使。因此，根本违约与解除合同的关系在于通过根本违约制度，严格限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利。

在本案中，南方大厦虽然没有尽到提供车位的合同义务，但该义务并非租赁楼宇合同的主给付义务，其性质属于一种从给付义务，对它的违反不构成根本违约，没有使受害人蒙受极为严重的损害，“以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”。债权人的租赁利益基本上是得到满足的，因此这种轻微违约不能适用合同法第九十四条，允许当事人可以依单方意思解除合同，否则不利于维护交易秩序，鼓励当事人信守合同和积极交易。

二、关于违约损害赔偿的减轻。

我认为，月湖公司不享有合同解除权，其行为已经构成故意违约，但要求月湖公司必须承担赔偿两年租金的责任，则是值得商榷的。

此种观点根本否定了在月湖公司违约以后，南方大厦所应当负有的减轻损害的义务。所谓减轻损害，也就是说，南方大厦应当为了减轻损害而去寻找新的承租人。在新的承租人出租以后，新承租人交付的租金应当作为为月湖公司减轻的损害从损害赔偿额中扣除。采取此种做法的根据在于：一方面，南方大厦所应当负有的减轻损害的义务是一种法定的义务，而且是一种强制性的而不是任意性的义务。在月湖公司故意违约后，南方大厦不能提出其没有义务寻找新的承租人。事实上，他依据法律的规定负有在一方违约的情况下减轻损害的义务，即要将房屋出租出去弥补损失而不能将房屋空闲。另一方面，减轻损害也有利于充分利用房屋的价值，而不使房屋空置，这从经济上看也是有效率的。如果南方大厦拒绝为月湖公司寻找承租人，怠于履行其减损义务，则法院可以直接从月湖公司的损害赔偿额中扣除。

所谓损害赔偿的减轻是指在一方违约并造成损害以后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则，应对扩大部分的损害负责。这一规则几乎为各国的立法和判例所承认和采纳。我国合同法第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。损害赔偿的减轻关键是要确定非违约方是否采取合理措施防止损失的扩大。在减轻损失的情况下，受害人承担责任的根据是应当采取合理措施而未采取。

如何确定采取的措施是合理的一种观点认为，应当根据合理人的标准来确定，就是说合理人处于当时受害人的情况下应当采取什么措施而受害人没有采取的该措施，即认为未采取合理措施。第二种观点认为，确定是否合理应看受害人主观上是否出于善意。第三种观点认为，是否采取合理措施应当考虑受害人采取某种措施在经济上是否合理。我认为，这三种观点都有一定的道理，但是仅仅根据经济上合理的标准来判定受害人采取的措施是否合理是不妥当的。因为受害人采取的措施出于善意，但经济上不一定是合理的，或者未能阻止损失的扩大，在此情况下，要求受害人对扩大的损失负担责任，不仅与过错原则是相背离的，而且对受害人来说也是极不公平的。所以我认为，原则上以善意为根据，主要考虑受害人主观上是否按照诚实信用的原则尽自己的努力，采取一切措施避免损失的扩大，如因此未能阻止损失的扩大，也认为受害人尽到了义务。如果从诚实信用角度考虑，采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益，或者有悖于商业道德，或者所支付的代价过高，则受害人可以不采取此种措施，免除其基于减损规则所负的义务。

在南方大厦履行减轻损害义务的同时，要注意到，南方大厦为月湖公司寻找承租人，必须以适当的、合理的价格来寻找。通常，价格应当根据当地的中等价格水平来确定。如果一般的写字楼的租金跌至每平米50元，则应当以此价格确定。当然，南方大厦为月湖公司寻找承租人所化费的费用应当由月湖公司承担。

需要讨论的是，在南方大厦为月湖公司寻找承租人以后，如果从月湖公司的损害赔偿额中扣除了新承租人交付的租金，则月湖公司是否不会受到损失例如，如果月湖公司应支付后两年的租金共480万元，由于写字楼的租金跌至每平米50元，月湖公司以每平米50元的价格租到了新的写字楼，租用两年共应当交付租金240万元。而南方大厦以每平米50元的价格寻找到新的承租人以后，从月湖公司向南方大厦所支付的损害赔偿额额中扣除新承租人向南方大厦交付的租金，月湖公司只应当支付240万元的赔偿金。如果不计算南方大厦寻找新承租人的费用，这样一来，月湖公司在违约以后是否没有损失我们必须看到，违约损害赔偿是使非违约方处于合同在完全履行下的状态。换言之，合同在完全履行下的状态便是非违约方所应当获得的全部利益。而通过违约损害赔偿使非违约方处于合同在完全履行下的状态也是违约损害赔偿的最高限额。尽管月湖公司只应当向南方大厦支付240万元的赔偿金（如果不计算南方大厦寻找新承租人的费用），但因为南方大厦以每平米50元的价格已经寻找到新的承租人，在月湖公司单方面毁约以后，南方大厦已经获得了如果月湖公司履行合同所获得的全部利益，即后两年的租金共480万元。因此南方大厦的损失已经得到了充分赔偿，没有必要使月湖公司承担额外的赔偿，否则，将会使违约损害赔偿异化为惩罚性赔偿。至于对月湖公司的惩罚问题，可以通过另外约定违约金或者定金的方式实现，但不应根据违约损害赔偿的方式进行。