购房注意（建议）事项

发布日期：2013-08-13 作者：110网律师

序   言
   “我想要有个家，一个不需要华丽的地方，在我疲倦的时候我会想到它；
我想要有个家，一个不需要多大的地方，在我受惊吓的时候我才不会害怕……“，每次听到这首歌总有些感触。
    改革开放后，中国人对“漂”字是印象深刻，上山下乡暂不去深入，但近年来的北漂、上漂、深漂等词语可以常见，而中国人传统的思想讲的是落叶归根，何以是落叶归根呢？目前现实中的理解是如户口、房子等，其实以前的时候讲的是土地，只是土地是连着房子，再加上很多人都失去了土地，失去了自已的根……
个人觉得，“家”有硬件也有软件，软件是跟父母孩子爱人等生活在一起所构成的，也许其中包含有亲情，爱情，友情等；房子只作为“家”软件载体的一部分，而这个房子就一定是需要自已购买的才算吗？（如商品房）我认为不是的，因为租房住，也是房，也可作为生活之地，当然很多人都希望拥有属于自已的房子，拿到本子后，心里才塌实，可是中国也有句古话：“普天之下莫非王土”，特别像我们这种社会主义国家的特殊性，再者，虽说居住性质的房子有七十年产权，但是中国建的房子能坚持得住七十年吗？也许这些大家都知道，但总是那么的无奈，故此，本律师也只好在这无奈中，为广大钢性需求购房者提示一下注意事项，也许你会问，为什么是为钢性需求者提示呢，因为如果是炒房类的，其本身的除经济地位比较优势外，无论在房子知识上还是在其他资源上都是比一般的购房者有优势的，身边也不缺律师指导。

正    文
一、要多看多听多做，少说。
    简单来讲，就是多看中介、房产商（卖家）、楼盘及其周围，可以的话了解该区域政府规划；多听他们的说法（其他购房者的意见也要听听），不能全信，而是从中得到有用的信息并进行对比及印证；多做，就是多做些准备工作，收集材料，多跑跑楼盘等；少说，是因为说多就容易错多，而且多说的话，就会把某些信息透露给他们，容易被别人所把握，进而处于被动。

二、需要了解不同的房屋权属类型。
    房产权属根据不同的情况，分为不同的权属房，有普通的商品房、房改房（成本价购买），还有经济适用房、廉租房，在农村还有小产权房、宅基地房等。根据不同的权属，各地方的政策及地方法规对此规定也有不同。对于购买方来说，在签订购房协议前，必须非常清楚地了解，自己所购买的这套房屋能否正常交易，自己在支付了购房款后，是否能顺利地取得房屋所有权证书。如果觉得太麻烦，那至少也该知道，对方是否拥有红本，还是绿本或是根本没有本。至于小产权房，因先前单独论述过，在此不再详说。

三、注意及确定中介提供的全部服务内容
    1、以目前的购买房情况，一般都会通过中介来操作，而中介又在购房过程中办演着一个重要的角色，所以首先要重视中介，并且要记得一般情况下：支付费用前，你是老大，支付后，别人是老大，故可以把握好费用的支付来确认中介的服务内容。
    2、对中介来讲，相对于一手房，二手房的中介工作量是要大很多的，也更容易引起纠纷。最直接的是，其不仅要哄住买家，还要面对卖家，正因为此，所以有时在买卖二手房时，中介很大可能会要求签订了《存量房买卖合同》（经纪人成交版）或其他相关协议，而买卖双方都还没签订房屋买卖协议时，中介就会说明其已履行完合同内容，并要求买方依合同约定支付中介费，就算约定不清，而因为依据《合同法》第四百二十四条：“【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
依此，中介也许会说已报告了订立合同的机会，撮合签订买卖合同，任务已完成，到时道理都在中介这边，就算是走法律程序，赢面也会偏向中介这边。
3、尽量把中介的服务内容在合同中明确写出来，如果在签中介服务合同时，大多都是格式条款，又不让改，怎么办呢？其实就算是格式合同，很多中介方也会在合同中空出一点位置出来，对于空出来的地方，购买方就可以要求把服务内容写在里面；如果中介提供的合同里没有空出地方，那么也只能在涉及需要签订三方协议时（因为往往在签订买卖房屋合同时，为了合同顺利或者是方便履行，会再签一个具体的补充协议，当然也有人直接细化到买卖房屋合同里面。），可以要求把服务内容写入三方协议里面。
4、一般来说，房产中介的基本服务项目必须包括以下五个方面：
A、房屋权属调查；B、房屋使用状况调查；C、房屋市场行情调查；D、买卖双方的身份核实；E、陪同实地查验房屋。

四、去准备购房签合同时，多带一个与买卖双方没有利害关系的第三方在身边。
1、俗语说得好，当局者迷，旁观者清。当然，建议最好委托律师作为第三方，即陪购者，这样会少很多麻烦。我们大多数的购买方都没有经过像律师一样的专业谈判训练，在一个卖方占据主导优势的市场环境下，一旦进入购房谈判环节，恐怕就只能被动挨打了。如果为了省下点钱，也可以带个有过购房经历的朋友也好过没带。
2、遇到过很多购买方给了定金之后，出了门或过一两天后就后悔，在网上法律咨询中问得最多的就是能不能退定金。故在此需要第三方提醒你，暂时出去走走先，再看看。不要因为害怕买不到房子，而使自已陷入被动，从而使钱房两空或者其他纠纷，其实中国最不缺的就是房子，空置房太多，鬼城也很多，所以只要钱在自已手上就是安全的，暴涨的时空已成历史，故此迟些再买也不会影响太大。
    3、一般去买房时，中介跟卖方或者中介本身就会唱黑白脸的戏，这时购买方的对策是：需要有个第三方跟你配合，即黑白对黑白。并且在谈判时要做好随时准备离开，如果没有做好离开的策略，那最好就不要坐下来谈，这个相当于买股票时就得设止损线，也像开车时，要准备好随时刹车，这样才会安全或者说把损失降到最低。

五、注意违约责任的约定
    1、一般情况下房价涨时，卖方违约的概率就会上升，卖家宁愿双倍返还定金也要违约，目的是为了差价。
    2、合同中一般会约定定金罚则或者违约金，而两种是不能同时使用的，只可选择其中一项，这里就涉及到定金或违约金的额度问题，对于守约方来讲，建议尽量的提高定金数额或者违约金数额，而有争议不大的就是定金问题，因比较直接，而违约金还涉及到过高，事后可以要求调低，过低可以要求调高。
    3、可以在违约责任中约定维权所产生的费用由违约方承担，如有关律师费、交通费等；
    4、关于延期履行合同的违约责任上，建议在合同签订时，就付款时间、过户时间，做出明确约定并写明如超过履行期限，按日计算的延期履行违约金数额或计算方式。如在合理期限内，延期履行方仍未能履行完毕约定的义务，守约方有权解除合同，并追究对方违约责任及损失。
    5、一般情况下购买方损失包括已经支付的中介费、房屋的差价损失等。买方可以委托律师通过诉讼途径弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空，当然由于中国房子调控政策及法律法规的多变、各地方的政策规章的不同、对以上的理解上差异、还有基于保护主义或者政治等原因，有时会导致判决有所偏差。

六、注意购房合同中的关键点
    1、很多购买方，在签订购房合同时，非常信任中介或者说是不信任不行，因为自已本身又不懂，只好按照中介的要求填写或者由中介代写，中介有其自身的利益需求，所以他们会自然而然的先从其利益出发，故不要幻想着中介会为你的利益考虑很多，不然等对方发生了违约行为时，才发现问题的严重性就太迟啦。
    2、简单来讲，对于购买方应履行的义务就是付款，最怕的事，就是付完款，对方违约，拿不同房产或者拿到的房产有问题。对于这个房款如何付？什么时间付？在一般情况下，以贷款买房的，购房款的支付分为四次，分别是：A、在签订定金合同后支付定金；B、在签订购房合同后支付首付款；C在办理完申请贷款及抵押手续后支付按揭款（容易产生的纠纷是卖方不配合办理按揭手续）；D在入住并办理完毕物业交割后支付尾款（容易产生的纠纷是买方在入住后发现房屋存在严重的质量问题，卖方拖欠物业费无法与买方办理物业交割等）。
    3、另一重点在于过户，因为如果没办理过户手续，房子的产权就没有发生改变。过户，一般都需要卖方的配合，最好的情况就是中介拥有卖方经过公证的委托卖房的委托书，这样就不用次次要求着卖方过去配合办理过户手续，在此时手续程序上中介利益跟购方是一致的。对于过户与实物交接即入住上，相对于买方来讲，比较偏向于先付了首付款就入住，然后才慢慢的办理过户，但本律师还是不建议这么做，因这样容易产生争议。

七、其他注意事项
1、不要贪小便宜，不要自认为自已很会计算，特别注意所谓的置业投资、房子买多少年之后返还多少钱等，要记住开发商比购买方聪明，是绝不做亏本买卖的。
2、如果是购买期房，而开发商要求签《入住通知书》，注意要查看是否具有《竣工验收备案表》；
3、如果不是根本违约，不要轻易诉之法院，但最好委托律师提前介入，这样产生的费用低，而且时间短，就算最后到法院，因提前介入，证据收集上也有保障些。前些天，有个案子，还是买方违约，无论从道理上还是法律上，定金是要不回来的，但经过提前介入协商，开发商退回了几万元定金。

最    后
受篇幅所限，不能更加完整、全面地向购买方介绍与买房有关的法律及其他有关知识，希望购买方阅读以上内容后能给大家带来一点帮助。谢谢支持！

                                  管益辉律师（15989381161）
                                   2013年8月13日

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