用法律“正名分”，简评一起特殊的商铺承租人维权案

发布日期：2013-09-12 作者：110网律师

用法律“正名分”，简评一起特殊的商铺承租人维权案

导读：
市场经济中随着商铺房租成本的大幅提高，引发商铺租赁法律关系尽显复杂的社会矛盾性。其中，出租人、承租人、乃至次承租人在激烈商战的浪潮中为了追逐最大化的各自利益而斗智、斗狠、甚至给对方设下圈套挖下陷阱。
商铺租赁法律关系的各方，一不小心就会丧失诸多的商业利益，“维权”意识在这个商业领域中显得颇为重要。
本文系段春江律师结合自身经办的案例来评析一起较为特殊的承租人维权之侧面，段律师希冀本文能给读者带来一些关于商铺租赁法律关系中维权的启示。
案情：
天津市蓟县渔阳镇X村民委员会在蓟县城内东大街繁华地段享有一处地产，该地产原为该村民委会开办的棉花厂旧厂址，系几间低矮陈旧的临街平房，棉花厂停业后平房一直作为商铺对外出租。
2008年3月，X村民委员会经村民理财小组的民主议定程序做出决议，以X村民委员会作为出租人针对该处全部旧平房与商人路某订立了一个带有融资建设内容的较为特殊的《租赁合同》。
此合同约定：路某融资筹款、申请规划建设施工等行政审批手续，而且负责将全部旧平房拆除，并由路某独自或与他人合作在平房原址上建设三层以上的商贸楼一座。楼房建成后房屋所有权归X村民委员会所有，房屋使用权由路某作为该楼房的承租人按年度交付一定数额的租金而租赁使用20年，此商贸楼允许承租人自由转租。签订合同的同时，X村民委员会向路某做出书面授权，授权路某全权处理该项目的融资、建设等相关事宜。
上述合同签订后，路某着手履行合同。在路某投入部分资金并办理了相关规划建设施工行政审批后，路某凭藉X村民委员会早前出具的书面授权书又与商人琛某订立了《合作协议》。据此，路某退出其与X村民委员会所订立合同内容的实际履行，将原合同的权利义务概括性转交给琛某按原合同约定内容完成，路某按其与琛某的《合作协议》逐年获得待建商贸楼一定数量的固定租金。
此后，琛某即与商人柳辉、柳海、柳娟三兄妹订立了《合作协议》，约定由柳氏三兄妹出资人民币4000000元作为建造商贸楼的实际出资，琛某与柳氏三兄妹四个人合作建楼，四人共同按路某的原《租赁合同》承租建成后的商贸楼20年。琛某与柳氏三兄妹订立上述合同时，琛某持有其前手当事人路某和X村民委员会共同向琛某做出的授权融资建设商贸楼的委托书及X村民委员会村民理财小组的决议书，琛某将上述文件作为附件附于其与柳氏三兄妹的《合作协议》之后。
柳氏三兄妹对“路某和X村民委员会共同向琛某做出的授权融资建设商贸楼的委托书及X村民委员会村民理财小组的决议书”深信文件上的公章效力和个人签字的真实性，柳氏三兄妹便未经过与路某及X村民委员会的直接接洽，简直与琛某订立合同、启动了建设项目，将全部约定款项人民币4000000元投入该商贸楼的建设中。
之后，上述商贸楼于2008年11月竣工，施工单位向琛某与柳氏三兄妹进行了房产交付。琛某与柳氏三兄妹进而对具体楼层商铺进行了各自使用权的内部划分，并分别将各自分得的商铺对外转租，四人向前手的路某和X村民委员会交付租金，赚取租金的差价，承租使用该商贸楼至今。
2010年12月，柳氏三兄妹意外获悉：商贸楼所有权人X村民委员会在未通知路某及柳氏三兄妹的情况下，擅自于2009年9月将上述商贸楼的所有权转让给琛红女士（上述商人琛某的姐姐）。更为严重的问题是，琛红取得商贸楼所有权后即刻以该商贸楼作为抵押物，琛红作为抵押人用该商贸楼为其弟弟即上述商人琛某在X商业银行的巨额贷款做出抵押担保，该房产的抵押行为办理了相应抵押他项权利登记。
至此，柳氏三兄妹认为其利益受到侵害：三兄妹出资4000000元建设了该房产，是该房产的承租人之一，该房产被X村民委员会转让并被受让人琛红抵押给X商业银行，一旦琛红的弟弟商人琛某的巨额贷款不能偿还即将面临被X商业银行实现抵押权而拍卖抵押物，从而导致柳氏三兄妹失去20年租期的承租利益。虽然这种可能性是或然的，尚未实际发生，但是三兄妹在巨大的商业投资风险面前感到十分不安。
三兄妹为此与琛某、路某、琛红、X村民委员会分别交涉后，三兄妹被前述四方当事人分别告知如下内容，三兄妹闻言更加感到恐惧：
——1、琛某称：我有X村民委员会的授权，我是该商贸楼的真实承租人，你们柳氏三兄妹只是把4000000元现金借给了我，由我用该现金建造了商贸楼，你们不是该楼的承租人，你们的4000000元现金我会择期偿还给你们的；
——2、路某称：我才是该商贸楼的实际承租人，因为我持有与X村民委员会签订的原始的《租赁合同》。我曾经听说过琛某与你们合作建楼，但是我对你们之间的具体权利义务关系不清楚，你们订立合同时未经过我同意。我只与琛某发生法律关系，我与你们三兄妹毫无任何法律联系；
——3、琛红称：我由X村民委员会依法买卖取得了该楼所有权，是合法取得，至于该商贸楼是何人出资建设完全与我无关。我不认识你们三位；
——4、X村民委员会称：我单位只与商人路某签订了《租赁合同》，与其他任何人都无合同关系。路某是合同中约定的楼房之合法承租人，我们只与路某对话。况且签订租赁合同当时任职的村主任已经死亡，目前我单位的任何人员均不认识你们柳氏三兄妹，我单位也未与你们订立任何书面合同，也未曾向任何人出具过所谓的“全权授权融资建造商贸楼的授权委托书”，你们是否投资建设该房产这完全与我单位无关。
柳氏三兄妹陷入绝境，4000000元现金早就建楼花光了，结果楼房被出卖了、又抵押了，三兄妹反倒连一个“实际承租人”的“名分”都没有！三兄妹不知道今后是否能切实享有相应的承租权，能否将相关协议顺利履行完毕。
纠纷遂起，柳氏三兄妹虽有委屈，却无法选择发泄的对象——到底谁是被告？向被告提出什么样的诉讼请求？以什么样的事实和理由为依托提出诉求？这些问题在三兄妹维权的困境中显得极为扑簌迷离。
律师评析：
在本案的房屋租赁法律关系中，琛某是一个关键的人物，琛某这一当事人的主体资格极其一系列行为的性质影响着柳氏三兄妹“实际承租人”的“名分”有无。从琛某与柳氏三兄妹签订的《合作合同》内容来分析，其接受柳氏三兄妹人民币4000000元款项应当不属于民间借贷，全部款项被投入涉案房产的建设中，且琛某与柳氏三兄妹在合同中约定了涉案房产建成后的实际使用范围，进而在本案争议之前各方实际占有自己范围内的房产，由此可见：琛某与柳氏三兄妹之间的关系符合《民法通则》规定的“民事合伙关系”，四当事人采用合伙的方式融资建设了涉案商贸楼，为X村民委员会形成了租赁物，继而四当事人租赁使用该租赁物而获取收益。
当然，不能否认路某对该商贸楼的建设所做付出，路某直接与X村民委员会订立了《租赁合同》，前期投入了一定数量的资金后与琛某订立《合作协议》并授权琛某继续融资，其与琛某之间亦应符合《民法通则》规定的“民事合伙关系”。况且，从路某与X村民委员会签订的《租赁合同》内容来分析，该合同不禁止路某转租或吸收他人共同融资完成该商贸楼的建设，该合同对后续加入法律关系的当事人主体资格无特别的限制。故此，应得出结论：琛某系该商贸楼的实际承租人。
那么，作为琛某合伙人的柳氏三兄妹是否会因“琛某系该商贸楼的实际承租人”这一前提而产生“柳氏三兄妹也是该商贸楼的实际承租人”这一法律后果呢？有了这一法律后果，则柳氏三兄妹的承租人利益就会受到法律的保护；没有这一法律后果，则柳氏三兄妹的承租人利益就无从谈起，在遥远的将来就有可能受到其他各方包括X商业银行的排挤而不得不退出对该商贸楼的占有和使用，从而丧失不可估量的利益。从争议发生后其他各方的表现来看，柳氏三兄妹的担心不是杞人忧天，他们的担心是极为现实的问题。争议发生后，其他各方从自身的利益出发根本无视柳氏三兄妹的存在。这样，柳氏三兄妹感觉自己投入的4000000元仿佛“打水漂”，这种感觉是情理之中的，因为他们在现实的法律关系中的确不具备明确的承租人主体资格，其主体资格需要等待其他当事人予以认可。
造成这种结果的根本原因是柳氏三兄妹在与琛某订立所谓《合作协议》的当时缺乏一种法律思维下的严谨性和必要的注意，柳氏三兄妹对如此重大数额的投资欠缺必要的谨慎，既不依法核实琛某出具的前手所谓授权书的真实性，又未与前手路某、出租人X村民委员会亲自接洽，与琛某订立合同时也未经过路某和X村民委员会的确认。就此而言，柳氏三兄妹的行为是极为疏忽的。其严重的疏忽导致了自身合法承租人地位的程序性欠缺，这是争议产生的基本诱因。从事情的原始时间开始到争议产生之后，刘氏三兄弟手里仅有与琛某签订的一纸合同，并无与路某及X村民委员会的任何书面约定，在这种事实状态下若琛某突然死亡或失踪或故意歪曲事实则柳氏三兄妹的合法权益必然遭受重大损失。
本案中，柳氏三兄妹系凭借对琛某出示的“路某和X村民委员会共同向琛某做出的授权融资建设商贸楼的委托书及X村民委员会村民理财小组的决议书”这一授权凭证所显现的表面权利之信任而与琛某发生关系，在其他当事人认可琛某出示的上述权利凭证的真实性时，柳氏三兄妹自然因琛某的表见代理行为而成为路某和琛某融资建设的合伙人，继而成为“实际承租人之一”。否则，在其他当事人否认琛某出示的上述权利凭证的真实性时，柳氏三兄妹不能自然地成为合法的“实际承租人之一”，若没有“名分”则所做4000000元投入也就变得不明不白。
针对争议发生后柳氏三兄妹与其他各方交涉的实际进展，其他各方未明确承认其合法承租人的地位，态度暧昧。考虑到该商贸楼承租期限冗长，且现又发生了商贸楼被转让和抵押的事实，极有在琛某偿贷不能时被实现抵押权，故此律师建议：柳氏三兄妹诉讼解决纠纷，用法律手段为自己“正名分”，是比较具备迫切性和必要性的。
民事诉讼法学对于“诉”的定义为“诉. 是指当事人向人民法院提出保护实体权利的请求”，民事诉讼法学把“诉”的要素归纳为三点：一、诉之当事人；二、诉之标的（即：当事人之间发生争议的那个法律关系）；三、诉之理由（即：当事人权利受到侵害的客观事实）。那么，1、本案柳氏三兄妹作为原告起诉谁为被告？琛某、路某、X村民委员会？2、当事人之间到底发生了什么争议？虽然柳氏三兄妹与其他当事人交涉时其他当事人未明确承认其合法承租人的地位，但柳氏三兄妹的确是实际占有、使用、收益着该商贸楼，其他当事人对此也并未明确表示反对。只不过是柳氏三兄妹没有得到明确的认可而感觉到了将来的尴尬或着是可能存在的潜在威胁而已，而并无现实的明确的争议。3、就诉之理由而言，柳氏三兄妹并不反对X村民委员会将该商贸楼转让给琛红，房产转让也好、不转让也好，柳氏三兄妹主张的是占有该房产继续转租而收取租金差价的权利，而不想取得该房产的所有权。至于X银行接受琛红以该商贸楼为琛某的贷款作抵押一事，到底会不会将该楼房实现抵押权而拍卖那更是遥远的、或然的问题，对柳氏三兄妹的实际侵害尚未发生。因此，柳氏三兄妹的“诉”不好定位！
其实摆在柳氏三兄妹面前的问题是：
1、急需明确承租人地位，虽然投资了4000000元的巨款建成了涉案房产却不能与出租人X村民委员会处于合同双方的平等地位，故亟待与X村民委员会及路某“平起平坐”、“平等相待”。说的更直白些——柳氏三兄妹不想做琛某的“使唤丫头”，他们想做X村民委员会明媒正娶的“官太太”；
2、从前那样不明不白地占有使用收益承租物的状态，若没有该房产被转让和抵押的事实尚可容忍，但自从后续的事实发生后潜在的法律风险骤增：万一X商业银行实现抵押权时拍卖该商贸楼，在抵押人抵押之前已经形成租赁关系的承租人有权继续在原租期内使用租赁物，此为“买卖不破租赁”的债权物权化原则。而无合法承租人身份的人则不能享有该优先权利，柳氏三兄妹就是此种人。
综上所述，从柳氏三兄妹待解决问题中可以看出他们并无现实的实体权利受到侵害而需要保护的请求，他们所需要的只是弥补和纠正其因订立合同疏忽而导致的承租人地位不明确问题。所以，如若提起普通案由“租赁合同纠纷”之诉则缺乏事实依据。现实中的“租赁合同纠纷”通常为租赁合同各方（出租人、承租人、次承租人）在合同履行过程中就具体的权利义务而产生的纠纷，既然是合同纠纷那么通常不存在合同主体不明确的问题，而本案恰恰是这个主体如何定位的问题将成为焦点。另一方面，如果直接提出“确认柳氏三兄妹为合法承租人”，现实中也无这样的在先案例，这样的诉讼请求既显得稀松疲软无力度又不能牵涉到X商业银行和房产买受人琛红，预计若法院真的受理，那么在审理过程中琛某、路某、X村民委员会感觉无切实利害关系也将相互推诿，设想该诉讼不能切实解决柳氏三兄妹的实际问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”虽然柳氏三兄妹并不反对X村民委员会擅自将房产转让给琛某的姐姐琛红，但是X村民委员会未经通知而擅自转让的行为过错足以作为柳氏三兄妹作为其“正名分”的充足借口，若柳氏三兄妹以上述司法解释的规定提起“承租人优先权损害赔偿之诉”，揪住X村民委员会的小辫子不放手则可以实现以下目标：
1、承租人优先权之诉的前提需确认承租人的合法地位，顺理成章地为柳氏三兄妹“正名分”而确认其4000000元投入、确认其实际承租人地位；
2、痛打X村民委员会和琛某、琛红的短处，迫使X村民委员会认可柳氏三兄妹的地位，从今后与之“平起平坐”、“平等相处”；
3、凭此案的判决确认承租人优先权的存在，必然确认了承租人的承租行为早于涉案房产的转让行为，也必然确认了承租人的承租行为早于该房产的抵押，以此种生效的民事判决足以对抗将来或然发生的X商业银行实现抵押权拍卖涉案房产时对柳氏三兄妹的相应损害，达到“买卖不破租赁”的目的；
4、人民法院对承租人优先权案件的收费标准为人民币40元，比柳氏三兄妹提起其它类型的民事诉讼能节约诉讼成本若干。
据此，律师以“承租人优先权损害赔偿之诉”为案由代理柳辉、柳海、柳娟三原告起诉了被告X村民委员会、被告琛某，人民法院受理案件后依法追加了路某为诉讼第三人。
本案经天津市蓟县人民法院审理后作出（2011）蓟民初字第4124号民事判决，结果如下：1、依法确认原告柳辉、柳海、柳娟为天津市蓟县渔阳镇文昌街XX号商贸楼承租人之一；2、被告X村民委员会向案外人琛红出卖已经出租的天津市蓟县渔阳镇文昌街XX号商贸楼但未在出卖前的合理期限内通知原告柳辉、柳海、柳娟，被告X村民委员会的行为侵害了三原告的优先购买权；3、因三原告未在庭审中提交具体损失数额的相应证据，故本院驳回三原告要求二被告赔偿人民币10000元损失的诉讼请求；4、案件受理费人民币40元由被告X村民委员会承担。
经过巧妙的周折，柳氏三兄妹的承租人地位得到人民法院判决确认。判决“正名分”后，柳氏三兄妹得以越过前手琛某、路某而直接与出租人X村民委员会平等相处，且消除了三兄妹对X商业银行未来可能实现抵押权而迫使承租人“破租赁”的担忧。（完）
原创作者：天津市蓟县律师

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