小产权房的风险

由于价格便宜，现在很多人喜欢买小产权房，但是小产权房由于是建筑在集体土地上的没有产权的房屋故购房者没有合法的保障，广州合同律师唐雪榕以下面的案例为大家分析小产权房的法律风险。

【案情回放】
原告（被上诉人）：郑某
被告（上诉人）：陈某
陈某与原下梅林某村村民郑某于１９９８年４月签订一份《集资兴建楼房合同》，约定：郑某提供其拥有的深圳市福田区下梅林某村某号宅基地上所建房屋一栋五层，占地面积约为３００平方米，由陈某负责提供资金拆旧建新，双方合作兴建五层楼房一栋共１５套房屋，由陈某分得其中四至五层的６套房屋，该６套房屋使用权和产权均归陈某所有。合同签订后，陈某向郑某支付了集资建房款６０万元。房屋建成后，陈某取得了上述６套房屋，但未取得相应的产权证书。２００７年初，因政府市政规划需要，该栋楼房须进行征地拆迁，房主将按照政府制定的补偿标准取得巨额补偿，郑某遂向人民法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《集资兴建楼房合同》无效，并由陈某返还涉案６套房屋。
【裁判结果】
一、二审法院经审理认为，涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地，按照我国现行法律规定，涉案房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形式进行流通，故陈某与郑某签订的《集资兴建楼房合同》违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，陈某不能取得涉案房屋的合法产权。郑某关于由陈某向其返还涉案房屋的诉讼请求成立，法院予以支持。同时，按照无效合同全面处理的原则，郑某应将其收取陈某的集资建房款及相应利息返还陈某。由于郑某是导致《集资兴建楼房合同》无效的主要责任方，陈某如认为其因合同无效受有损失，可另寻法律途径向郑某主张赔偿。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，法院判决如下：一、涉案《集资兴建楼房合同》无效；二、陈某应在判决生效之日起十日内将涉案房屋返还郑某；三、郑某应在判决生效之日起十日内将收取的集资建房款６０万元及相应利息返还陈某。
【律师评析】
 
近几年，由于城市商品房价格节节攀升，不少购房者把目光瞄准了农村集体土地上建造的住宅——“小产权房”。在深圳，尤其在关外，由于价格低廉需求旺盛，小产权房销售甚至形成了开发、销售、广告代理、二手中介等一个完整的产业链。但由于小产权房在产权问题上面临着种种不可避免的法律法规及国家政策的限制，因而也引发了不少矛盾纠纷，购房者必须对其存在的交易风险引起重视。
“小产权房”主要是指在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋。我国法律规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房
所谓“小产权房”，主要是指在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋，因无法像市场上普通商品房一样取得国家产权登记部门颁发的产权证书并在市场上进行自由流通，因而被形象地称为“小产权”。实践中最为常见的小产权房是农村村民在农村集体分配的宅基地上建造的住宅。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有用益物权，并没有独立的处分权。与城市房地产最大的不同之处在于，这种建设在农村集体土地上的住宅，并非商品房性质，其流转范围仅限于本村村民按照一定审批程序在彼此之间进行流转，不能向城市居民出售，也不得用于非农业建设。因此，将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。
２００７年出台的《物权法》在第十三章专章规定了宅基地使用权问题，其中第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这意味着，《物权法》在“小产权房”的流转问题上，没有进行任何突破。
除了法律法规的限制，国家相继出台的一系列政策也进一步明确了小产权房不得自由流转的问题。
购买小产权房存在风险，其不能充分享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续，一旦发生纠纷，权益无法得到保障