出卖人无权处分房屋，买受入善意取得视为有效

发布日期：2013-12-05 作者：110网律师

     出卖人无权处分房屋，买受入善意取得视为有效
     【案情】山西某县城镇居民吴某在县城拥有一套三室一厅的房子。1994年 7月，吴某之子与李某成婚，吴某就将该房给儿子居住。2003年8月，吴某之子因车祸死亡。同年10月，李某伪造了吴某的赠与文书，将该房归到自己名下，并办理了相关的产权变更登记手续。同年11月10日，李某找到张某，提出愿以5万元出售该房屋，并向张某出示了产权证。同年11月底，李某收到了张某交付的房款后，将房屋交给了张某，并到房管局办理了产权变更手续。吴某知道此事后，认为李某根本无权处分该房产，遂诉人民法院，请求确认李某与张某之间的房屋转让协议无效。
     【审判】
法院经审理后认为，李某取得产权的方式虽是违法的，但由于张某在购买该房屋时是善意无过失的，因此，张某可基于物权的公信原则获得该房屋的所有权。
     【评析】
本案涉及以下两个关键问题：
     一、私房买卖合同生效的要件问题
根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》和相关法律、法规规定，房屋买卖是指出卖人将自己所有的房屋交给买受人一方所有，而买受人接受房屋并支付价款的民事法律行为。买卖房屋的有效条件是：
主体合格，买卖双方是完全行为能力人，即年满18岁的公民，或未满18岁已满16岁，并以自己的劳动为主要生活来源的人才能进行房屋买卖的活动，无行为能力的人，包括未成年人，被宣告为无行为能力的人或临时处于不能理解其行为意义的精神失常的人均不能进行有效的买卖行为。同时出卖人应该是对房屋有处分权的人，即应是房屋的所有人才能出售自己的房屋，非产权人不能出卖属于他人所有的房屋。
意愿表示应符合当事人的真正意思，买卖房屋应是当事人内心意思的真实表示，买卖双方要经过协商，达成一致的意见。因此，凡由于客观或主观上的原因，导致意愿表示与其内心真实意志不一致的情况时，如一方以胁迫
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欺诈或乘人之危而使对方在违背真实意思的情况下所做的行为，就会导致买卖无效。
不违背法律和社会公共利益。在买卖活动中，必须遵守国家的法律，不得损害公共利益和他人合法的权益，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为，违反法律或社会公共利益的行为，以合法行为掩盖非法目的的行为都是无效的买卖行为。
符合法律规定的形式。鉴于房屋是重要的生活资料和生产资料，涉及到土地的使用，公民的居住权或第三者的权益，因此国家对房屋买卖有严格的规定。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》规定：买卖城市私有房屋，卖方须持所有权证和身份证明，买方持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府的私房估价标准议定价格，经房管机关同意后才能成交。因此房屋买卖是一种要式法律行为，符合法定形式必须是构成房屋买卖行为合法成立的条件。
标的符合法律规定：①房屋所有权证件齐全；②该房屋符合城建部门规定，不属于拆迁范围，不属于违章建筑；③若系出租房屋，卖方应持有承租人放弃优先购买权的说明书；④若是共有房屋，卖方应提交共有人同意出售的说明书。
二、无处分权的人处分了没有处分权的房产的效力问题
针对这个问题，涉及到一个物权法的基本原则，即公信原则。所谓公信，是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。具体来说，公信原则表现为两方面的内容：第一，登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人。这就是说，一方面，是对某种物权存在或不存在的信赖。如果当事人通过合同设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。第二，凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，第三人相信登记所记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不-致，也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。当然，公信原则的适用也有一些例外，即公信原则不适用于恶意的第三人。如果相对人在从事交易时知道或应当知道交易的另一方当事人并不是真正的权利人，而还与其进行交易，那么该交易行为则不能得到法律的保护。
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就本案而言，李某取得产权的方式虽然是违法的，但作为买受人的张某而言，在不知情的情况下，他只能相信产权登记所记载的权利人是真正的权利人，并与之进行交易。其购买房屋的行为是善意且无过失的。因此，笔者认为，从保护善意第三人及维护交易次序的目的出发，张某应该基于物权的公信原则取得该房屋的所有权。对吴某而言，则只能要求李某赔偿因其无权处分而给自己造成的损失，而不能请求法院确认该转让房屋的行为无效，并要求张某返还房屋。

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