刘某等诉肖某某等房屋买卖合同纠纷案

刘某等诉肖某某等房屋买卖合同纠纷案

南京市秦淮区人民法院

民事判决书


(2013)秦民初字第2464号

　　原告刘某。

　　原告胡某某。

　　以上两原告委托代理人许某，某某律师事务所律师。

　　以上两原告委托代理人于某某，某某律师事务所律师。

　　被告肖某某。

　　被告王某某。

　　原告刘某、胡某某与被告肖某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，原告刘某、胡某某于2013年7月18日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2013年9月3日公开开庭进行了审理。原告胡某某、两原告委托代理人于某某及被告肖某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告刘某、胡某某诉称，2013年1月19日，原告与被告在我爱我家房屋租赁置换有限公司签订购房合同，在交易过程中，被告为了避税，中介公司也为了促成合同，一起说服原告签订阴阳合同，一份合同交易价格是69万元，一份协议上载明该房屋实际转让价格是84.5万元，因为买家没有经验，急于买房，支付了10000元定金后就同意了。后来原告听说这样的阴阳合同不光是有风险的，而且也是违法的，就和被告商量以实际的成交价格交易过户，但是被告不同意，也不退还10000元定金。按照我国合同法第五十二条的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收，违反国家税收管理法律、行政法规的强制性规定，应属无效条款。被告为避税而签订阴阳合同，后不愿意以实际成交价格申报纳税，已构成违约，并最终导致合同不能继续履行。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、两被告返还购房定金10000元。2、被告承担诉讼费用。

　　被告肖某某、王某某辩称，首先，关于本案合同履行的实际情况。2013年1月29日，原、被告自愿签订了一份房屋买卖合同，其中约定房屋价格为69万元，室内装修、家电等附属设施另折合15.5万元，原告实际应当支付价款为84.5万元。合同签订后原告支付定金1万元整，但合同签订后的第三天原告以房屋产权为50年为由想终止合同。被告答应原告可以考虑一下，时隔两天之后原告再次确认购房，继续履行合同。之后原告又以新政出台为由拒绝履行合同，要求被告返还定金，在被告拒绝的情况下，原告以合同作假、逃避税收为由要求被告返还定金，并委托律师向被告发函。原告的行为只考虑个人利益，无视其违约行为给被告造成的损失。被告房屋出租每月2400元，因原告的违约行为闲置了三个月，在这期间有其他买家以高于原告2万元的价格要求购买，但考虑到与原告已签订购房合同的原因被告无法再次交易，同时被告还在江宁区看好了新房，由于原告的违约行为导致被告拿不到首付款进而无法购买看中的房屋，对于上述损失，被告保留另案起诉的权利。其次，被告没有规避法律的行为。原、被告签订的南京市存量房交易合同与协议均十分明确地约定了房屋交易价格和装潢及附属设施价格，原告作为完全民事行为能力人，有义务对自己的签约行为负责，法律没有禁止性规定装潢部分不能单独约价，法律更没有约定要求被告在卖房时必须将装潢及附属设施无偿赠送给原告。被告所出售的房屋内有洗衣机、有线电视、冰箱、彩色电视机2台、空调2台、热水器、床2张、书桌、餐桌、沙发等以及室内装潢，签订合同时原告并没有要求被告对上述装潢及设施进行评估，是认可约定价格的。再次，原告请求返还定金的理由不能成立，没有事实和法律依据。原、被告在中介公司居间服务下签订的合同及协议，是严格按照国家、南京市有关法律规定，三方经协商一致订立的。原告对于被告房屋的权属状况、价款及支付、房屋交付及其他权利义务已经十分明确，即房屋价款与装潢及附属设施价格的分别约定十分清楚，签订合同时原告也是经过深思熟虑的。被告对于原告的签约行为没有任何的强迫、欺骗和误导。按照合同法的规定，依法成立的合同对于当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告未按照合同的约定按时支付房款，已经构成严重违约，故根据法律规定，原告无权要求被告返还定金。综上，原告违反了诚实信用的基本原则，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　经审理查明，2013年1月19日，原告刘某、胡某某与被告肖某某、王某某在南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间服务下，签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定：由肖某某、王某某将坐落于南京市秦淮区某某小区某幢某某某室的房屋出售给刘某、胡某某；房屋建筑面积61.93平方米，土地使用年限自2009年10月12日至2043年9月9日止；双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币690000元，其中含定金10000元，尾款10000元；刘某、胡某某于2013年3月18日前将首付款190000元，解交监管账户；办理房屋产权登记应当缴纳的税费，经双方协商一致，由肖某某、王某某承担的税种为营业税、个税、相关交易手续费，由刘某、胡某某承担的税种为契税、相关交易手续费；本合同未尽事宜，三方可另行订立补充协议，补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。合同附件房屋状况说明书中载明，随房屋一并转让的附属设施及家电、家具包括：有线电视、洗衣机、冰箱、彩电2台、空调2台、热水器、床2张、衣柜、书桌、餐桌、沙发、机顶盒2台及微波炉。合同签订后，原告支付被告购房定金10000元。同日，原、被告双方另行签订《协议》一份，协议约定：涉案房屋实际转让价格为84.5万元，其中装修（含附属设施）的转让价格为15.5万元，此款项在送件前当日由原告支付给被告，协议为合同不可分割的部分，并具备同等效力。2013年3月15日，原告委托北京盈科（南京）律师事务所向被告发出通知一份，具体内容为：“根据买卖双方所签订的协议，双方就该房产的实际成交价为84.5万元整，但是为逃避国家相关税收，故意以69万成交价进行申报交易。本律师根据刘某所托，我方愿意继续履行合同，但是前提是要求贵方按实际成交价进行成交，并按照实际成交价进行申报纳税。请贵方在接到此通知后，三日内给予明确回复，否则，视为贵方拒绝按照实际成交价84.5万进行申报交易。”其后被告未就原告发出的通知予以回复。后双方因定金问题产生争议，因协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。

　　以上事实有《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《协议》、定金收条、通知及当事人陈述等予以证实。

　　关于合同的解除，被告庭审中提交《关于解除房屋买卖合同的通知》，以证明被告于2013年3月19日通过中介公司向原告发出要求解除房屋买卖合同的通知，被告对于该份证据的真实性不予认可，但原、被告双方在庭审中均确认双方签订的房屋买卖合同已经解除。

　　本院认为，原、被告双方签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》及《协议》，约定房屋价款为69万元，装修及附属设施的价格为15.5万元，上述约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约履行。即原、被告双方的成交价为84.5万元，由房价款和装修及附属设施组成。原告认为15.5万元是房屋价款的一部分，与双方合同约定不符，双方在签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》的同日还签有《协议》一份，《协议》中明确协议内容为《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》不可分割的部分，并具备同等效力，故原告称该合同与协议系阴阳合同规避国家税收不能成立。现原告没有证据证明系被告不按照上述合同与协议履行，而原告提出房价款按84.5万元履行，并要求被告按该价格申报纳税的行为已构成违约，现买卖合同已经解除，故对于原告认为被告违约并要求被告返还定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　驳回原告刘某、胡某某的诉讼请求。

　　案件受理费50元，由原告刘某、胡某某负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
代理审判员　黄　茜
二Ｏ一三年十月九日
见习书记员　宋宇燕