从一起家庭房产确权纠纷案论不动产事实物权的确认

内容摘要：《物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对不动产物权的归属具有推定的效力。但现实生活中由于各种原因，尤其是在婚姻家庭具有亲情身份关系中，不动产的实际出资人与产权证上的产权登记人并非一人，这种情况下如何认定不动产物权的归属往往存在很大的争议。本文将以一起历经一审、二审、再审的房屋所有权确认纠纷案件为例进行分析，得出不动产登记的推定力并非终局、不可推翻的，其“外观主义”只是引起举证责任倒置的效果，应从当事人对不动产权属约定及对不动产的出资来源与性质两方面来分析确认不动产事实物权的结论。
关键词：  不动产  事实物权  确认
引  言
近年来，随着物价、房价的不断攀升，在婚姻继承领域中对家庭财产归属问题越来越关注，《婚姻法司法解释三》的出台，不仅在法学界引起热烈的讨论，同时也引起了国民的广泛关注。在家庭物权权属的确认中，当事人最为关心的是不动产物权归属的问题，现今以房屋为代表的不动产物权纠纷层出不穷，错综复杂。究其原因，主要是因为：物权变动常常同时涉及物权和债权两个领域。一般来说，债权是物权变动之因，物权移转的法律效果是债务履行之果。因此，物权变动实际上跨越了两大财产法领域，处于物权法与债法的交叉口上。[1]在物权变动过程中，又会涉及交易安全，物权法为保护交易第三人，限制所有权的追及效力，设计了公示公信制度，即：物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力的制度。近年来在婚姻家庭中房屋产权纠纷屡见不鲜，虽然很多案件是家庭内部之间的产权争议，但也会涉及第三人利益的保护。在公示公信制度下，不动产登记簿具有物权权属推定的作用：不动产登记簿上的权利人毋需自证权利，推定为物权人；而不动产登记异议人须以充分证据证明物权归属，否则异议不能成立。已经纳入登记的物权，以及由占有表示的物权，即由法定公示方式表征的物权，为法律物权；而真正权利人实际享有的物权，为事实物权。本文将以一起笔者经办的发生在知识分子家庭内部的典型案件，论述关于家庭财产纠纷中如何进行不动产事实物权确认的问题。
一、不动产物权归属制度概述
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条的前半部分规定了我国不动产物权登记生效原则，后半部分的但书规定则承认了我国在登记之外存在着一些无需登记而生效的事实物权。该法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”及第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，由此可知，我国对不动产物权采取登记生效主义为原则。笔者认为，不动产物权登记公信力仅仅是为确保交易安全的规则，它只适用于第三人，而不是在任何情形下都作为物权权属的判断规则。不动产权属证书是认定不动产权属的重要证据，但并非是唯一的证据，更不具有“绝对”的“证据力”。只要异议方举出反证，证明登记薄上的记载事项确有错误，人民法院就可以不受行政机关的登记限制，可以直接根据反证推翻登记另行确定事实物权；如果没有相反的证据，就应以不动产权属证书作为认定不动产权属的依据。
二、据以研究的案例
笔者经办了一起发生在知识分子家庭内部极为少见且颇具争议的家庭房产确权纠纷案件，该案历经杭州市西湖区人民法院的一审、杭州市中级人民法院的二审以及浙江省高级人民法院的再审，先后两次改判，最终经浙江省高级人民法院再审才峰回路转、尘埃落定。
（一）基本案情简介
2006年，吕某父亲所在单位浙江省某高校以市场评估价对外出售一批单位自管房，当时吕某家庭在商议购买房屋时言明谁出资房屋就归谁，但没有书面约定。后因家庭其他成员没有多余资金购房，故由吕某夫妇想法设法筹集了资金购房。为此，吕某与其父母一同前往看房。因浙江省某高校当时规定须由单位职工出面签订购房合同，故名义购买人为吕某父母，但实际该房屋的出资款348273元及其它相应税费、土地出让金、房屋装修款等相关所有费用均由吕某夫妇承担。当时在付款时，因吕某夫妇资金紧张，故其中由吕某出面还向其母亲借款2.3万元，并于2006年7月2日出具了一份《借条》给其母亲。后随着吕某父母年岁渐高且案涉房产价值的不断增值攀升，两位老人在准备处理身后财产继承问题时，吕某母亲考虑到其他因素竟提出由吕某夫妇出资购买的案涉房屋为两位老人所有的房屋，计划与其它财产一起统一分配继承，不愿意履行此前同意过户给吕某夫妇的承诺。为此，在多方协商无果的情况下，已身患白血病的吕某为给丈夫及其家人有个交待，在吕某父亲的建议下，不得不与丈夫一起将年迈的父母起诉至法院，要求确认案涉房屋归吕某夫妇所有。
（二）三级法院的判决理由及结果
杭州市西湖区人民法院认为：案涉房屋虽然系以吕某父母的名义购买，房屋所有权证所登记的权利人为吕某父母，但所涉房屋的价款系吕某夫妇支付，相关的购房、办证的收据均由吕某夫妇持有，且该房屋从交付至今一直由吕某夫妇使用，在家庭内部成员曾有异议的情况下，吕某父母均同意吕某夫妇对房屋进行装修并使用至今，故可推定家庭内部有出资人为房屋实际购买人的约定，可以认定吕某父母仅为名义上的购买人，所涉房屋应属吕某夫妇所有。吕某母亲关于吕某夫妇资助（既非借款也不是赠与）其与吕某父亲购买案涉房屋的意见不合逻辑，也没有相关证据支持，故判决案涉房屋属吕某夫妇所有。[2]
吕某母亲不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。二审法院经庭审调查查明认定的事实与一审法院认定事实一致，但认为吕某母亲不认可房屋归出资人所有的主张，吕某夫妇与吕某父母之间也未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议，不能以购房款系吕某夫妇账户支付的事实否定不动产权属证书的登记效力，双方形成的是债权债务的关系，以此为由判决撤销一审判决，驳回吕某夫妇的诉讼请求。[3]
吕某夫妇不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审核对当事人于一、二审程序提出的书证及所作陈述、原一、二审判决查明的事实予以确认。再审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对物权的归属具有推定的效力。在一般情况下，物权登记在谁名下，就应推定谁为物权权利人。但在登记人之外的其他人对物权权属提出主张时，该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据，而应在审查权属异议人提交的相关证据后，据实作出认定。本案中，虽然案涉房屋登记在吕某父母名下，但吕某夫妇对该房屋的权属持有异议。而要确定该房屋的权属，则应依据购买时双方当事人的真实意思确定所有权归属，即双方当事人在购买该房屋时是否在家庭内部口头确定案涉房屋的归属。吕某夫妇主张在购买案涉房屋时，其和父母口头约定由其出资并归其所有，并提交了吕某父亲于2007年9月18日出具的《关于购买宿舍房屋问题的说明》、2011年3月31日出具的《情况说明》。在该两份说明中，吕某父亲明确陈述，在购买案涉房屋时，其将买房的事情告知长女、次女，长女吕某表态愿意个人购买，签字时因校方规定必须学校职工签字，因此，是吕某父母签字的。结合本案购房款、相关税费均由吕某夫妇支付，此后案涉房屋由吕某夫妇装潢、居住使用等事实，本院认为，吕某夫妇所称双方当事人曾经有由吕某夫妇出资购买讼争房屋并归该两人所有的口头约定，符合情理。虽然诉讼中吕某母亲并不认可双方曾经约定房屋归出资人所有，并辩称购房款系吕某夫妇资助，但却不能对由吕某出具的2006年7月2日向其借款2.3万元的借条作出符合情理的解释。吕某尚需向其母亲借款以支付购房款，并承诺还本付息，自然不可能将所借款项再用于资助其母亲购房。综上，吕某夫妇的申请再审理由成立，一审判决认定案涉房屋归吕某、邵某所有，得当；二审判决驳回吕某、邵某的诉讼请求不当，本院依法纠正。原一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。[4]
三、对本案的评析
本案中，一审法院和再审法院均认为在现有证据下，可推定家庭内部有出资人为房屋实际购买人的约定；而二审法院认为吕某夫妇与吕某父母之间未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议，无法推定购买时双方当事人的真实意思表示。那么，吕某夫妇提交的证据能否推定本案当事人曾就案涉房屋的归属达成归出资人所有的约定呢？
本案可以明确的事实是案涉房屋的所有价款及相应税费均由吕某夫妇支付，案涉房屋的煤气、水、电等开户申请手续均由吕某夫妇办理，相关费用均由吕某夫妇承担，案涉房屋的装饰装修均完全由吕某夫妇进行并支付所有费用，案涉房屋自学校交付后就一直由吕某夫妇占有和使用。根据吕某夫妇提交的现有证据能够得出本案当事人曾就案涉房屋的归属有过约定，理由为：
（一）吕某母亲出借2.3万元给吕某用于购买案涉房屋的行为，能证实吕某夫妇就是案涉房屋的实际购买人。在购买案涉房屋时，吕某夫妇不仅用完了其多年积蓄，还向亲朋好友借款，其中就包括向吕某母亲借款2.3万元。2006年7月2日，吕某母亲将2.3万元汇入吕某的工商银行账户内，吕某于当日向其母亲出具了一份《借条》；2006年7月4日，吕某母亲对该《借条》进行签字确认。由此可见，吕某母亲在出借2.3万元时就已确信无疑吕某夫妇是案涉房屋的实际购买人，否则吕某不会出具《借条》，吕某母亲更不会签字认可。既然吕某夫妇是案涉房屋的实际购买人，那么该事实行为可以推定吕某家庭内部曾就房屋归属达成过一致的约定。
（二）吕某父亲出具的系列说明及其在庭审中的陈述，均能证实吕某夫妇是案涉房屋的实际所有权人。案涉房屋是吕某父亲所在单位的自管房，故吕某父亲对案涉房屋的购买经过、房屋定价、交付使用等等情况较之吕某母亲更加清楚，也更加客观真实。在本案纠纷发生之前的2007年9月18日，吕某父亲为避免家庭内部今后发生争论，就书写了《关于购买学校宿舍房屋问题的说明》，粗略记录了购房经过等内容。从该份说明可以清楚地看出，吕某夫妇在出资购买案涉房屋之前，家庭内部曾召开会议并形成房屋归出资人所有的口头协议，吕某夫妇按照市场价购买了案涉房屋，理应是实际的购房人。这与吕某母亲出借2.3万元给吕某夫妇购买案涉房屋能够相互印证，证实吕某父母认可吕某夫妇是案涉房屋的实际购买人。
以上《借条》和《关于购买学校宿舍房屋问题的说明》并非当事人购买案涉房屋时确定所有权归属的直接证据，但已经达到了高度盖然性的证明标准，故浙江省高级人民法院与杭州市西湖区人民法院采信了吕某夫妇的意见，判决案涉房屋归属吕某夫妇所有。
四、在利害关系人提出异议时对不动产事实物权的确认
通常情况下，不动产登记薄确定的法律物权与事实物权是一致的。但是，由于各种原因，也会出现法律物权与事实物权不相吻合的情况。依据民法理论，不动产物权经法律行为而设立、变更、转让和消灭，非经登记不产生效力。法律从保护交易安全出发，赋予登记以公信力，但仅是为了保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，因此，当不涉及第三人利益的情况下，事实物权与法律物权发生冲突时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要事实物权人有合法的依据可以证明该不动产的最终归属，就应当保护事实物权人的真实权利。在利害关系人对不动产登记簿提出异议且有相反证据的情况下，法院应当综合审查所有相关证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据原则确认物权的最终归属。
（一）对不动产物权归属的合法真实意思表示是确定不动产事实物权的主观依据。
民事法律行为既以意思表示为核心要素，意思表示是行为能力适格者将意欲实现的私法效果发表的行为。那么，认识民事法律行为，便须从意思表示入手。只有将意思表示的要素予以理清，方能真正理解和把握民事法律行为及其法律要件。《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”即：民事法律行为以意思发表的载体，可分为明示和默示两种形式。上述案例中，浙江省高级人民法院认为：虽然案涉房屋登记在吕某父母名下，但吕某夫妇对该房屋的权属持有异议。而要确定该房屋的权属，则应依据购买时双方当事人的真实意思确定所有权归属，即双方当事人在购买该房屋时是否在家庭内部口头确定案涉房屋的归属。由此可见，当事人就不动产物权归属达成一致是确定不动产归属的主观依据；前述意思表示可以是书面的，也可以是口头的；可以是直接的，也可以是间接的。
在证明当事人是否就不动产物权归属进行过意思表示，笔者认为应适用高度盖然性证明标准，而不应过分苛求当事人必须签订书面协议，因为在家庭内部、在父母子女亲情之间基于密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响，出资时往往少有合同、协议之类的书面约定；“案件事实清楚，证据确实充分”只是一个理想，一种期待值。所谓高度盖然性的证明标准，是将盖然性占优势的认识手段运用于司法领域的民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可对该事实予以确定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，这是我国对高度盖然性证明标准的明确规定。上述案例中，浙江省高级人民法院和杭州市西湖区人民法院均采用盖度盖然性证明标准确定涉案当事人对不动产归属有过约定，但杭州市中级人民法院却将证明的标准定得相对过高，以涉案当事人签订书面协议为依据，这样将会导致真伪不明案件的增多，使许多民事纠纷得不到正确高效解决，相关的民事关系将长期处于不稳定状态。
此外，对不动产物权归属的意思表示必须合法；若不合法，也将得不到法院的保护。如笔者经办的另外一起房屋所有权确权纠纷案中，已生效的杭州市江干区人民法院（2011）杭江民初字第1025号民事判决书认为：邹某父母出资以邹某夫妇名义购买的经济适用房，邹某夫妇拥有有限产权，交易受到限制，因此认定双方关于“邹某父母享有该经济适用房部分产权的约定”无效。
（二）对不动产的出资来源与性质是确定不动产事实物权的客观依据。
不动产的出资往往可能决定不动产权属的归属。但是，在对讼争房屋的权属进行认定时，不仅应查明房产的出资来源，还应对财产性质进行综合分析认定。奚晓明主编、最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》一书中，在“父母出资购买不动产的认定”中就指出：“我们认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。只有在没有约定或约定不明时，才可能涉及出资行为性质的认定问题。在双方对出资行为性质没有约定或约定不明时，则应综合其他因素加以分析，以探究当事人出资的真意”[5]。上述案例中，当事人均认可该房屋由吕某夫妇出资，但对出资的性质产生异议，吕某夫妇及吕某父亲认为该出资的性质为购房款，吕某母亲认为该出资的性质为吕某夫妇帮助吕某父母购房的资助款，但均没有直接证据证明。浙江省高级人民法院通过日常生活经验法则及事实逻辑判断认为吕某尚需向其母亲借款以支付购房款，并承诺还本付息，自然不可能将所借款项再用于资助其母亲购房，故吕某母亲关于出资性质所述并非事实，由此探究出双方当事人关于出资性质的真实意思表示，并以此作为确定不动产物权归属的客观依据。在家庭内部成员之间缺乏直接证据的情况下，更应该注重客观依据的分析。由此可见，当事人在能够举证证实不动产的出资来源、对不动产作出贡献的情况下，还应当举证证实该出资的性质，否则容易被认定为债权债务关系。
入选浙江省高级人民法院主编的《案例指导》（2009年卷）（总第二卷）一书的励瑞盛等四人诉励曙杰所有权确认纠纷一案中，宁波市中级人民法院也同样认为，本案的主要争议焦点是座落在慈溪市观海卫镇观海卫路335号（原观海卫路29号）的房屋究竟属于家庭共同财产还是夫妻共同财产？本案中，双方当事人对讼争房屋的房产权属证书确定的权利归属本身有异议，并且针对该房产的出资事实分别进行了举证证明，因此不能仅以该房产权属证书作为证明房产权属证书中登记的权利人对该房屋享有权利的依据，还应结合双方当事人提供的有关出资等证据对讼争房屋的权属作综合认定。[6]
结  语
在家庭内部发生纠纷时对不动产事实物权的认定，笔者认为，既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属，也不能一概根据“谁出资，谁受益”的原则来处理，而应区分情况，合情合理地认定不动产权属以及当事人之间的权利义务，即：通过对不动产物权归属的真实意思表示、对不动产的出资来源与性质进行主客观全面分析认定来最终确定不动产权属归属。在评判不动产事实物权归属过程中应当结合不动产物权变动的原因行为及真实意思表示来综合考量，以实现实体的正义，维护实际权利人的合法权益。

参考文献：
[1]参见易继明：《私法》(第7辑-第2卷)(总第14卷)，华中科技大学出版社2007年版，第52页。
[2]参见杭州市西湖区人民法院（2011）杭西民初字第1181号民事判决书。
[3]参见浙江省杭州市中级人民法院（2011）浙杭民终字第1788号民事判决书。
[4]参见浙江省高级人民法院（2012）浙民提字第82号民事判决书。
[5]参见奚晓明：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第116页。
[6]参见浙江省宁波市中级人民法院（2008）甬民二终字第25号民事判决书。
 作者：浙江天韵律师事务所 黄  麟 
作者：浙江天韵律师事务所 陈晓忠13958141969。