如何审查评估报告的合法性

发布日期：2014-05-12 作者：李三勇律师

征地拆迁中，评估报告的合法性非常重要。但是如何审查评估报告的合法性？如何用评估报告来积极维权？这样会给被拆迁人带来些什么？许多被拆迁人可能不是很清楚。那在这里向大家全面的介绍一下评估报告的作用和意义。
评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯一、合法作用。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号），这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000  基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。
    252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。
    拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房<2003>234号）（以下简称“234号文”）。知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。
1、评估机构的选定
（1）   法律规定
    234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。
（2）   权利主张
    上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。
2、初步勘验程序
（1）法律规定
    234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”
（2）权利主张
    根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。
    作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。
3、公示程序
（1）法律规定
234号文第十八条规定：“　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。
（2）权利主张
    实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示‘不愿意’公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。如果被拆迁人明确表示不愿意公示，那一般就不会公示了。当然这是做的比较规范的，大部分的拆迁公司是不进行上述的公示程序的，那么我们就可以要求拆迁公司进行公示程序或者在相关的诉讼及复议中主张其评估报告的程序存在瑕疵不能作为定案的依据等。
    只要拆迁的程序有问题，被拆迁人就可以要求纠正或者重新来做，当拆迁公司感觉你难缠，全身长满刺，他就有可能放弃对你进行行政裁决，而选择和平谈判的方式了。
4、送达程序
（1）法律规定
    2003年北京国土资源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见（京国土房管拆[2003]777号），在这个文件的26——28条具体规定了评估报告的送达程序。
    26.【评估报告送达人】
    拆迁评估报告由拆迁人或者由拆迁人委托评估机构送达。
    27.【评估报告送达】
送达评估报告必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。
28.【评估报告送达方式】
送达评估报告，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收；受送达人有代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。
受送达人或他的同住成年家属拒绝接收评估报告的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把评估报告留在受送达人住所，即视为送达。
受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交；受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交；受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到评估报告后，应立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期，为送达日期。
直接送达评估报告有困难的，可以邮寄送达。邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为送达日期。

受送达人下落不明，或者用本条规定的其他方式无法送达的，可以公告送达；自公告发布之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
（2）权利主张
上述的规定就评估报告的送达人、送达方式、签收人、代收人、见证人、送达方式的优先适用等方面做出了明确的规定，对于被拆迁人来讲，送达方式是否合法是最关键的问题。根据上述的规定，合法的送达方式是有顺序的——直接送达＞代收送达＞见证送达＞邮寄送达＞公告送达。如果前种送达方式没有穷尽，就不能使用后者，否则就是无效的送达方式。我国适用的是送达主义，即评估报告包括其他的法律文书相对人送达签收才发生法律效力。如果送达方式不合法，评估报告是无效的，当然不能作为行政裁决或者强制拆迁的依据。所以，拆迁人只要能够灵活运用相关的法律规定，利用一些技术手段是可以在拆迁中占有一定的主动地位的。
拆迁人送达包括评估报告在内的法律文书，比较偏爱采用趁被拆迁人不再将文书插在门上或者采用见证送达的方式，表面上造成已经送达的假象，但这些方式都是经不起法律检验的，被拆迁人可以在相关的诉讼或者复议中主张评估报告未发生法律效力而对抗拆迁人的行政裁决或者强拆令。
5、异议程序
234号文还赋予了被拆迁人对评估报告的异议权，这也是被拆迁人的一项主要的权利，较好的运行这些权利，可以起到减缓拆迁人行政裁决或者强拆铁蹄的威力。
（1）法律规定
234号文20——23条规定了行政异议权的基本步骤，分别为：
20条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”
    21条：“　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
    拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
    22条：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。”
23条：“估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。  估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。”
（2）权利主张
根据上述的法律规定，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以在5日内向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估，原估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，另行委托的估应当在10日内出具新的估价报告；如果对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，被拆迁人可以自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。房地产价格评估专家委员会是房地产估价行业自律性组织，一般由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。
被拆迁人可以结合自身的具体情况选择行使自己的异议权，一方面有可能改变评估报告的结果，另一方面可以打乱拆迁人的拆迁脚步，为自己争取比较主动的地位。另外，在申请评估报告复核过程中，被拆迁人还有一项不能忽视的权利—— 申请鉴定组成员回避的权利。在实际的权利行使过程中可以运用。
【律师说法】
    我们一般会在拆迁开始第一时间就能接到所谓拆迁方的评估报告。有的进行了实地测量，有的是按照你房产证或土地证的面积来为依据。其评估报告主要就是房屋的重置价，另外的搬迁费和一次性停产停业补偿一般不在评估报告上出现。而是按照所谓的政策标准直接计算。有些不正规的评估报告就是一张纸，上面简单了描述了位置、名称、占地面积、房屋面积等基本事实，然后乘上他的补偿单价，就直接出来最后的数字了，没有评估师签字和评估公司的盖章。然后在轻描淡写的说一句看看有没有丢项、落项，如果有的话是可以补的。
    这个时候我们来鉴别一下评估报告合法性鉴别的意义何在。没有盖章的和没有让我们签字的评估报告，就不是具有法律意义的评估报告了，就是告知你一个大概的补偿总额。再直接的说就是告诉你，你这个被拆迁人我准备给多少钱。也就是拆迁方给你的第一轮报价，这个报价一般来讲应该讲都会比较低，这个低价来源于房屋按照建筑年限、证照等因素区别对待。比如航拍图不体现的建筑面积拆迁方会作为违章处理，如果是违章建筑，必然是在补偿单价上比一般房屋评估价格严重偏低。
     其实经验告诉我们这样没有盖章，不需要签字签收的评估报告除了打压我们的心理预期以外，没有什么实际的意义，对整个补偿的谈判几乎起不到什么作用，最好的办法就是不予理睬。
     对于正规的评估报告，也就是有评估时间、有现场测量、有评估公司、有评估方法的，应该引起我们的重视。因为这样的评估报告极其有可能作为拆迁方裁决我们的依据。所以在签收上要谨慎，如有必要须提起评估复核，将要求鉴定以及重新评估等方面要进行法律程序的启动，防止一些不利于我们的事情发生。
     对于拆迁人给我们的第一份评估报告，首先我们一定要清楚一点就是评估是你最后签订补偿协议的一个重要依据，不要把他看高了，也不要轻视了他，大家就把评估报告看作拆迁方的首次报价就可以。不要以为拆迁方会真的按照评估报告进行补偿，最后怎么评估的就按照评估的进行补偿，实践告诉我们通过争取往往补偿数额是会有变化的。

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