房地产项目收购过程中律师应关注法律风险
发布日期：2014-07-22 作者：陈军律师
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，其顺利运作绝对离不开专业律师指导与参与，律师接受股权收购方的委托后，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
一、前期尽职调查阶段 前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1.目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：
(1)公司的基本资料。如公司是否正常经营(营业执照是否正常年检，有无停业)，公司股东是否主体适格(实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳)，转让标的是否适格(股权有无抵押登记或被查封)，对外转让是否合法(是否符合法律及公司章程的程序和实体规定)。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
(2)公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
(3)公司的经营情况。如年检报告，财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述，新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定，逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的现实状况。
2.目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：
(1)审查房地产项目的合法性：即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如有无抵押登记、是否被查封等)，土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求(若不符合需求可否依法变更)，相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
(2)项目目前的开发情况：是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险;项目规划是否合理、有无超规划的情况;项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机(如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等。
二、合同签订阶段
通过尽职调查工作，股权收购方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险，就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施，大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然，这离不开严谨、规范的股权转让合同，将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。对于房地产项目公司股权转让来说，区别于一般公司股权转让合同的特别条款有：
(1)鉴于条款：该条款主要表述目标公司的情况;股权转让方的主体资格、持有目标公司的股权和转让该股权的意愿;股权受让方的主体资格、受让该股权的意愿;目标房地产项目的情况，包括：项目概况：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等，土地现状：项目转让时土地使用权性质、取得方式及使用期限,项目现状：项目报批现状包括规划参数并列明取得的批文，项目动拆迁、开发现状(如停建、缓建)，项目涉及的土地或工程的权利限制情况等，以便为下一步合同内容的阐述奠定一个事实基础。
(2)声明与保证条款：该条款目的是为了防范风险、救济违约和处理法律纠纷。该条款主要表述和保证当事人双方主体适格、诚信履约以及意思表示真实。尤其是有关价格的条款，股权转让的价格与转让方出资额、目标公司的净资产、房地产项目的开发有重大关系。转让股权的价格包括转让股权所包含的各种股东权利和义务，但不包括出让方隐瞒的债务或者应当披露的事实。这是判断当事人是否诚信履行披露义务的基础。
(3)过渡期条款：股权转让合同签订后，从签订之日到股权交割日之间有一段过渡期。过渡期条款主要规定当事人双方在过渡期间的权利义务，如转让方妥善经营和管理目标公司，不得有减损目标公司资产或其他利益的行为，转让方签订新的重大合同或有重大投资应征求受让方同意，受让方先期进入目标公司参加公司经营管理等事项。该条款的主要目的是为了促进股权交付工作的顺利进行，以及维护受让方在过渡期间的利益。
房地产项目公司股权转让合同中还包括当事人条款、股权转让标的及交付条款、价格条款、保密条款、违约责任条款、不可抗力条款、争议解决方式条款等。
三、合同履行阶段
股权转让合同签订并生效后，并不会自然发生股权转让的法律效果。转让方的主要义务是向受让方转移股权，受让方的主要义务是按照约定向转让方支付转让款。房地产项目公司将新股记载于公司股东名册，并到公司登记机关办理变更登记后，股权转让生效，并具有对抗第三人的效力。
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