动迁房屋办理产证前被查封，买房人的执行异议是否成立

发布日期：2014-07-29 作者：刘智慧律师

【案情简述】
原告陈阿大就某区某动迁房屋，于2010年4月与李大、徐晓娣、李小签订了房屋买卖合同，约定其以总价人民币98万元购买系争房屋。签订合同后，陈阿大通过银行转账和现金支付的方式付清房款。2010年5月后，房屋交付予陈阿大使用。
2010年7月29日，系争房屋的产权经核准登记于上海某某房地产有限公司名下。2011年10月左右，李大先后补写《收条》三份，三份《收条》的主要内容为：收到原告支付的房款97万元。以后办理房产证，由李大、徐晓娣、李小协助办理。
法院受理张某诉李大、李小民间借贷一案，张某申请财产保全，2010年10月法院对系争房屋进行了查封。　
原告陈阿大认为，其购买的房屋系动迁安置房，2013年9月才能办理房屋的过户手续，故至今尚未办理产权过户。为维护原告的合法权益，请求：1、判令确认签订的上海市房地产买卖合同有效，某区某房屋归原告所有；2、请求对房屋停止执行。
被告张某辩称，系争房屋是动迁房，原告明知其购买的是未满三年的动迁房，其存在过错，目前也无法办理系争房屋的过户手续，故请求驳回原告诉请。
被告李大未到庭应诉，被告李小辩称，不同意原告诉请。李大将系争房屋出售给原告的整个交易过程，其均不知情。

【法院观点】
法院认为，系争房屋是动迁安置房，因上海某某房地产有限公司取得系争房屋产权未满三年，系争房屋目前尚不具备办理产权过户的条件。原告购买房屋时，明知系争房屋无法办理过户登记手续，故其对房屋未能办理产权登记存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的条件，原告陈阿大针对系争房屋提出的执行异议不能成立。

【相关法规】
第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

【智慧律师评述】
在办理房屋产权登记前，房屋被他人申请查封等财全措施的，购房人提出异议，并请求解除查封等财产保全措施，须符合三个条件：1、已支付全部价款；2、实际占有；3、购房人对此没有过错。否则，购房人异议不能成立，只能向卖房人主张房屋买卖合同的违约责任。
在卖房人存在“一房两卖”或严重的债务纠纷问题的情况下，购房人取得房屋所有权存在风险。将这一风险保持在3年或更长的时间，而仅依靠一纸合约约定违约责任来约束卖房人，是不够的。

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