承租人再次转租的法律效力该如何认定

发布日期：2014-11-01 作者：崔新江律师

一、法律规定及解释
对于租赁中的转租问题，我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。
该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。
二、律师说法
本律师认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物;对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。　
三、次承租人的救济权利
次承租人在因转租人违约时，可以享有以下几项权利：
1、返还租金请求权。
次承租人可以要求转租人退还自房屋返还之日起尚未履行期间的房屋租金。
2、赔偿损失请求权。
次承租人的损失主要包括中介费损失、装修损失、租金差价损失等等。
中介费损失：转租人违约，次承租人可以按照剩余租赁期间与合同约定租期的比例，向转租人主张相应的中介费损失。
装修损失：次承租人可以要求转租人赔偿剩余租赁期内装修残值的损失，需要注意的是次承租人的装修行为应事先征得转租人的同意，同时转租人也应当征得出租人的同意（这是转租人的合同义务，也是法定义务）。
租金差价损失：一旦租赁合同被提起解除，则可能要花很多的钱才能租到同样的房屋，但是在司法实践中，可能由于次承租人再次租赁的房屋与原房屋在位置、面积、户型、楼层及内部设施等方面存在差异，导致两次租赁房屋的租金缺乏可比性，因此实践中能否得到法院的支持存在一定的诉讼风险。
还有就是支付违约金请求权和带出请求权。

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