如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权

【案情】
2006年3月，肖某与胡某签订了房屋租赁合同，合同约定：胡某将1栋平房租给肖某做仓库使用，租赁期限为5年，月租金为300元，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低房租，如果胡某终止协议，赔偿肖某5年的房租，如果肖某终止协议，所缴房租不退；租赁期满时，肖某应将房屋完整地交还胡某；所租房屋只准肖某使用，不允许转租。该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案，之后，胡某即将房屋交付肖某使用。


2008年，肖某外出经商，遂将该房屋转租给其朋友谢某居住，并由谢某支付租金。胡某认为肖某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但肖某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，胡某遂诉至法院，要求解除与肖某签订的房屋租赁合同，收回房屋。


【分歧】


本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。法院经审理后，对此存在两种意见分歧。


第一种观点认为：胡某和肖某已在合同中约定“所租房屋只准肖某使用，不允许转租”，而肖某擅自将房屋转让给第三人使用，违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人胡某有权解除该租赁合同，收回房屋。


第二种观点认为：肖某未经胡某同意，就将该房屋转租给他人，应当认定该转租行为无效。而胡某与肖某之间的房屋租赁合同尚未到期，胡某无权解除合同。


【评析】


房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情况下，因一方当事人的意思表示，或双方当事人的协商一致，或发生了法律、法规规定的某些情况，使合同关系归于消灭。


我国《民法通则》第91条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自掉换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。出租人与承租人签订租赁合同后，双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。


笔者同意第一种观点。本案中，肖某和胡某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许转租”的条款，肖某在长期不需要租赁的房屋时，完全可以与胡某协商解除合同，但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用，违反了胡某应享有的权利，因此，胡某可以提前解除房屋的租赁合同，收回房屋。

作者： 洪峰春