律师解读农村宅基地的权属认定

发布日期：2014-11-02 作者：崔新江律师

  农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。
　  农村宅基地审批程序：　
    一、审批原则
    （一）符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划；
    （二）遵循一户一宅的原则；
    （三）符合河南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法规定的用地标准；
    （四）严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基地；
将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请宅基地的不予批准。
    法律条款：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。
    二、农村宅基地申请人资格
    （一）因国家建设或镇、村建设需要拆迁的；
    （二）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
    （三）复退、转业军人、离退休干部、职工及其他人员回原籍落户，确无宅基地者；
    （四）原宅基地影响村镇规划的实施，需要拆迁的；
    （五）经县级以上人民政府批准回原藉落户，农村确无住房的；
    （六）符合申请宅基的其他条件的。
    三、申请宅基所需资料
    （一）农村宅基地审查及现场勘察报告书；
    （二）乡（镇）政府请示；
    （三）国土资源所的审查报告；
    （四）公告照片；
    （五）身份证（户口簿）复印件；
    （六）村民建房用地申请报告书；
    （七）山东省村镇农（居）民建房许可证；
    （八）平面图；
    （九）村土地利用现状图；
    （十）乡镇土地利用总体规划图（局部）；
　　补充耕地方案（占用耕地）。
　　四、申请宅基审批程序
　　（一）建房户提出书面申请：由住房困难户提出书面申请交村民小组；
　　（二）村民代表大会讨论并张榜公告：村民小组收到申请后召开村民大会讨论，经三分之二以上同意后加注意见张榜公布，并报村委会；
　　（三）村民委员会根据住户实际，签注意见统一上报，并将花名册报国土资源管理所；
　　（四）国土资源所审查并填写《宅基地审查及现场勘察报告书》：国土资源所派人员现场踏勘，对拟建房使用土地进行丈量，并由国土管理员写出踏勘调查报告；对符合条件、符合土地利用总体规划的建房户，上报镇人民政府审批同意后，将审查结果交村民委员会，由村民委员会在村内政务公开栏张榜公示，接受村民监督；
　　（五）乡（镇）政府提出审批请示：公示后无争议的由国土资源所将用户花名册及相关材料报县国土资源局。
　　（六）县政府批复：国土资源局代县政府负责对上报的材料进行审核，对符合条件的用地户，报县政府批复。
　　（七）现场放线：对县政府批复同意建房的用户，由国土资源所派人到现场定界、放线。
　　五、土地使用证办理程序
　　（一）土地登记申请：由土地使用者向县级国土资源部门提出土地登记申请书；
    （二）地籍调查：接到申请后由国土部门组织；也可以由申请人委托有资质的专业技术单位进行地籍调查。
　　（三）权属审核：（建房后到现场进行审核）根据土地使用者提供权属证明材料和地籍调查成果，对用地的合法性、使用面积等情况进行审核，发给土地使用者公告，张贴在大门上公告十日，经四邻确认签字，无异议后，到县国土资源局登记注册；
　　（四）注册登记：公告期满，符合土地登记的，县国土资源局进行注册，填写土地登记卡、土地登记审批表，报县人民政府批准；
　　（五）颁发土地使用证：土地使用者交纳完各种税费，签名后由县国土资源局发给土地使用证书。
　　六、土地更正登记
　　（一）更正登记的条件：因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更。
　　（二）申请人应当提交的权属证材料：①原《集体土地使用证》。②集体土地使用权转移协议。③转移协议批准文件。④申请人身份证明：土地权利人名字登记错误申请更正时，还应有其主管部门出具或其四邻签署的证明其为原登记人的保证书。⑤原始登记证明文件。⑥原土地证书。⑦更正登记原因证明书。⑧涉及第三者的还应有第三者的承诺书或其他证明文件。
　　（三）更正登记程序
　　1、更正登记申请：由集体土地使用权权属变更前后的权利人提出。
　　2、审核变更申请材料：对更正登记申请的审核与更正登记土地登记机关接到更正登记申请后，应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点是以下内容：①如果是登记时的疏忽或笔误，应予以更正。②共有土地各共有人权利比率错误或有遗漏时，可予以更正。③权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。但此种更正登记，不能妨害原登记的同一性。若他人对已登记的法律关系有异议，应通过司法程序解决，而不能以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系。④权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正。⑤原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，土地登记机关应按程序予以撤销。⑥当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按照程序撤销全部或部分登记内容，并将撤销登记结果书面通知当事人。
　　更正登记经审核属于更正登记业务范围的，办理收件，进行补充地籍调查，填写土地变更登记审批表，报原批准登记机关审批，更改或更换土地登记卡、簿，并将更正登记结果予以公告同时书面涌知土地权利人在规定期限内到土地行政主管部门办理更改、更换或注销原土地证书手续。土地权利人逾期不办理更改、更换或注销原土地证书手续的，由发证机关公告原土地证书作废。登记费用由造成差错的责任人承担。
　  七、土地使用者办理土地登记需提交的材料
　　（一）土地登记申请书；
　　（二）申请人身份证明材料：单位提交法人代表证明，个人提交身份证或户籍证明；
　　（三）土地权属来源证明：①原宅基地使用证；②经有权机关批准的用地文件和依据；③经人民法院判决、裁决、调解的有关法律文书；④经各级人民政府调解的土地争议文件。
　　（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
　　（五）地上附着物权属证明；
　　（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
　　（七）其他证明材料。
　　前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
　　申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
    农村宅基地权属证明材料的认定
    1.各区、县人民政府颁发的集体土地建设用地批准文件、规划部门核发的建设用地许可证、乡(村)两级批准建设宅基地的审批文件;
　　2.各乡政府或农场颁发的建房许可证(照);
　　3.各乡政府批准的《农村村民宅基地申请审批表》;
　　4.因房屋买卖、继承、赠予等由区、乡行政主管部门签发的文件及契约;
　　5.各级政府、土地管理部门、司法部门调处土地权属争议的决定、判决、裁定、纪要、文件及附图;
　　6.土地改革法颁布实施后，各种土地房产所有证、照(老地契);
　　7.对无法提供以上权源证件的，由申请人出具宅基地来源说明及具结承诺，村委会及四邻对出具的证明进行确认。

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