房产赠与人死亡，继承人能否撤销赠与

发布日期：2014-12-17 作者：孙超律师

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，此为任意撤销权，不乐意即可撤销。详细说来，房产赠与的“权利转移”，即“房产变更登记”，系指在房产变更登记之前原则上可以撤销房产的赠与，但在房产变更登记之后原则上就不可以撤销。
建设部《房屋登记办法》第7条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。” 《物权法》第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可得出，赠与人若要撤销赠与，应当在登记机关记载在登记簿之前撤销，而非房产证出来之前撤销。此为赠与人自己撤销的情形，若尚未过户，赠与人死亡，就情理而言，继承人似乎更有权处理该房屋；毕竟，继承人有“法定”的背景，受赠人却只有“约定”的保护。其实，受赠人或许是继承人之一，受赠人或许有某种“尚方宝剑”，无因由，赠与何来？即使继承人与受赠人势同水火，但继承人有权撤销赠与或阻止房产过户吗？任意撤销权，继承人并不便于行使，若无法寻觅赠与的内情因由，继承人很难否认撤销赠与系赠与人的真实意思，而非赠与人那般随意，即使无缘由亦可撤销，只要是愿意。继承人并非当事人，故多层举证责任。若不能举证，继承人应根据《继承法》第33条，继承遗产应当清偿被继承人依法缴纳的税款和债务。故应配合完成房产过户。
继承人难以行使任意撤销权，可以参考赠与人的法定撤销权，或许别有洞天，即在赠与人突然死亡后，经查，受赠人存有以下情形：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务。继承人基于此行使撤销权，师出有名，证据确凿。撤销有个默认的前提，即对象的有效性。只有有效，方能撤销，半推半就地撤销部分，还是釜底抽薪撤销全部，均不能摆脱此前提，但撤销理由可融汇适用。
以赠与合同里的撤销为例【结合常规的可撤销合同情形】，若受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。即使房产过户已完成，权利已变更至受赠与人名下，继承人亦可撤销赠与，使得受赠人陷入基于不当得利或者成为合同无效后的清算义务，被逼退还房产。但前提是否只锁定在“受赠人采取违法手段致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的”的条件成就上，或许基于防止继承人肆意撤销赠与才规定如此限制也并不尽然。虽受赠人一般的侵害行为未必导致赠与的可撤销，但若符合可撤销合同的常规情形，如因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销合同，即误解方或者受害方有权请求撤销合同，也不应排除继承人行使（但举证难度会很大）。另以合同法第74条“撤销权”为例，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。此条款中所谓“行为”的撤销，涉及到“无偿转让”，与赠与无差，基于赠与不得损害他人利益的理念，债权人是可以撤销的，并且不需要“受赠人知道该情形”。若赠与财产在产权上本身与继承人有关系，便不仅是赠与合同本身的问题了，实务中之所以经常有曲径通幽的状况，主要是因为前提总不是我们设计的那么纯粹，总会给别人曲线救国的机会。

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