实际出资人与名义产权人起纠纷法院判归实际出资人

发布日期：2015-01-14 作者：110网律师

案情：
2006年，赵某某通过中介看中了本市一套总价为130万元的二手房，因为手头资金不足，想办理期限较长的贷款。而赵某某年龄大了，银行有年龄限制，无法办理30年的贷款，赵某某便找外甥曹某协商，以曹某的名义办理贷款，由自己按月还款，曹某表示同意。2006年10月18日，赵某某与该房屋原房主签订了买卖合同，并支付首付款25万元。2009年11月10日，赵某某携曹某与原房主在房产管理局签订备案合同一份，约定将该房以130万元出售给曹某，同时向原房主告知将该房办理在曹某名下的原因。赵某某又向原房主转账24万元，原房主遂将房子过户到了曹某名下，之后赵某某用曹某的名义以该房作为抵押向银行贷款81万元，并向原房主支付了购房余款。为了明晰房屋归属，2010年5月，曹某向姨妈出具承诺书一份，承诺书内容为：“现有房屋是由赵某某，出全资购买，只是借用我的名义贷款，挂在我的名下，首付款及每月还贷都是由赵某某本人全额支付。现本人承诺，此房的所有权益归赵某某所有，本人有义务积极配合、协助赵某某办理此房一切买卖、租赁事宜。”
此后，赵某某按月还贷款，也没有要求曹某将房屋过户到自己名下。2010年年底，曹某在没有告知姨妈的情况下，到姨妈家将房屋的产权证、土地证及相关合同、缴费票据拿走，并自己出资提前还完了所有贷款，然后声称此套住房为自己所有。赵某某见外甥突然变卦，多次与其协商不成，便将曹某起诉到某法院，请求法院判决确认该房屋归自己所有，判令曹某协助办理房屋过户的相关手续。
裁判：
法院经审理认为，诉争房产买卖关系在产权部门的备案合同虽为曹某与原房主之间所签订，但原房主到庭后表示其仅与原告之间存在买卖关系，与曹某并不相识，且其陈述付款情形与赵某某提供的证据能够相互印证。曹某声称是委托姨妈代为买房，但未提供证据证实，而且没有提供证据证明当时对赵某某出具的承诺书是违背自己意愿所写的。因此，法院对赵某某提供的证据予以采信。因该房产尚欠贷款已经由曹某偿还完毕，故在办理过户时，赵某某理应将归还的贷款支付给曹某。为此，法院依法判决确认该房产归赵某某所有，并判令被告协助原告办理过户手续。
律师点评：
一，从不动产权属证书的功能分析。在绝大多数情况下，不动产权属证书是证明权利人享有该不动产物权的唯一依据，只有不动产权属证书上记载的权利人才是真正的权利人。但是，在极为特殊的少数情况下，不动产权属证书上记载的权利人却不是真正的权利人，现实生活中，因为各种原因存在房屋真正的所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况。因此，不能只看房屋所有权证记载的内容，应当依据相关证据证明的事实综合认定。
二，从不动产权属证书的属性分析。不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证，在一定条件下其本身并不具有代表不动产物权的功能。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如果主张权利案件当事人一方有充分证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利，而支持提供证据一方当事人的请求。

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