关于二手房交易的法律知识

发布日期：2015-01-15 作者：110网律师

二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　二手房交易应进行相应的调查与审核，包括：
　　一、权属审查
　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。
　　为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。
　　二、共有财产审查
　　二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。
　　审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。
　　我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
　　三、权利限制审查
　　二手房交易前，卖方应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
　　二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。
　　四、他项权利设置审查
　　购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
　　五、优先购买权审查
　　共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。
　　如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
　　购买人应当注意，以下情形的二手房禁止买卖：
　　(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；
　　(2)依法收回土地使用权的；
　　(3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
　　(4)权属有争议的；
　　(5)未依法登记领取权属证书的；
　　(6)已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；
　　(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

一、购新房确认房地产开发商“五证两书”

　　根据相关规定，房地产项目开发、销售必须办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，通常称为“五证”。

　　以上“五证”基本是按照上述顺序逐步办理的，也是环环相扣的。作为普通购房者，无须记住那么多证，只需记住《商品房预售许可证》便可。“两书” 即《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

　　二、二手房交易需查验的证件

　　首先让卖方提供合法的证件：产权证书(《房屋所有权证》和《土地使用权证》)、身份证件、资格证件以及其它证件，再向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验房屋有无债务负担。

二、二手房买卖过程中，一般要做以下四步工作：
　　首先，核查卖方信息，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
　　产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。其他证件是指：出租房产，主要查验承租人放弃优先购买权的书面协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的书面协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　第二步：仔细查看产权证，有过抵押的房子在房产证上会有体现，会注明抵押的情况，所以看房产证也是看该房有没有设定抵押的方法之一。
　　第三步：到房管部门查验所购房产。
　　查验内容：1、房主姓名。2、档案文号，即该宗交易的文件编号。3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期。4、成交价格。5、其他内容，如房屋平面图等。
　　第四步：查验房屋有无债务负担。
　　该房屋在经营过程中发生的债务和责任，必须查验有关的证明文件。包括抵押贷款的合同、租约等，还应了解贷款额度和偿还额度、利息和租金的金额。另外，购房者还要了解房屋是否被法院查封等。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务