房屋买卖合同案件中的定金罚则

发布日期：2015-04-10 作者：靳双权律师

案件提要：本案中主要涉及双方均存在违约行为情况下定金罚则的适用。定金罚则在实践中的应用问题一直是司法实务领域的难点问题,关于定金罚则的适用条件、定金罚则的适用方式，以及未约定情形下定金的类型等问题，都是实践中争议较大的问题。一、基本案情：
2013年3月18日，李强（乙方）与李强（甲方）、某经纪公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》约定李强购买李强所有的位于丰台区xx房屋一套，合同价款160万元，李强与李强同日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定了买受人向出卖人支付定金数额为10 000元，出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人，李强与李强同日签订的《自行划转补充协议》约定了定金10 000元首付款190 000元于2013年3月20日前支付、尾款于2013年4月30日前给付;李强与李强同日签订的《补充协议》约定了最迟在2013年5月17日之前办理完过户手续，如因第2条的原因仍无法办理完过户手续，李强给予李强10日的宽限期如一方违反协议约定、拒不履行义务，应向相对方支付100 000元的补偿价，并且约定了“如甲方(李强）违约，除双倍返还定金外，甲方应向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如乙方(李强)违约，无权要求甲方返还定金，同时应当向甲方支付上述补偿金。”李强于同日向李强支付了10 000元的定金;2013年3月19日，李强与李强签订了《钱款交付书》，约定李强当日向李强支付190 000元的定金，第2条约定“乙方(李强)依据本协议应当支付给甲方(李强）的任何款项，若需通过转账方式支付，甲方同意支付至以上账户:户名：李强，开户银行：中国农业银行，账号:62284900100 x x x x5212”，李强向李强支付了定金190 000元后,李强为李强开具了收条。合同履行过程中，李强用手机发送短信告知李强，如果10日不把房款付清，就拒绝卖房。
二、审理情况：
后，原告李强诉至法院请求，1.依法判决解除房屋买卖合同;2.依法判令李强双倍返还定金40万元、补偿金10万元;3.本案诉讼费用由李强承担。被告李强辩称:不同意李强的诉讼请求，认为李强主张事实是不存在的;李强要求解除合同，我们可以同意解除，但李强违约在先，定金不予返还，李强并没有任何可以终止合同的理由；因此不存在违约行为，李强从未主张不履行交房的义务，不存在给付赔偿金及双倍返还的责任;综上，请求驳回李强的诉讼请求。三、法院判决：根据上述事实和相关证据，法院认为，本案中，李强起诉要求李强双倍返还定金及给付补偿金的诉讼请求，不予支持;据此于2013年11月判决:一、李强与李强于二O一三年十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。二、李强于本判决生效之日起七日内向李强返还定金二十万元。三、驳回李强其他的诉讼请求。
四、房产专业律师靳双权评析：
1、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同;李强与李强签订了房屋买卖居间合同，北京市存量房屋买卖合同及补充协议,该系列合同为双方当事人真实意思表示，符合法律法规的规定，为有效合同，双方当事人均应按照诚实信用原则遵守履行。 2、李强于2013年4月9日向李强发短信息要求李强于次日结清房款，系单方对合同的变更,违反了诚实信用原则和双方合同的约定，对最终导致合同无法履行负有一定的责任;李强本应按照合同的约定继续履行合同，但其未在4月30日前按合同约定将房屋尾款支付给李强，其未按时支付房款的行为亦构成违约，对最终导致合同无法履行亦负有一定的责任。在民事活动中，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案中，李强与李强均有违约行为，双方对合同无法继续履行均负有一定的责任，故不适用定金罚则。 3、关于定金罚则的适用《中华人民共和国民法通则》第89条规定:“依照法律的规定或者按照当事人可以采用下列方式担保债务的履行:（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受一方不履行预定的债务的，应当双倍返还定金。”根据以上法律条文的规定我们可以将定金定义为，合同双方当事人约定，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他替代物。理论上认为，一般应当从债的担保方式和债的不履行责任形式两个方面来考察定金的性质。首先，作为债的不履行责任形式的定金。定金作为债的不履行责任形式，主要是针对违约定金而言的。根据《担保法》第89条之规定，定金罚则是针对不履行合同所设定的，所以在当事人设立了违约定金的清况下，任何一方不履行合同都将承担定金责任。同时根据《合同法》第115条之规定用可以看出，合同法也是将定金责任作为违约责任的形式对待的。其次，这实际上是通过法律规定的形式明确确认定金的担保功能。就这个角度而言，定金作为一种从合同，其设立的主要目的在于担保主合同债务的履行。只是在权利形式、支付方式和实现方式等方面定金不同于抵押、留置和保证等其他的债的担保形式。因此可以看出，定金作为债的担保形式和作为责任形式并不矛盾。定金的设立主要是为了担保债务的履行，但是在当事人约定了违约定金的情况下，如果一方违约后，就要产生定金责任，就可以敦促当事人履行合同，实现定金的担保责任。
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