因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金不适用定金罚则

  河南合同法律师网首席律师邹超律师梳理了多年办理房屋预售合同纠纷案件的思路，提出以下两点观点：
      (一)房屋认购定金的性质问题
　　立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而另一方交付定金作为订立合同的担保。2008年，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该条明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
　　房屋认购定金，是指房屋买方在初步确定了需购置置房屋的基本情况后，在尚未正式与卖方签订房地产买卖合同前，以交纳一定数额的款项作为买方要购买上述房屋的担保的一种定金形式。而卖方必须在收取定金后，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。实践中当事人多在认购书中对此加以约定。可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋买卖法律关系中的具体体现。
　　(二)立约定金罚则适用条件的问题
　　最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可以看出，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。