一起开发商拆迁安置补偿协议纠纷

发布日期：2015-04-10 作者：靳双权律师

案情简介：张老先生和王老太有三个孩子,分别是大女儿张鑫、二女儿张怡和儿子张刚，自幼二老便对唯一的儿子张刚特别溺爱。张刚成年后娶了一位漂亮的妻子，婚后生下儿子张波，二老更是喜不自胜，对小孙子百般疼爱。后来，妻子因无法忍受张刚的古怪脾气，在张波三岁时二人就办理了离婚手续。2005年村里重新核实宅基地使用权人，二老想今后所有的东西都是儿子的，就把家里的老宅子都写在了儿子张刚名下，土地管理所对这一情况也进行了登记造册。二老于2006年先后离世，张刚精神受到极大刺激，竟然不知所踪。经过家人多方寻找，仍没有任何线索，情急之下，家人也报了警，但是依然没有找到。二老去世后，张波的母亲便把张波接到城里，一边打工一边供他上学。因二老都已离世，故张波亦很少回家探望，2010年其姑姑张鑫所在的村子拆迁，张鑫便搬至娘家老宅子里住。2011年张波已经到了适婚的年龄，因在城里买不起房，遂想在老家举办婚礼，可是回去后，姑姑竟不让进门，扬言：“这房子现在是我的，马上了要拆迁了，没你们的份儿，你们想搬回来住门儿都没有！”经张波在村里打听，原来村子2011年年初也列入了拆迁范围，张鑫第一时间拿着其母亲的《集体土地建设用地使用权证》与开发商签订了《拆迁安置补偿协议》，并领取了部分拆迁款。这下张波母子可犯难了，一时间也不知该如何是好，二人找到靳律师咨询。靳律师在了解了相关情况后，建议其先收集证据材料，包括拆迁协议、土地管理局的档案资料、村里的证明、派出所的证明等。几经周折，张波总算拿到了上述材料，靳律师仔细查阅后，建议其先向法院申请宣告其父亲张刚死亡，之后再起诉确认《拆迁安置补偿协议》无效。
法院判决：张波拿着派出所及村里开具的相关证明，于2011年9月向北京市平谷区人民法院申请宣告其父亲死亡，平谷区人民法院在公告一年后，结合查证的事实，判决：宣告张刚死亡。此后，在靳律师的建议下，张波以其姑姑张鑫和开发商为被告，起诉至法院，要求确认2011年3月5日张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效，北京市平谷区人民法院经过调解，最终双方达成了调解协议，主要内容如下： —、2011年3月5日张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》作废，由张波与开发商重新签订《拆迁安置补偿协议》，补偿标准不变。二、张波自愿将拆迁款中的40%给姑姑张鑫和张鑫，每人20%的份额，剩余60%归张波所有。三、对于拆迁安置四套住房，一居室一套，两居室两套，三居室—套，张波自愿将其中两套两居室给姑姑张鑫和张鑫，每人一套，待房屋交付时由开发商直接办理房产证至张鑫和张鑫名下，费用由张鑫和张鑫自行负担，其余两套归张波所有。四、自本协议签订之近年来，关于《拆迁安置补偿协议》三方再无其他争议。
安居房地产律师靳双权解析：随着城市化进程的不断推进，城市周边诸多区域纷纷列入拆迁范围，因拆迁而发生的纠纷也日益增多。本案是一起典型的因宅基地上房屋拆迁，家庭内部矛盾所引发的纠纷,结合本案的争议焦点靳律师进行如下分析。首先，靳律师认为被拆迁的房屋应属于张波的父亲张刚所有。崔家的宅基地最早登记在张刚的母亲王老太名下，房屋也是二老所建，应属于张老先生和王老太的夫妻共同财产。但在2005年，该区域重新核实宅基地使用权人时，经二老商议，一致同意将宅基地使用权人变更为儿子张刚的名字。另外,从土地管理所调取的《宅基地核实登记表》中亦记载被拆迁房屋的宅基地使用权人是张刚。虽然张波的姑姑张鑫手中的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者是王老太但是该证书系1995年颁发，而2005年王老太已将宅基地使用权人变为张刚。因土地管理所颁发新版证书时张刚已经下落不明，故一直没有给其发放新版证书。因此张鑫手中的土地使用证已经作废。依据我国《土地登记法》第16条规定“土地权利证书记载的事项，应当与士地登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明土地登记簿有错误外，以土地登记簿为准。” 由此可见，应以土地管理所的土地登记簿为准，被拆迁房屋的宅基地使用权人应为张波的父亲张刚，房屋亦应属于张刚所有。其次，被告张鑫不具备签订《拆迁安置补偿协议》的资格，其与开发商签订的《拆迸安置补偿协议》应被依法认定无效。张波的两个姑姑在结婚之后，均已将户口迁出，张鑫的户口不在被拆迁房屋内，不属于被拆迁安置人口，且其也不是被拆迁房屋的合法宅基地使用权人，其无权与开发商就被拆迁房屋签订《拆迁安置补偿协议》。再次，作为张波的姑姑，其明知被拆迁房屋内只有张刚和张波两个人的户口，在开发商通知拆迁时，其并未将此事吿知张波，而是通过隐瞒欺骗的手段，拿着一本已经作废的《集体土地建设用地使用证》来糊弄开发商。开发商在进行拆迁安置时，亦未严格审核张鑫的身份及其提交的材料，开发商自身也存在严重过错。最后，张波的父亲已经失踪长达5年的时间，至今下落不明，且张波的户口在被拆迁房屋内，其属于被拆迁安置人口，在其父亲没有被宣告死亡的情况下，张波没有权利直接与开发商签订《拆迁安置补偿协议》。如其父亲被宣告死亡，那么张波作为唯一的第一顺序法定继承人，其有权利继承被拆迁房屋，可直接与开发商签订《拆迁安置补偿协议》。本案中张鑫是第一个与开发商签订《拆迁安置补偿协议》的，截至张波知情时，村内尚有很多人家并未签订补偿协议，拆迁工作也迟迟没有开始，安置房更是尚未动工。从时间上看，这为张波申请宣告其父亲死亡提供了有利条件。综上，靳律师认为张波可以先申请宣告其父亲张刚死亡，之后再起诉确认张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效。结合本案的情况，张波有两种诉讼策略可以选择，一是可以直接起诉开发商，要求开发商对其进行拆迁安置补偿；因其户口在被拆迁的房屋内，其属于被拆迁安置人口且张波在外并无其他住房，开发商理应对其进行拆迁安置。二是张波可以先向法院申请宣告其父亲死亡，进而以继承人的身份起诉张鑫与开发商签订的《拆迁安置补偿协议》无效。
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