房产专业律师代理的一起关于房改房买卖合同纠纷案件

发布日期：2015-04-08 作者：靳双权律师

内容简介：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房买卖合同本质上属于民事合同，因合同本身发生的纠纷，属于民事纠纷，原告基于合同起诉要求履行合同，解除合同，承担违约责任等，人民法院应当受理。
案情介绍：
陈波原系石化规划院员工。2010年10月18日，石化规划院（甲方）与陈波（乙方），签订了《房屋买卖契约》约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，甲、乙双方签订契约后由甲方到房屋所在地办理过户手续，领取《房屋所有权证》，乙方向甲方付清全部房款后，乙方为在职职工者《房屋所有权证》由甲方保管，其他职工由甲方将《房屋所有权证》交给乙方保管，乙方要求调离本院时由甲方收回产权并将已交房款退给乙方，待乙方交出住房后，方可办理调离手续，乙方若被除名，乙方须无条件将已购住房及产权交甲方，甲方将已交房款退给乙方。现房屋的产权证在陈波的名下，房屋所有权证由石化规划院保管。 2012年陈波申请辞职，石化规划院同意了他的申请，但是其没有将房屋交还石化规划院。现房屋还有陈波居住使用。石化规划院经过多方咨询后找到了我，我了解了案情以后，为其分析一下案件情况。2013年我作为该公司委托代理人将陈波诉至北京市朝阳区人民法院，要求依法确认诉争房屋归石化规划院所有，陈波将诉争房屋腾空后交还石化规划院，支付房屋使用费十万元。
审理情况：
陈波辩称：其已经取得了房屋所有权证书，对该房屋应有占有和使用的权利。我方发表意见如下：一、我方与陈波签订的《房屋买卖契约》由双方当事人自愿签署，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定“陈波要求调离本院时由石化规划院收回产权并将已交房款退给陈波。”应视为双方约定了乙方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。二、陈波于2012年辞职，我方依据约定要求解除合同收回住房合法有据，法院应当支持。三、合同解除以后，陈波应将诉争房屋返还我方，并支付相应的房屋使用费，我方主张合法有据。
判决结果：
最后法院判决一、解除石化规划院与陈波签订的《房屋买卖契约》二、陈波于本判决生效后六十日内从诉争房屋内搬出，将该房屋交还石化规划院。三、陈波于本判决生效后六十日内给付石化规划院房屋使用费八万元。
专业房产律师靳双权评析本案：
本案涉及的法律问题是合同关于陈波调离石化规划院则由该院收回房屋产权这一条款是否有效。首先，虽然房改房买卖发生在单位与其职工之间，双方当事人之间存在劳动合同或其他管理与被管理的关系，房改房的买卖在价格等方面要受到政策的限制，不完全是当事人协商的结果，但是，单位与其职工之间就是否签订房改房买卖合同，仍有选择的自由，此时双方并不是基于管理与被管理的关系而进行选择，而是作为平等主体进行协商签订合同。其次，虽然房改房买卖与普通房屋买卖相比有自己的特点，如购买人是有限制的，只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工，一般是售房单位内部职工，购买价格和面积受政府控制。房改房买卖协议作为民事合同，其内容只要不违反法律和行政法规的强制性规定，就应有效。本案陈波调离石化规划院则由该院收回房屋产权的条款并不违反法律和行政法规的强制性，属有效合同。
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