河南省《养殖场拆迁》之租赁土地如何补偿

发布日期：2015-05-13 作者：尹利兵律师

【案情简介】
曹先生等人均系河南省获嘉县史庄镇曹庄村的村民，2000年左右，他们为了搞活农村经济，积极响应国家鼓励养殖的相应政策，与村委签订了书面协议，租用村里的空闲集体土地投入巨额资金发展养殖业。由于他们勤劳肯干，经营有方，在周边形成了养殖场群落，一直红火经营到2012年7月份。这一年，当地政府决定对曹先生他们养殖场所在地块进行拆迁动员工作，并不阐明该地块要进行何项目建设，只是勒令村委会的人开始接二连三的找曹先生等人谈话，以租赁地块到期为由，让其停止养殖腾退土地，因为补偿数额太低，被曹先生等人拒绝，纠纷由此形成。双方僵持了一年时间，到了2013年9月，史庄镇政府及其他有关单位对曹先生他们的养殖场公然进行违法强拆。面对政府强拆的既成事实，曹先生束手无策，几经辗转最终找到了北京拆迁律师尹利兵介入维权。
【办案纪实】
尹利兵律师介入本案后调查了解了案情，搜集了必要证据，发现本案中政府及村委会都是以养猪场土地已经被征收为国有土地为由进行拆迁，但是曹先生他们却没有看到政府在当地履行相应的征地法定程序？再者，对于曹先生租赁村里集体土地的问题，虽然双方签订的《租用土地协议》已经到期，事实上却每年仍然如约缴纳有关土地租金，村委并未解除双方的租赁关系，而是事实上的租赁合同关系。另外，对于养猪场的土地被征收为国有之后，是否就不存在征地补偿的问题呢？养猪场租赁土地补偿该按照何种标准来执行？当地政府对曹先生他们养猪场实施的强拆行为合法吗？这些都成为本案的焦点所在！
根据现有的情况来看，获嘉县国土部门和当地镇政府及村委会对有关问题解释不一，显示其拆迁思维的混乱，显然不是统一部署、统一规划的拆迁建设，拆迁人暴露出的矛盾为我维权律师提供了思路。本案的维权方案由此展开：一、针对已经实施的强拆行为，收集有关证据材料，积极提起诉讼来的要求法院确认政府的违法强拆行为；二、通过政府信息公开确认当地政府没有就此次征地履行必要的法定程序，要求新乡市国土部门介入调查，追究政府违法实施征地的法律责任；三、对于地方政府公开的《关于获嘉县2012年度第二批乡镇建设征收土地的批复》（豫政土[2013]318号），主动向河南省人民政府提起复议申请，要求省政府按照土地征收公告中的明确规定对曹先生他们拥有所有权的地上附着物按95号文执行补偿标准。这三方面同时启动，让当地政府疲于应付。
律师主动出击之后，一下就把县、市、省三级政府部门都扯进了司法程序之下，政府终于认识到他们各自存在的问题，终于不再强硬。有了以上法律手段施压，经过律师与当事人之间在各个环节上的全力配合，在法院的积极推动下，当地政府与曹先生等人进行见面协商，认可应当给予他们相应的土地补偿，并最终接受省政府的建议，双方签订了比较满意的拆迁安置补偿协议。至此本案被划上圆满句号。
【律师点评】
根据我国《土地管理法》的规定：征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费及青苗费。其中，1、土地补偿费是对土地的补偿，由于集体土地的所有权属于村集体，因此这部分补偿是归村集体所有的，如何分配由村民会议决定；2、安置补助费，是支付给被安置人口的，是对承包经营权权人失去承包经营权的一种补偿，因此这部分补偿是要支付给承包经营权人的；3、地上附着物补偿费及青苗费，是对土地上的附着物的一种补偿，因此这部分补偿是对地上附着物的实际所有者的。
本案中，曹先生等人虽然是租赁的土地，因其系土地所有权人的村组成员，且系土地实际使用权人和地上附着物的所有权人，对于土地征收补偿费用自然有权获得相应的补偿，当地政府明显是有法不依，导致了维权纠纷。因此，在法律面前，政府并不可怕，只要你依法积极维权，自己的权益即使受到侵犯也迟早会争取到应有的正义。

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