夫妻一方擅自将共有房产抵押贷款是否有效？

发布日期：2015-07-29 作者：110网律师

对此，我国婚姻法没有明确规定。根据法律规定，共有分为按份共有和共同共有两种。夫妻共有是最常见的共同共有，根据我国《婚姻法》规定夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《担保法解释》第54条规定："共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。"但是如何认定其他共有人是否知道或者应当知道而未提出异议，在实践操作中没有统一的认定标准。我国《民通意见》第89条规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"可见《民通意见》是以第三人善意作为判断抵押有效的标准。我国《物权法》第106条对第三人善意取得问题做了较为详细的规定："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"抵押权属于他物权中的担保物权，因此抵押权也适用善意取得。
　　根据前述规定，如果夫妻一方未经其他共有人同意，以共有房产设定抵押的，该抵押应无效。但如抵押权人构成善意取得，则抵押有效。是否构成善意取得自然应该按照《物权法》善意取得的一般构成要件进行分析，三个要件中是否支付合理的对价及是否办理抵押登记属于客观要件，容易查明和举证证明，但是否善意则属于主观要件，很难为外界洞察，本律师认为可以通过房产登记情况加以简便识别，如果房产证仅记载抵押人姓名，未记载共有人，抵押权人依据对房产登记的信赖并办理了抵押登记，应认定为抵押权人尽到了适当的审查义务，符合善意的要件，抵押应为有效。如果房产证不仅记载抵押人姓名，亦记载了共有人，在此情况下未经共有人同意，抵押权人仍仅与抵押人办理抵押事宜，则抵押权不应得到法律保护。
宋体; color:rgb(0,0,0); font-size:12.0000pt; mso-font-kerning:1.0000pt; " >是善意的、且支付合理对价并办理产权登记手续，则第三人取得房屋所有权；否则第三人无法取得房屋所有权，此时只能向出售人主张违约赔偿。

如果房产证上载明产权人为夫妻双方，则该房屋买卖合同无效。因为房产证已载明房屋为夫妻共同财产，第三人就应该想到签订该购房合同应得到夫妻双方共同认可，否则其不能被认定为善意第三人。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务