夫妻一方擅自出售共有房屋的行为是否有效？

发布日期：2014-04-19 作者：110网律师

《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。根据该法律规定，如果一方不同意出售共有房屋，那么另一方是无权出售的。但是，现实中，存在很多一方将房屋擅自出售给他人，另一方以不知情为由主张合同无效的情况。那么，该房屋买卖合同是否真能归于无效？笔者总结了三种情况：
第一、产权证上只有夫或妻一方的名字，而房屋的买受人不知道该房屋系夫妻共同财产，在此情况下双方所签订的房屋买卖合同是有效的。因为根据最高院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。法律做此规定，是为了保护第三人在不知真实权利状况下的合理信赖，买受人和产权证上的权利登记人缔结合同，系正常的、善意的交易行为，理应受到法律保护。
而《婚姻法》中，夫妻对共有财产有平等处理权的规定，是针对夫妻双方的权利义务来说的，只在夫妻之间产生效力，不能对抗善意的第三人。
第二、产权证上只有夫或妻一方的名字，但房屋购买人知道该房屋系夫妻共同财产。针对这种情况，法律也有相应的规定。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。可见，只要购买人有证据证明另一方同意出售房屋的，一方所签订的房屋买卖合同也是有效的。
比如，夫妻双方一同至中介挂牌卖房的事实，或夫妻双方一起洽谈合同的事实，或房价款是由未在买卖合同上签字的一方收受的事实，等等，均可以作为买受人为善意第三人的证据。
第三、产权证上有夫妻双方的名字，但只有夫或妻一方在房屋买卖合同上签字，除非事后得到未签字一方的追认，否则房屋买卖合同不发生效力。因为在合同签订过程中，法律要求合同双方负有审慎义务。这种审慎义务为合理的、形式上的、普通公众能实现的范畴，否则，未尽审慎义务的一方承担合同无效等不利后果。
众所周知，产权证是权利人享有房屋的证明，在产权证上均登记了夫妻双方名字的情况下，买受人不得以上述第一、二条的理由抗辩。其在签订房屋买卖合同时并未要求双方都签字，未尽到审慎义务，所以应由买受人承担不利后果。

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