离婚纠纷中房屋权属的认定规则

发布日期：2015-09-09 作者：110网律师

如果法律对于如何处理某种纠纷有明确具体规定，自然直接适用。如果法律规定比较原则，依文意理解可能造成当事人之间的利益失衡，则应遵循基本法理，按照公平原则、分析立法本意，以平衡当事人之间的利益关系。

（一）当事人对房屋权属或分割问题争议的主要情形分析

离婚纠纷中，双方当事人对于房屋权属或分割问题存在争议的主要情形包括：

1.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后；

2.夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款；

3.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款，并办理贷款，婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款；

4.夫妻一方或双方于婚后订立购房合同，其中一方用其个人财产支付部分购房款，并办理贷款，夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款。

基于以上论述，以下逐一进行分析：

1.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后。

此种情况下，如果房屋登记在出资一方的名下，从房屋价值来源看，完全是由一方的购房款转化而来，且订立购房合同时，双方尚不具有夫妻身份关系。一般而言，不会有与另一方共同购房的意思，结合房屋所有权登记情况，更加说明了其自己一人成为房屋所有人的意愿。因此，房屋应属其个人财产。如果房屋所有权登记为夫妻二人，也只能出于购房人的意愿，在法律上应理解为其愿将自己的权利让渡部分给另一方，此时房屋应为夫妻二人的共有财产。

2.夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款。

此种情况下，合同订立时，双方已经具有夫妻身份关系。从合同来看，虽然只有一方表达了购房意思，但由于夫妻之间存在复杂的身份及财产关系，购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思，的确非常难以判断。基于与前述第一种情况相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产；如果房屋所有人登记为夫妻双方，房屋应为夫妻共有财产。

3.夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款并办理贷款，婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款，但房屋所有权登记在婚后。

（1）房屋所有权人登记为购房一方，此种情况下，从购房合同的角度看，是一方个人表示购房意思，虽然其原有个人财产不足以支付购房款，但其以个人名义向银行贷款，从法律关系上看，仍是购房一方以个人财产支付了全部购房款，其在婚前已经履行了支付购房款的义务，房屋出售人亦获得了全部售房款，之后的债权债务关系主要存在于购房一方与发放贷款的银行之间。因此，基于与前述相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产。

确定了房屋属购房一方的个人财产前提下，还需要解决婚后用夫妻财产偿还贷款的问题。如前所述，购房款是获得房屋所有权应当支付的对价，购房一方虽支付了全部购房款，但之后有义务向银行偿还贷款，房屋是其个人财产，对银行的债务也应是其个人债务。夫妻另一方虽没有支付购房款，但在婚后参与了偿还贷款，这是其本不需要承担的义务。因此，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

（2）房屋所有人登记为夫妻二人。同样基于与前述相同的理由，该房屋应属夫妻双方共有财产，但离婚分割该房屋时，应注意一方用个人财产支付购房款的情节，考虑财产价值形态变化的客观事实，个人财产支付部分应计算增值，对以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。

4.夫妻一方于婚后订立购房合同，以一方个人财产支付部分购房款，也用共有财产偿还了部分贷款。

此种情况下，如前所述，从购房合同的角度难以判断购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思。但是从偿还贷款来看，往往是夫妻共同的意思，因此，不论房屋所有人登记为签约一方还是夫妻双方，房屋应属夫妻共有财产。同样需要注意的是，离婚分割房屋时，应对以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。

（二）离婚诉讼分割房产时涉及父母出资问题

1.所有权尚未登记的处理

子女离婚时，父母出资为子女购买的不动产所有权尚未进行登记。此时，如何认定该不动产的最终归属则应区分该出资发生在婚前婚后而定。如一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据婚姻法解释（二）第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。进一步而言，不管该出资是否足以支付全部房款，都不影响其子女在房屋能够办理产权登记手续时进行产权登记。此时，受赠一方子女在婚前就取得房产的全部债权，该债权在离婚分割财产时认定为一方的个人财产相对比较公平。也即，受赠一方子女可以获得该债权转化物—不动产的所有权。如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据婚姻法解释（二）第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与已方子女。相应的，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。

2.父母请求返还出资的处理

现实生活中，由于父母与子女不和、子女离婚时父母为保全自己的购房出资等原因，经常会出现在子女离婚时，父母请求返还购房出资的情形。父母请求返还购房出资所主张的基础法律关系往往为借贷而非赠与。实践中，对父母出资为子女购买房屋行为的法律性质，应着重把握以下几个方面：

第一，应尊重双方意思自治。对父母出资购房行为的认定原则上应以父母的明确表示为准。如果有证据足以证明父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，就是赠与关系。

第二，对借贷关系是否成立应严格遵循“谁主张，谁举证”原则。在现实生活中，基于彼此间密切的人身财产关系，一方面，父母如对子女进行资金借贷往往没有借条等书面证据，另一方面，父母即便对子女出资是赠与性质，也往往没有明确的表示。此时应严格执行“谁主张，谁举证”的举证责任原则。父母出资行为性质处于真伪不明状态时，将出资为借贷这一事实的证明责任分配给父母一方比将出资为赠与的证明责任分配给子女一方更符合证明责任分配原则。

3.父母只为子女购买不动产支付部分出资的处理

在司法实践中，还经常发生的一种情形是父母只为子女购买不动产支付了部分价款（往往是首付款），

以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下。

（1）如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产，如果该不动产买卖合同也签订在子女结婚前，则可适用婚姻法解释（三）第10条规定进行处理。

（2）如果该出资发生在子女结婚后，则根据婚姻法解释（二）第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。在具体分割诉争不动产时，可对出资父母的子女一方予以适当多分。

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