“唯一住房”能逃避法院强制执行？ 现在不一定了

因欠债被法院强制执行，可房子是本人和家属生活必须的唯一住房，一定能逃避执行吗？以前可以，现在不一定了哦。
今后，“唯一住房”不再是“老赖”逃避执行的理由。近日，家住重庆大足区玉龙镇的被执行人徐力、陈桦夫妇名下唯一住房被执行并拍卖。
这是今年5月最高法出台新的司法解释后，重庆首例“唯一住房”执行异议案。

拖欠债务
两审判决：必须还钱
徐力、陈桦夫妇找朋友肖涵借钱，一直拖欠不还，被对方告上重庆云阳县法院。案子前后横跨5年多，折腾过一审二审、执行裁定、执行异议和复议。
2010年4月，云阳县法院判决徐、陈二人偿还肖涵借款47.45万元，二人不服上诉，二审结果为驳回上诉，维持原判。案件生效后，肖涵申请云阳法院强制执行。
在一审中，法院查到夫妇俩在大足区玉龙镇有房屋可供执行，立即对该房屋进行诉讼保全，防止当事人转移财产。随后，云阳法院依法委托大足法院执行。
执行中，法院委托评估机构对他们名下的云湖山水小区住房一套（建筑面积133.31平方米）进行评估，评估价为48.58万元。
在公开拍卖中，经过三次拍卖，最终竞买人张璠以第三次保留底价31万余元购买，并到产权部门办理了产权过户手续。
房子已拍卖过户
他俩还赖着不搬走
房子已完成司法拍卖，新卖家已过户，照理说该翻篇了，可新买主一直无法重新装修，更无法入住，因为徐力夫妇拒绝搬出房子，对张璠说：“别忙，这事还那么简单。房子是我们唯一住房，国家有法规，不可能拍卖的。”
同时，他们对大足法院的执行行为提出异议，理由是房屋是被执行人的唯一住房，最高法院规定：不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，要求撤销拍卖行为。
按照以前的规定，确实没法对唯一住房执行。徐力夫妇认为，这招立即能把法院“将一军”，向重庆一中法院申请复议，请求撤销大足法院的执行裁定。
以前不能执行
现在不一定了
今年5月19日，案件举行听证，申请执行人肖涵书面表示，同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费。
按今年5月最高法《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》司法解释，金钱债权执行中，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，唯一房屋同样可被执行。所以，正好属于司法解释中的第3中情况，一中法院对夫妇俩以“唯一住房”为由提出执行异议及复议予以驳回。
扣除租金，怎么来理解？大足区法院分管执行的副院长杨灿介绍，对于5-8年的租金，到底取多少年，法院根据每个案件具体情况来定。
每月租金定多少，以什么标准？杨灿说，按照司法解释“按当地租赁平均水平”，执行法官走访了大足区数家中介及小区，以同一地段普遍的市场价格来定，这起案子确定一年租金1万元，给执行人8年租金8万元。
当然，这必须征得申请人同意，从变价款中扣除。因此，债权人肖涵理论上能拿的31万，实际上扣除8万后，能拿到23万元。
没兑现的差额，还将通过其他形式财产执行，目前执行暂时告一段落，以后随时发现随时执行。
9日，一中法院人士介绍，这是今年5月5日出台司法解释后，重庆的首例“唯一住房”执行异议案。
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2015年5月5日公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，有以下3种情况，即使是唯一住房，同样能执行：
1.如果对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住房屋的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；
2.执行依据生效后，被执行人逃避债务转让名下其他房屋的；
3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
根据最高法相关规定，如果执行标的是被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围（比如别墅、大平层等），法院同样可执行。
（文中当事人均为化名）