房产登记为单独所有，是共同财产还是个人财产

发布日期：2015-10-22 作者：崔新江律师

财产所有形式可分为“共有”和“单独所有”两种，房产登记为“单独所有”，是否意味着该房产不能作为夫妻共同财产分割。
不动产权属证书是权利人享有不动产的证明，但并非确定不动产物权的唯一和最终根据，在登记为单独所有与真实为夫妻共有的情况下，应当据实确定物权归属，按夫妻共同财产依法分割。
一、“单独所有”的含义及法律意义。
对于“共有”的定义，我国《民法通则》第七十八条规定“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”
对于“单独所有”目前在法律层面上尚未定义。住建部《房屋登记簿管理试行办法》房屋登记簿记载内容说明中指出“【共有情况】记载按份共有或共同共有。不属共有情况的，填写单独所有;属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。”依此表述，共有作为财产所有权的一种形式，是与单独所有相对而言的。
单独所有指房屋产权由房屋所有权证上登记人一人所有。这种解释，符合社会大众对“单独所有”的通常理解。
    《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”房产登记为单独所有，这在法律上意味着登记人单独享有该房产的所有权，与他人无关。如果他人提出异议，主张是共有财产，则需要通过法律途径予以证明。
二、房产登记“单独所有”是一种权利表征，不是夫妻离婚分割共同财产的法律依据。
我国婚姻法规定的夫妻财产制是以共同财产制为主体，以约定财产制为补充。
《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”第十七条规定为夫妻共同所有的财产，第十八条规定为夫妻一方的财产。
根据上述规定，房产归一方单独所有，需要具备二个条件：第一、是在婚姻关系存续期间所得;第二、需要有书面的约定，或者在婚姻存续期间接受遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。如果没有约定或约定不明确，或者在婚姻存续期间接受遗嘱或赠与合同中没有确定只归夫或妻一方的房产，归夫妻共有。
这是房产能否作为夫妻共同财产分割的法律依据。
《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”这意味着房产登记本身不是确定房屋产权最终且不可抗拒或改变的依据，只是一种权利证明和权利表征;如果利害关系人认为房产证登记的“单独所有”与真实为共有的情况不符，可以依法申请更正。
目前社会上出现的配偶在房产证上加名，就是一种登记更正。当然不排除有的是赠与。司法实务中对登记“单独所有”有争议的房产，通常是结合案件具体情况进行全面审查，如果有证据证明该房产为实质上共有，则认定为夫妻共有财产，不拘泥于房产登记的财产所有形式。
三、司法实务中，对房产登记“单独所有”与实质为共有的常见情形及处理。
    其一，“隐形共有”。房产证登记“单独所有”是近年来出现的新情况，在《物权法》实施之前，由于风俗习惯等因素及房产登记部门未形成完善的登记程序，夫妻共有房产往往仅由一方申请并登记在一方名下，产生了隐形共有人现象。严格上说，此种情况属于“登记在一方名下”，与登记为“单独所有”的情形并不完全相同。对此等情况，司法实务中一般认定为是夫妻共有，离婚时按夫妻共同财产依法分割;
    其二，申请人隐瞒事实，故意登记为单独所有。申请人申请房屋登记，房屋登记机构根据《房屋登记办法》的规定，依申请人提供的材料和对申请人询问结果，记载房屋共有情况，并不对婚姻关系及财产进行实质审查。申请人对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，自担法律责任。在此情形下，有的申请人出于某些因素，故意将共有财产登记为单独所有，而房屋登记机构不做实质审查，无法保证登记情况与实际情况完全一致。
    其三，申请人为图省事简单化处理，将房产登记为“单独所有”。房屋登记机构依询问结果记载房屋共有情况。共同共有的，需要提供共有的证明材料;按份共有的，需要提供按份共有的共有份额约定书;单独所有的，依申请人的申请登记为单独所有。相比较而言，单独所有登记较为简便。有的申请人为图省事方便，省略提供共同共有的证明材料或按份共有的共有份额约定书，直接填写为申请人单独所有。
    对于后两种情况，司法实务中一般是根据利害关系人的申请，对房产的真实所有形式进行实质审查，如果有证据证明是夫妻婚姻存续期间所得的共有房产，按夫妻共同财产处置;否则，按登记的“单独所有”对待。
四、律师说法--夫妻双方需要注意的地方。
    房产登记本身不是确定房屋产权最终且不可抗拒或改变的依据，如果夫妻之间没有财产特别约定，夫妻婚姻存续期间所得的房产，即便是登记为一方“单独所有”，也不能影响房屋本身共有的本质。如果离婚，有证据证明该房产共有本质的，则仍应认定为夫妻共同财产。
但是，房产登记本身是一种权利证明和权利表征，房产登记为一方单独所有，对另一方存在很大隐患。
因为如果注明共有或者没有注明单独所有，夫妻一方将很难独自处分房产，即便处分了房产，买受人一般也不能适用善意取得。房管局对登记在一人名下的商品房，如登记为“单独所有”，在出售房产时是不需要其配偶签字的，只需房产证上的房屋所有权人签字即可。
反之，一旦房产登记为单独所有，登记的产权人可以单独处分房产，无论实际上其共有或是单独所有，买受人在不知情的情况下，仍属于善意取得，对另一方来讲这无疑是一个很大的隐患。

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