按揭购买“大龄”二手房时需要注意的事项

发布日期：2015-12-07 作者：崔新江律师

一、基本案情简述
    张XXXXX在郑州XXXXX科技公司工作，经过几年的努力，手中有了一小笔积蓄。同家人商议后，张XXXXX决定在郑州市购房。通过多方选择和比较以及XXXXX中介公司（以下简称XXXXX公司）的介绍，今年3月，张XXXXX看中了赵XXXXX的一套两居室。3月12日，张XXXXX同XXXXX中介公司及房主赵XXXXX签订了房屋买卖合同。合同约定：“赵XXXXX将位于郑州市的70平方米的房屋一套卖给张XXXXX，房款总价为56万元，张XXXXX自合同签订时支付定金5000元，该定金在立契前暂时由XXXXX公司代为保管。”
    合同约定购房款的支付方式为：张XXXXX与赵XXXXX签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，张XXXXX按合同申请贷款的比例支付首付款，其余价款用银行贷款支付。”合同还约定，赵XXXXX应积极配合张XXXXX到房管局立契并办理房产过户及相关手续。
    随后，张XXXXX向XXXXX公司支付了5000元的购房定金。但就在张XXXXX办理房屋贷款手续时，银行工作人员告诉他，由于张XXXXX购买的房屋建于1985年，至合同签订时的2015年，房龄已达30年，房屋房龄太长，按照政策最长只能贷款9年，贷款额度最高只有23万元，这与张XXXXX预期的贷款20年，最高贷款额度32万元有着不小的差距。
    深感超出自己经济承受能力的张XXXXX多次找到XXXXX公司及房主赵XXXXX协商，始终未达成一致意见，张XXXXX便放弃了贷款，合同也因此不能继续履行。
    今年8月27日，张XXXXX诉至法院，要求解除其与XXXXX公司及赵XXXXX间签订的房屋买卖合同，XXXXX公司双倍返还其定金1万元，并承担诉讼费用。
    张XXXXX在法庭上表示：“我当时去了很多家银行，看了房子的年限情况后，都不给提供贷款。好不容易托关系找了XXXXX又告诉我最多只能贷款9年。因履约不能，导致双方无法在合同约定的时间过户，因此我要求解除合同，双倍返还定金。”
二、法院的判决结果
    郑州市惠济区法院经审理，判决解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告XXXXX公司返还原告张XXXXX定金5000元。
三、法理解说
    原告张XXXXX与被告XXXXX公司及赵XXXXX签订的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。因该合同已无法履行，致使双方不能实现合同目的，故原告张XXXXX请求解除合同，符合相关法律规定。因原告张XXXXX与被告XXXXX公司及被告赵XXXXX在合同签订过程中均无过错，被告XXXXX公司应将收取原告的定金5000元返还原告，但被告赵XXXXX未收取原告定金，不应承担返还责任。所以，原告张XXXXX请求双倍返还定金的请求，因证据不足、理由不当，不予支持。
四、律师提醒
    与新房相比，二手房以其具有现房、性价比相对较高、居住环境较为成熟、交通便利等原因受到了不少购房者的青睐。但由于二手房交易涉及环节多、手续复杂，由此所引发的二手房买卖纠纷也呈上升趋势。
    根据现行政策，在二手房买卖交易时，房龄会直接影响到贷款的年限和利率。房龄较长的二手房，还有可能面临难以申请银行贷款的风险。
    所谓“房龄”，就是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。而由于在二手房买卖过程中，不少房主都不能准确说出自己房屋的真实房龄，也不知道如何计算房龄，而一些中小型中介在向购房者介绍房源时，也都会避开房龄问题或一笔带过，甚至把房龄说得更加“年轻”。因此，市民在购买二手房屋时，要留心考察房屋的房龄情况，以避免不必要的法律风险。购房者可通过向相应的房屋管理部门申请查询，向小区居委会、物业咨询，或向老住户询问等方式，多方获取该房屋的真实“年龄”。
    此外，在签订房屋买卖合同时，购房者要注意在显著位置中明确注明该房屋的“房龄”，同时，可以在合同中明确约定买家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失，以便在今后面临矛盾纠纷时，能够有效维护自身的合法权益。

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