关于处理房地产买卖逾期交房纠纷案件的实施意见

发布日期：2016-03-14 作者：110网律师

关于处理房地产买卖逾期交房纠纷案件的实施意见

一、法律、法规及司法解释
　     目前处理房地产买卖逾期交房纠纷案件的法律、法规及司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《房地产管理法》）、国务院《城市房地产开发经营管理条理》（简称《管理条例》）、《深圳经济特区房地产转让条例》（简称《深圳转让条例》）、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（简称《解答》）等。

二、适用上述法律法规及司法解释的原则
　　1、房地产买卖合同在1995年1月1日之后签订的，应按照《房地产管理法》、《管理条例》及《深圳转让条例》的规定处理。
　　2、合同在《房地产管理法》实行前签订的，则以最高法院的《解答》及《深圳转让条例》的规定处理。3、在依特别法处理房地产案件时，应遵循《民法通则》及《合同法》规定的基本原则。

三、审判中应当贯彻的精神
　     应当鼓励当事人通过补偿的方式而不是通过解除合同的方式来解决他们之间的纠纷。否则极易引发连锁反应，影响社会的稳定，判决也难以执行。

四、逾期交房纠纷案件中确认房屋交付的条件
　     根据《房地产管理法》、《管理条例》、《深圳转让条例》的相关规定，我市房地产开发商开发的房屋具备交付条件的一般要求是：由质监站、国土局、消防局、劳动局、人防部门以及燃气管道工程主管单位分别对各项工程进行验收合格，颁发工程竣工质量核验证书、规划验收合格证书、消防验收合格证、电梯准用证、人防工程验收合格证、燃气管道工程验收合格证之后，最后由建设工程主管部门即深圳市建设局颁发一个总的合格证书即《深圳市建设工程竣工验收合格证书》，房地产方具备交付使用的条件。未领取建设局颁发的《深圳市建设工程竣工验收合格证书》的房地产不具备交付使用的条件。
　     但实际上，真正能及时领取《深圳市建设工程竣工验收合格证书》并按时交付房屋的开发商较少。考虑到实际情况，为维护社会稳定，深圳市人大常委会专门就此问题向深圳市中级法院作出了深常法函[2000]11号复函，该复函称《深圳经济特区房地产转让条例》第二十条并非规定以领取《竣工验收合格证书》为交付使用的条件；并要求法院在审理此类案件时根据案件的实际情况酌情处理。根据该精神，我们认为，在审判中应把握的标准是：开发商的房屋在主体工程竣工、领取工程质量核验证书及消防验收合格证书后，即视为实质上具备了交付条件；安装有电梯或燃气管道的房屋除了上述条件之外，还应有电梯准用证及燃气管道工程验收证书。确定这样的交付条件标准，既能保证购房业主的入住安全，又照顾到本市房地产开发行业的实际情况。

五、关于解除合同界限的确认
　     在房屋没有交付的情况下，开发商若未能在合同约定或法律规定的时间内取得下列证书：即工程竣工核验证书、消防验收合格证书、电梯准用证（房屋有电梯时必备）、燃气管道工程验收合格证书（房屋有燃气管道时必备），购房方要求解除合同的，法院应予支持。
　     即使购房方已入住房屋，如开发商在诉讼期间仍未能取得上述证书的，购房方关于解除合同的请求应予支持。
　     在购房方已入住房屋的情况下，开发商在诉讼期间已取得上述证书的，购房方关于解除合同的请求不予支持。

六、逾期交房违约金的确定
　     开发商逾期交房的违约行为导致购房合同解除的，合同中有违约金的约定，且该约定不违反法律规定的，按合同约定判决开发商向购房方支付违约金。
　     房屋未交付使用，购房方不要求解除合同，而只要求开发商支付逾期交房违约金的，应予支持。违约金的计算标准从合同约定，自应交付房屋之日起计至房屋具备交付条件时止。
　     房屋在购房方入住时尚不具备交付条件，购房方得知后起诉要求给付逾期交房违约金的，不论房屋在诉讼前或诉讼期间是否具备交付条件，开发商均应按合同约定的标准向购房方支付逾期交房违约金至房屋具备交付条件时止。
　     双方在合同中未约定逾期交房违约金标准的，由法院参照最高人民法院确定的关于逾期付款违约金的标准（目前是日万分之四）或深圳市政府颁布的市值租金标准，从较高者计算。

七、关于免责条款
　　（一）开发商在施工过程中遇到火灾、地震、水灾、战争等不可抗力因素时，可将房地产延期交付而无需承担责任。所以在确定开发商逾期交房的时间时，要扣除不可抗力因素的出现所导致的延迟时间。几种常见的不可抗力因素的时间计算方法是：1、地震，以地震局出具的证明文件据实计算；2、水灾，以气象部门出具的证明文件据实计算；3、火灾，以消防部门出具的证明文件据实计算；4、台风、暴雨，以气象部门出具的气象资料据实计算；5、其它不可抗力因素还包括社会事件等客观情况，可按《合同法》进行认定和处理。同时发生的不可抗力因素，不得重复计算。
　　（二）当事人在合同中补充约定的其它免责条款，只要是在双方真实意思表示下所作之约定，是善意的，且不违反法律规定的，可确认其效力。当该条款所规定的特殊事由发生且导致工期延误的，在计算开发商逾期交房的时间时，亦予应扣除。下面几种免责事由在审判中应予认定：1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；2、政府修改或增加法例而影响工期延误；3、市政配套工程的批准与安装的延误；4、其它非开发商所能控制的事件。但必须有相应主管部门或权威单位出具的证明为据。

八、处理银行按揭购房纠纷时应注意的问题
　　（一）购房方只起诉要求开发商支付逾期交房违约金的，处理办法与非银行按揭购房纠纷相同。
　　（二）购房方以开发商逾期交房为由起诉要求解除合同的，应通知按揭银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼。在确需解除购房方和开发商之间的房屋买卖合同时，不应简单地判决开发商退房款给购房方，购房方还款给按揭银行并由开发商负连带清偿责任；而应判决开发商直接将购房方尚欠的银行贷款本息偿付给银行，将购房方已所付的购房款（包括购房方已支付给开发商的房款及已支付给银行的按揭款）退还给购房方，并赔偿购房方因此所受的实际损失（包括按揭利息、公证费、保险费等）；同时确认银行对抵押房屋拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿的权利。这样，才能保证作为抵押权人的按揭银行的合法权益。

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