宅基地能否转让和继承

发布日期：2008-08-16 作者：常敬泉律师

宅基地能否转让和继承
一、问题的由来
随着城市的扩大，一些农民进入了城市。也有不少的农民进城后在城市里购置了房屋等固定资产，他们实际已成为城市里的一员。而他们以前在农村建筑的房屋也成为闲置物；而在农村，新的人口增加也需要增加新的宅基地，但土地是有限的。如果不让前者转让其宅地和房屋，后者又急需宅地--这无疑是土地资源的浪费。因此法律应当允许这些事实上已经离开农村的农民，有转让自己宅地的权利。
此外，还有一些城市居民或一些离退休人员自愿到农村投资办企业，对这样的人员也应当可以得到在农村建房的权利--因为这有助于农村的建设。
这就产生了一个问题，农村宅基地能够转让和继承的问题。
二、宅基地使用权的概念
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型，属于集体所有。
宅基地使用权是指农户依法享有的对集体所有的土地占有、使用以及自主利用该土地建造住房及其附属设施的权利。宅基地使用权的取得不以土地承包经营权的享有为前提，只是由于土地与房屋是农民的基本生存条件，缺一不可。因而，考虑到农村的这一社会现实，享有土地承包经营权的村民也当然享有宅基地使用权。
三、现行法律对宅基地的规定
《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
中央有关文件也再次明确：农村居民多出的宅基地，要依法收归集体所有。2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《担保法》也明确规定，宅基地使用权不能用作财产进行抵押。
《刑法》对非法转让土地的处罚十分严厉：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金。
四、宅基地的基本特征：
1、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。
2、不可流转性。从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。
按照我国的法律，宅基地属于村上分配给村民的，它属于农民集体所有，个人只能在上面建造房屋供自己使用。目前宅基地不能在房产的一级和二级市场交易。
3、法律规定取得方式的单一性。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出；
4、一户一宅。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
五、宅基地使用权可以转让和继承的法律原则
（一）、这是公民权利平等的需要。
民法是调整平等主体之间的财产权和人身权关系的法律，农民的住房及宅基地是公民的财产权范畴，农民是我国的公民，工人、知识分子也是我国的公民，为什么要对农民的住房及宅基地的权利转让进行限制？
农民是我国现行社会最低层的群体，长期受到社会的不公平待遇，所以在人们的思想中长期存在着歧视农民的问题。其实我们不难发现，对农民住房及宅基地转让的限制就是为了限制农民的自由，让农民世代在农村做农民，但也是限制城市公民进入农村成为农民的自由。从公平角度看限制农民财产权的转让使法律失去了公正性，没有公平公正的法律，是没有权威的法律。
现在中央在努力抓"三农"问题，但根本问题是农民问题，要解决农民问题必须解放农民，让农民融入现代社会中来，投入市场经济中去，让农民与其它公民享受平等的财产权利和人身权利。而决不能以稳定农村为由对农民进行歧视。
（二）、这是公平公正的需要
1、农民的住房，是由其自己投资修建的，农民对之有财产所有权。按照物权的特点，农民应当对之有完全的占有、使用、收益和处分的权利。因而，应当允许农民把之作为个人财产进行处分，允许进入市场进行商品化买卖，这样可以发挥农房的流通作用，加速城乡房屋的交换，缩小城乡差别，也可以促进城镇化建设。但出卖房屋的农民不得再申请宅基地建房。否则是对于房屋所有权的实现成了"空中楼阁"，这不符合我国物权保护制度。
2、对于转让对象的限制即"转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民"，不利于保护农民的合法权益，可能损害了农民的既得利益。
3、对于已出卖或转让宅基地使用权权的，不宜用"不得再申请宅基地"来限制。这样不利于"物的流转"，事实上是一种变相地对农民的一种歧视。
因此，笔者认为，对农民的住房及宅基地的转让，可与城镇国有土地转让同等待遇，但转让后的土地所有权性质不变。
六、宅基地使用权可以转让和继承的几个问题
1、宅基地使用权（本文所指是农村宅基地使用权）是否是“财产”，以及是否为“个人财产”？
我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”公民对宅基地只有使用权没有所有权，所以不可以作为遗产继承。但建造在宅基地上的房屋产权属于公民自有，当然可以继承，按照“地随房走”的原则，可以根据房屋所有权的变更而继续使用宅基地，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地的继承。
2、宅基地私自转让是否有效？
宅基地未经变更登记自行转让无效。《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国《土地管理法》第二条规定：土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3、城里人是否可以购买宅基地？
宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《物权法》明确规定了城镇居民不可以购置宅基地，但城镇居民如果不是通过购买的方式获得宅基地。而是通过赠与或者是继承的方式获得，这样的宅基地使用权又是否合法呢？

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