10年难题今朝解 53户住户俱欢颜

发布日期：2008-09-06 作者：鲁邦升律师

10年难题今朝解 53户住户俱欢颜 婺城区成功调解一起住房产权证集体纠纷案 【导言】
        在西方，真理是辩出来的，“理”越辩越明；而在中国，“理不易明”！很多事情只能“点到为止”，说到差不多就不能再说下去了，否则会越说越糊涂。合乎情理是中国人的共识，但什么样才叫合乎情理？似乎又很难判断。
      时人在发生纠纷的时候，往往求助于法院，希望人民法院能作出一纸公正的裁决。但中国文化的特点是“一生二，二生三，三生万物”，该特点决定了中国的法律是带有柔性的。中国法官固然可以作出公正裁决，但公正裁决又能怎么样呢？从不同角度审议往往会有不同的结果，“是中有非，非中又是”，这就是中国的现状。而且即使一纸公正的裁决，往往也不能从根本上化解矛盾，特别是农村和邻里纠纷。        中国的老百姓很朴素，刊登在报纸上的“法律”他们不太会去看，更谈不上去研究。事实上，老百姓为了生计，也没有时间和条件去研究。中国老百姓的心里有杆称，那就是一个“理”字。“凡事合理”是老百姓的追求，也是国人的共同追求。        时下讲“和谐社会”，所谓“和谐”实为“中庸”，构建和谐社会即追求“公平的合理”。因此，凡事必须要讲究法律效果与社会效果的统一。　　由此可见，中国律师比西方律师难当，西方律师精通法律即可；而中国律师不仅要精通法律，更要精通法律精神，把握立法者的本意。中国律师在办案时不仅要讲“法”，更要讲“理”，必须要吃透老百姓诉求“理”的一面。这就要求中国律师在具备法律知识的同时，更要精通人文科学，特别是哲学。当然，还要具备社会责任心。《两个投资者，八年坎坷路》体现的是办案艺术，《10年难题今朝解，53户住户俱欢颜》弹奏的是和谐音符。                                                                                                           　　鲁邦升              10年难题今朝解   53户住户俱欢颜
婺城区成功调解一起住房产权证集体纠纷案 苗青李方荣何月芳         9月3日上午，婺城区人民法院二楼诉前调解室内，在区联合人民调解委员会的主持调解下，城北街道凤山街原汽车保养场1号综合楼53个住户，与金华通济交通运输股份有限公司代表人在调解协议书上签字。一起拖了10来年的合作建房引起的产权证侵权纠纷得到了圆满解决。购房户代表人章伟庆告诉记者，为了这个事情，他们已经整整奔波了10来年，今天总算得以了结，心里非常高兴。         原来，章伟庆等53位购房户是金华通济交通运输股份有限公司的职工。1998年8月，众购房户与原金华市中山房地产开发公司签订合同，约定中山房地产开发公司把其开发的“保养厂综合楼”出售给众购房户，合同约定，所购房产享有房屋的全部产权。合同订立后，购房户们按约定支付了全部购房款项，原中山房地产开发公司于1999年10月31日至11月4日给购房户交付了房屋钥匙。但2000年1月，金华市中山房地产开发公司致函购房户，以“总公司同意按商品房(单位出售给住户)通过房地产交易中心办理房产证，按规定住户需交契税1．5％，房屋交易费0．75％”的理由，要求众购房户在2000年1月31日前交纳办证费用，中山房地产公司在收取费用时告知购房户“双证即日办理”，而事后中山房产公司在交证时只交房产证，没有交付土地证。         此后，购房户为了土地证问题，走上了漫漫催交路。2004年，汽运总公司改制后，众购房户继续向改制后的浙江通济交通运输股份有限公司催问，希望尽快办理土地证，但一直都未得到明确的答复。在长达10年催交无效的情况下，众购房户出于无奈，于今年6月14日，一纸诉状将浙江通济交通运输股份有限公司以及认为要承担连带责任的金华市汽车运输总公司、金华市交通局告上了法庭。         鉴于中山房地产开发公司已注销，该责任应由汽运总公司承担，被告金华市交通局作为汽运总公司的投资主体和主管部门，在汽运公司改制时，没有注意到被改制企业尚未履行完毕的债权债务，依法属于过错，应对汽运总公司在本案中的义务承担连带清偿责任。区人民法院立案大厅在了解基本案情后，认为此案一时也难以作出判决，于是让当事人代表到联合人民调解室，请他们先进行调解。         调解室的工作人员在调查了基本案情后，即与浙江通济交通运输股份有限公司负责人取得联系，从情、理、法的角度对此事进行了分析，多次与他们进行交流沟通。与此同时，调解工作人员协同公司负责人，多次向市政府有关部门反映情况，督促市政府及早提出解决此类问题的相关指导性政策。上月底，市政府专门就此问题出台了《关于浙江通济交通运输股份有限公司改制土地遗留问题的处理意见》（〔2008〕91号）抄告单，对此地块的使用性质和土地出让金补交问题进行了界定和明确，帮助解决了政策上的障碍。随后，调解室工作人员又分别与53个住房户进行沟通，通过入情入理的分析和大量细致的思想工作，最终双方达成一致意见：浙江通济交通运输股份有限公司答应立即补足应交的土地出让金300万元，并协助办理好各住户的土地证，各住户不追究公司延期交付土地使用证所造成的损失，住户方律师代理费1万元由通济公司承担，办证工本费由住户自己承担。         “如果没有调解委员会的调解，我们还真不知道等到什么时候才能拿回自己的土地证。”为此事跑了多年的住户代表蒋汝钱激动地在协议书上按了手印。浙江通济交通运输股份有限公司董事长陈勋教在调解现场说：“调委会为我们化解了一个大难题，我对公司股东和各位员工也有了一个交代。我代表公司向大家保证，一定负责将办证的事落实好，尽早送到住户们手上。"         相关链接：婺城区司法局局长章锦新介绍，今年以来，为了构筑多元化的矛盾纠纷解决机制，充分发挥人民调解在化解社会矛盾纠纷中的积极作用，婺城区司法局与婺城区人民法院在立案大厅共同增设人民调解室，直接将替代性纠纷解决方式引入诉讼程序，有效节约了法院的审判资源，大大提高了办结案的效率。本案也是诉前调解室成立以来主持调解成功的涉案标的最高、牵涉面最广、难度最大的一起典型案例。到目前，诉前调解室已累计接待诉讼当事人180多批次，成功息诉15起，达成调解协议70起，调解标的达230余万元。　　本报记者苗青通讯员李方荣何月芳 ------------------------------------------------------------------------------------------ 　　附原告章伟庆等53人诉讼请求及事实与理由一、诉讼请求 1、判令被告限期办理保养厂综合楼出让土地使用权变更登记手续，并按原告购置的房屋交付国有土地使用证； 2、判令被告金华市汽运总公司承担逾期办理出让土地使用证违约金116万元；
3、判令被告浙江通济交通运输股份公司和金华市交通局对市汽运总公司的债务承担连带责任；
4、由被告承担本案诉讼费和律师代理费用。二、事实与理由 1998年8月，众原告与原金华市中山房地产开发公司签订合同，约定中山房地产开发公司把其开发的“保养厂综合楼”出售给众原告，合同约定，购房户享有房屋的全部产权。合同订立后，众原告按约定支付了全部购房款项，原中山房地产开发公司于99年10月31日至11月4日给众原告交付了房屋钥匙。
2000年元月24日，金华市中山房地产开发公司致函众原告，以“总公司同意按商品房（单位出售给住户）通过房地产交易中心办理房产证，按规定住户需交契税1.5%，房屋交易费0.75%”的理由，要求众购房户在2000年元月31日交纳办证费用，中山房地产公司在收取费用时告知购房户：“双证即日办理”。
但中山房产公司在交证时只交房产证，没有交付土地证。在众购房户的责问下，中山房地产公司工作人员解释说“先交房产证，再办土地证”。
此后，众原告为了土地证问题，走上了漫漫催交路。几乎每年都不少于十人次，以不同的方式、向不同的对象、在不同的场合，不间断地向汽运总公司的原领导金永生总经理、熊副总经理、中山房地产公司老总李斌等催问，但每次得到的都是“很快就会办理”或者“正在申报过程中”等意思类似的敷衍答复。期间，众原告曾经派代表向《金华日报》市民援助中心求助，被告有关领导在记者面前也表示“交付土地证是购房户的合理要求”，并表示他们会尽快办理，但结果仍然是“光打雷、不下雨”。
2004年汽运总公司改制后，由于众原告的合法权益未得到落实，故众原告重蹈催交路，又每年多次向改制后的浙江通济交通运输股份有限公司催问，通济公司的董事长兼汽运总公司总经理陈勋教及工会主席许兵等领导，口头上表示“会尽快解决”，但实际上没有付诸行动，其结果是“涛声依旧”。后在购房户代表的多次催问下，陈勋教表示“后面这块土地（即凤凰家园）马上就要开发了，开发后一起做证”。由于众原告处于弱势地位，且有相当购房户系汽运总公司或通济公司的员工，因此对被告的敷衍行为敢怒而不敢言。现凤凰家园在2007年已全部开发完毕，据了解，“凤凰家园”二期房产已办理好土地证，但众原告的土地证仍然不见踪影。为此，众原告曾在今年两会期间，再次向陈勋教提出办证要求，但得到的结果仍然是“敷衍”两字。虽然如此，但众原告为了社会稳定，还是予以克制，没有做出集体信访等过激行为。在通过长期催交无效的情况下，无奈现只能诉诸法院，希望借助法律来解决。
现查明：原金华市中山房地产开发公司系被告浙江省金华市汽车运输总公司的下属企业，注册资金为500万元，于2005年5月31日注销。被告浙江省金华市汽车运输总公司在2005年5月20日出具了《关于金华市中山房地产开发公司清算结束的通知》，承诺原中山房地产开发公司注销后的剩余资产及债权债务均由被告浙江省金华市汽车运输总公司承受。另查明，被告浙江省金华市汽车运输总公司系被告金华市交通局实际出资5132万组建的国有企业。工商材料显示，被告汽运总公司现尚在册，但实际上已两年没有参加年检；另又查明，汽运总公司在2004年8月，经浙江省人民政府企业上市工作领导小组和浙江省人民政府国有资产监督管理委员会批准，整体改制为由金华市国有资产管理委员会办公室和陈勋教等1067名自然人共同持股的浙江通济交通运输股份有限公司，汽运总公司的优质财产，也被改制后的浙江通济交通运输股份有限公司接受。
原告认为：众原告与原金华市中山房地产开发公司订立的合同，名称虽然为《保养厂地块1号综合楼合作建房协议书》，但协议内容及中山房地产公司于2000年元月24日出具的《通知》表明，保养厂地块1号综合楼项目，实际上是由原金华市中山房地产开发公司开发建设，集中销售给众原告的商品房买卖行为，合同约定的价格不低于当时同地段商品房的市场价格，且合同也明确作出了“购房户享有全部产权”的约定。因此，保养厂地块1号综合楼不属于单位集资建房。假如把原中山房地产开发公司对“保养厂1号综合楼”的建设行为，理解为合作建房，那么综合楼一楼沿街店面应当由各合作者按份额享有，不应由原中山房地产公司现为通济公司占有使用，否则就是对众原告合作建造房屋的侵权。因此，《保养厂地块1号综合楼合作建房协议书》实质上是属于开发商转移房屋所有权于众原告，众原告支付价款的合同，依法受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整。
不管《保养厂地块1号综合楼合作建房协议书》属于什么性质，中山房地产开发公司在开发“保养厂1号地块综合楼”时，应当具备“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”的条件，否则不能开发。中山房产公司对1号综合楼竣工后，虽然向众购房户交付了“钥匙”，但“交钥匙”义务的履行并非就意味着合同义务履行完毕，被告还应协助众原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，把房屋权属完整地转移给购房户。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，中山房地产开发公司应当自“交钥匙”后的90日内，提供必要的证明文件，协助购房户办理土地使用权变更手续，未在法宝期限内办理变更手续，依法已构成违约。
作为房产，没有交付土地使用证，意味着购房户不享有房屋的完整产权，限制了房屋所有权的部分权能。延迟交付房屋权属证书的违约行为，在客观上已给购房户造成了一定的经济损失。按照《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，中山房地产开发公司应承担自交付使用之日起的90日后，按众原告已付购房款总额，参照人民银行规定计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。
众原告共支付的购房款为3627755.1元，中山房地产开发公司交付“钥匙”的时间是1999年11月4日，故应支付违约金为为3627755.1元×0.00021元/天×3049天=2322815.3元（已算至2000年2月5日至2008年6月14日）。考虑到中山房地产公司已交付房产证未交土地证，故众原告主张减半支付116万。
鉴于中山房地产开发公司已注销，该责任应由汽运总公司承担；虽然汽运总公司工商在册，但其优质资产在改制时已被浙江通济交通运输股份有限公司接受，实际上已成为没有偿还能力的空壳公司。根据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，该债务应由改制后的浙江通济交通运输股份有限公司在接受汽运总公司财产范围内，承担连带民事责任；被告金华市交通局作为汽运总公司的投资主体和主管部门，在汽运公司改制时，由于疏忽大意，没有注意到被改制企业尚未履行完毕的债权债务，依法属于过错，应对汽运总公司在本案中的义务承担连带清偿责任。
鉴于以上事实和理由，为了规范房地产开发经营行为，妥善处理与企业改制相关的民事纠纷，保护众原告的购房利益；也为了化解矛盾，打造和谐社会，不至于本案的纠纷而导致不必要的信访事件，督促被告及早处理“保养厂1号地块综合楼”的土地证遗留问题，特依法诉诸法院，请求人民法院以实现司法正义为己任，对本案依法作出公正判决。
诉讼代表人：章伟庆、蒋汝钱、
蔡子杨、陆芳、翁艳花
2008年6月14日

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