房贷政策变化导致违约，如何处理？
发布日期：2016-07-27 作者：姚艳艳律师
如果因为国家房贷政策的变化，买家以未能如期获得银行贷款，且不能归责于自身为由要求解除合同、返还定金或已付购房款，而房东则以买家不能依约支付房款为由，要求买家承担违约责任时，如何处理？
1房贷政策变化不属于不可抗力
不可抗力，指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；如果构成不可抗力，则产生部分或全部免除责任的效果。不可抗力的特点在于：
（1）不可预见性
（2）不能避免并不能克服。房贷政策变化对于买家而言虽然不能预见、不可避免，却并非不能克服，因此，房贷政策变化不属于不可抗力的适用范围。
2房贷政策变化视情况认定属于情势变更抑或商业风险
情势变更，指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，因此允许变更合同内容或者解除合同。
（1）自住型买家
对于首次购房或改善型购房（置换）等自住型买家，贷款购房往往是其负担较高房价的唯一方法。若因房贷政策变化导致买家无法获得贷款，贷款不足或不成严重影响买家的履约能力，合同继续履行将导致买家严重的财务危机，甚至导致法院判决后强行拍卖交易房屋以归还所欠房款的后果。此时，买家的合同目的业已落空，房屋买卖合同已实际不可能继续履行，因此可以适用情势变更原则，买家可以请求解除合同，房东应将收受的房款本金及利息或定金返还买家。
（2）投资型买家
对于拥有两套以上住房的投资型买家，不能以贷款支付的部分房款，买家可以通过出售原有房屋等途径筹措资金。房贷政策变化不会对买家继续履行合同造成特别困难，根本性地影响合同履行的基础和合同目的的实现。此时，不适用情势变更原则，应视为买家投资的商业风险，买家请求解除合同的，除非房东同意，否则不予支持；房东同意合同解除的情况下，买家还应承担定金罚则或赔偿房东损失。
3合同有具体约定的，从约定
对于在房屋买卖合同中对贷款风险已经进行约定的，视为买家对贷款不足或不批准的后果有了明确的预期，并做了相应的安排，故不适用情势变更，视为买家的商业风险。
综上，通常会根据买家的收入状况、履约时买家是否另有房产可以出售、购买动机系投资抑或自住等买家的实际履行能力，以及合同对贷款风险是否有所约定，判断房贷政策变化是否构成情势变更原则。
在实践操作中，通常房东与买家之间签订的《房屋买卖合同》中会明确约定“银行批准的贷款额度不足或不批准贷款，则买方应在一定期限内补足不足部分”或“若乙方（买家）向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应房价款直接支付甲方（房东）”等，合同中对贷款不足的风险一般都做了明确约定，房贷政策变化不能适用情势变更原则。因此，房贷政策的变化将难以作为买家履行不能的正当理由，买家在签订购房合同时应当对自己的履约能力有更清晰的认知。
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