借名买房权属纠纷案件

发布日期：2016-08-17 作者：靳双权律师

一、基本案情
    1、原告观点：郭福仁诉称其与被告于广龙、王翠芬系同一单位同事关系，2006年单位出售新建集资房。由于原告不符合购买单位新建集资房资格，无法以自己的名义购买单位的集资房。故双方商议，由原告出资，以被告的名义购买单位集资房301室。同时原告支付给被告借名费8万元元作为补偿。后双方于2007年4月18日签订了购房协议。协议约定原告借被告名义购买单位集资房，由原告支付给被告10万元作为借名买房的补偿。待过户条件成熟时，被告协助原告办理房屋过户手续。协议签订后，其履行协议给付被告10万元，并以对方名义支付给单位35万元购房款。在履行完所有协议义务之后，原告于2007年所购集资房办理相关手续后可变更为商品房。但是对方确拒绝履行协过户义务。因此起诉：1、请求法院判令被告按照合同约定协助办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。原告郭福仁表示同意再支付被告于广龙、王翠芬补偿7万元。
2、被告观点：被告于广龙、王翠芬辩称其对涉案房屋具有无可争辩的产权。产权证上登记的是自己的名字；2、其与原告郭福仁是租赁关系。2006年，单位分房，选房前，郭福仁要求，双方订立了《初步租房协议》。在答辩人拿到涉案房屋钥匙后，双方再次签订了《协议书》。3、原告称给付的借名费实际是租赁费用。因此不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
法院审理查明：二被告为夫妻关系，与原告郭福仁是同一单位同事。2006年该单位拟向职工出售住房，原告郭福仁与被告于广龙商议由原告郭福仁借用被告于广龙名义购房。2006年8月2日，原告郭福仁（乙方）、被告于广龙（甲方）签订《初步租房协议》，约定甲方将家属楼由乙方长期租住，经双方协商，购房款由乙方出资，乙方开始入住，房产证办理下来，房产证由乙方保管。今后此房其他所有费用由乙方负责，房子的使用权归乙方所有，与甲方无关（此房升与降与甲方无关）。房屋到可以过户时，乙方有权提出过户，甲方无条件主动协助乙方办理手续，过户手续费由乙方负责，乙方不再出其他任何费用，如乙方不提出过户，乙方长期拥有以上权利。如房产证办理完毕后，甲方反悔，甲方给付乙方所有房款及违约金30%。2007年4月18日，原告郭福仁（乙方）、被告于广龙（甲方）签订《协议书》，原告支付被告10万元补偿款，并以被告名义支付给单位35万元购房款。2007年4月18日原告郭福仁收到房屋钥匙后居住该套房屋至今。2008年6月，于广龙领取了房屋产权证书。目前，该套房屋已具备办理产权过户手续的条件。原被告因办理产权过户手续的问题发生争执。
三、法院判决
    1、被告于广龙、王翠芬于判决生效后二十日内协助原告郭福仁办理房屋产权过户手续，将该套房屋产权办至原告郭福仁名下，相关费用由原告郭福仁承担。
    2、原告郭福仁于判决生效后二十日内给予被告于广龙、王翠芬补偿人民币七万元。
四、律师点评
知名房产律师点评
知名房产律师点评：
本案中，双方当事人为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由原告郭福仁借用被告于广龙的名义购房，购房款实际由原告郭福仁支付，就此事实有双方所签订的《初步租房协议书》，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原被告之间的购房协议合法有效。
    而《协议书》以及证人证言加以证实，同时该房屋在购买后亦一直由原告郭福仁所居住使用，因此结合原、被告的当庭陈述可以认定双方名为租赁实为借名买卖关系。原告郭福仁与被告于广龙签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由原告郭福仁居住至今，原告郭福仁也给予了被告于广龙、王翠芬一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。根据生效的购房协议的约定和《合同法》第64条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”以及第135条“出卖人应当履行向买卖人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，双方约定房屋符合过户条件时办理过户手续，现该套房屋已具备办理产权过户手续的条件，被告应当信守承诺协助办理过户手续。
故被告于广龙、王翠芬应当及时配合原告郭福仁办理涉案房屋的产权过户手续，办理过户手续所需相关费用由原告郭福仁承担。关于原告郭福仁自愿再支付被告于广龙、王翠芬补偿7万元，因为是原告自愿负担，因此靳律师认为该做法应当得到支持。
关于违约金的规定
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约方和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。至于违约金的数额，《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》第一百二十一条规定当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。但是《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但是司法实践中，对“过高”、“过低”的标准，各地法院乃至同一法院的不同法官掌握尺度都不尽一致。《合同法解释二》第二十九条第2款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此违约金的数额应当在具体案件中计算。

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