点评一起借名买房纠纷案件

发布日期：2016-04-27 作者：靳双权律师

本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
赵立与李素萍原系夫妻关系，李素萍于1997年死亡，生前与赵立共育有赵霞、赵红、赵凯、赵琳四个子女。
１、赵霞在原审法院起诉称： 1988年，赵立、李素萍单位房改，由于经济原因，约定由赵霞出钱购买诉争房屋，房屋归赵霞所有，先由赵霞居住，赵凯结婚时再由赵凯居住，赵凯居住四年后，赵霞再次搬进诉争房屋居住，现在赵立拒绝将房屋过户给赵霞。故诉请：(1)判令诉争房屋归赵霞所有；(2)判令赵立、赵红、赵凯、赵琳协助赵霞办理过户手续;(3)本案诉讼费由赵立、赵红、赵凯、赵琳承担。
２、赵立在原审法院答辩称：未约定将诉争房屋所有权归属赵霞，赵霞私自领取登记为赵立的产权证，赵霞有三套房屋，未尽过赡养义务。现，赵霞拒绝归还产权证，赵霞一个人主张占一半房产。赵立现已经80多岁想要回诉争房屋和房产证。
赵红在原审法院答辩称：不同意赵霞的诉讼请求，同意赵立的答辩意见。
赵琳在原审法院答辩称：同意赵霞的诉讼请求，因为购买诉争房屋已经签订协议。
赵凯在原审法院答辩称：同意赵霞的诉讼请求，当初已经协商好诉争房屋就归赵霞。李素萍去世时说诉争房屋归赵霞，还有另外一套房屋归赵凯。
（二）审理过程
在本案审理过程中，赵霞提交书证两份，其中一份证明，诉争房屋归属出资人赵霞。由赵立签名，赵立代李素萍签名，赵霞、赵凯、赵琳均主张该书证系李素萍生前所书写，对该书证的内容知情并同意。赵红表示李素萍知道并同意由赵霞出资购买诉争房屋。
另一份书证证明，李素萍去世后，赵立曾把全家叫到一起，重申了李素萍将诉争房屋给与赵霞的意思表示，由赵立签字，赵立虽不认可，但未申请笔迹鉴定。
2013年，在《生活广角》栏目，赵立曾陈述李素萍提出由赵霞购买诉争房屋。
诉争房屋的购房合同、收据、交费明细表、房屋所有权证书原件均在赵霞处，诉争房屋现由赵霞居住。
原审法院判决认为：根据书证可以认定，诉争房屋由赵霞购买系赵立、李素萍夫妻双方的共同意思表示，且赵立同意赵霞购买后，诉争房屋归赵霞所有。
赵立与赵霞之间形成的是借名买房合同关系，且合法有效。
借名人享有办理房屋过户手续的请求权，而并诉争房屋的所有权，因此，对赵霞请求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，法院不予支持。
判决：１、赵立、赵红、赵琳、赵凯协助赵霞办理诉争房屋过户手续；２、驳回赵霞的其他诉讼请求。
赵立、赵红提起上诉。上诉请求撤销原审判决，改判驳回赵霞原审诉求或发回重审。上诉理由：原审认定事实不清，证据不足。赵立及赵霞签订的材料不是借名买房，对于出资行为，应视为是赵霞对父母的赠与或借款，而且诉争房屋折算了父母的工龄。提交了《改按成本价购房变更产权申请》复印件一份，证明目的为购房时考虑了赵立的工龄。
上诉法院认为：赵立作为出名人与赵霞之间形成了借名买房法律关系，赵立应协助将诉争房屋转移登记至赵霞名下。赵立、赵红提交的《改按成本价购房变更产权申请》中并无折算工龄的内容，故赵立、赵红的此项主张本院不予采信。
判决：驳回上诉，维持原判。
（三）靳双权律师点评：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权，履行债务。合同的约定符合诚信原则的，当事人应当严格履行合同，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，诉争房屋为参加房改的单位福利分房，并非政策性保障住房，权利人依法处置未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据当事人提交的证据和陈述，能够认定诉争房屋系赵立、李素萍协商并同意后，由赵霞出资购买，并归赵霞所有。赵立作为出名人与赵霞之间形成了借名买房法律关系。当事人应当按照约定履行自己的义务。借名买房合同中，借名人履行支付购房款等义务后，要求出名人协助办理过户时，应予支持。本案中，赵霞已经依约履行了全部合同义务，赵立应协助将诉争房屋转移登记至赵霞名下。赵红、赵琳、赵凯作为李素萍的继承人，亦负有相应的协助义务。
关于赵立主张的诉争房屋计算了赵立、李素萍工龄的问题，首先，赵立未举证证明诉争房屋的购房款使用了赵立、李素萍的工龄，其次，即使诉争房屋使用了赵立或李素萍的工龄，工龄也仅属于财产性利益，对于因使用工龄而减少的购房款等费用，可以作为析产的根据，但不影响诉争房屋所有权依约发生转移的结果。因此，如果赵立等人认为诉争房屋使用了赵立、李素萍的工龄优惠，可以另行主张相应的权利，该权利的行使不能免除赵立在与赵霞借名买房合同中应将诉争房屋过户至赵霞名下的合同义务。
综上所述，法院的判决正确。
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