二手房买卖中，夫妻一方处分共有房屋的效力判定

案情简介


2006年5月，XXX与XXX签订《房屋买卖协议》，约定由XXX自愿将某房屋以20万元的价格出卖给XXX。当时XXX与XXX为夫妻关系。XXX交付了购房款并于2006年3月搬进该房屋居住至今。房屋具备过户条件后，XXX以共有权人潘小妹不同意买卖为由拒绝办理过户手续。XXX起诉请求判决：1、确认《房屋买卖协议》有效；2、要求XXX、XXX协助办理房屋权属变更登记手续。


一审、二审法院认定：


涉案房屋是XXX与XXX的夫妻共同财产，两人对涉案房屋享有共同共有权。XXX作为涉案房屋的共同共有人，对共有财产享有所有权和处分权，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第（一）款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，《房屋买卖协议》是合法有效的合同。


XXX并非涉案房屋土地的合法使用权人，而且涉案房屋的所有权也未办理到XXX名下，依照《中华人民共和国物权法》第106条的规定，XXX不符合善意取得的构成要件，涉案房屋仍然是XXX和XXX的共有财产。由于XXX不同意继续履行《房屋买卖协议》，而XXX的无权处分行为也没有得到房屋共有权人XXX的追认，《房屋买卖协议》实际已经无法履行，XXX要求XXX和XXX将涉案房屋的房地产权属登记办至其名下的诉请已经无法实现，若XXX认为XXX在履行合同过程中存在违约行为或造成其损失，亦可另案诉讼解决。


再审改判认定：


被申请人XXX作为讼争房地产的共有人，至今多年不在讼争房地产居住生活，本案也无证据证明其不在讼争房地产居住生活期间对该房地产行使管理的权利，并且在再审申请人XXX从2006年3月起在涉案房屋居住至本案诉讼之前，被申请人XXX从未提出过异议，故根据被申请人XXX对本案讼争房地产的上述消极行为，本院确认被申请人XXX默认被申请人XXX对讼争房地产具有处分的权利。从维护交易安全角度考虑，本院确认再审申请人XXX与被申请人XXX签订的《房屋买卖协议》合法有效，被申请人XXX对讼争房地产具有处分的权利，被申请人XXX、XXX作为讼争房地产的共有人应协助再审申请人XXX办理讼争房地产的权属变更登记手续。


律师点评：


1、夫妻一方处分夫妻共有房屋有效


关于无权处分的效力问题，理论界和实务界一直有无效说、有效说、效力待定说几种观点，2012年5月10日最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，根据第3条规定，无权处分合同应为有效。只要签订合同双方意思表示真实，达成合意，且不具有《合同法》第52条规定的无效情形，即使没有办理物权登记，合同依然有效。同时，2014年12月16日，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六点规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。


上述规定对《合同法》第51条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”进行了颠覆性的改变。主要是考虑到《物权法》实施后，依照《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，关于物权变动的原因与结果进行区分的原则，买卖合同的效力并不因出卖人欠缺处分权而受影响。同时，此种处理方式有利于保护买受人的合法权益，否则，如若直接认定买卖合同无效，买受人将无法依据买卖合同取得房屋所有权，或追究出卖人违约责任，只能依照无效合同通过请求返还价款，并且根据过错大小与出卖人分担损失。


2、涉案房屋过户问题


（1）买受人可依据表见代理与婚姻法司法解释，要求出卖人及其配偶履行过户义务


《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中再审法院根据查明的事实，认定潘小妹默认王群先对讼争房地产具有处分的权利，实质是根据上述规定认定处分诉争房地产是其夫妻双方共同意思表示，从而判定其需履行合同义务，协助郑丹进行过户。


（2）无法过户时，买受人可请求出卖人承担违约责任或损害赔偿责任


如房屋已办理过户登记，对于买受人而言，可依据《物权法》第106条善意取得房屋所有权；如房屋无法办理过户登记，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，其中善意买受人还可以要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。


（3）已经过户的，如不符合善意取得构成要件，夫妻另一方可要求追回房屋


如夫妻另一方能够证明买受人并非善意、交易价格不合理或者按照交易习惯，买受人在交易过程中没有尽到通常的注意义务，即便是房屋已经过户登记到买受人名下，因不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，夫妻另一方依据该规定可要求追回房屋。司法实践中，通常“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。


转自孙丽媛 《兰台房地产法评》