基于法律行为的不动产物权变动

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

1.原则：①基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记作为物权变动的生效要件。其公式是：生效的法律行为+处分权+登记﹦物权变动。②其适用范围包括：不动产物权（所有权、抵押权、建设用地使用权）的抛弃、不动产买卖（《物权法》第9条）不动产赠与（《物权法》第9条）建设用地使用权出让与转让（《物权法》第139条）不动产抵押权的设立（《物权法》第187条）③物权变动的时间点是将初始登记或者变更登记记载到不动产登记簿之日，而不是发房产证（建设用地使用权证）之日。不动产登记簿是物权变动的法律依据，权属证书（房产证、建设用地使用权证）不是物权变动的依据，仅为享有不动产物权的初步证明材料。

【例1】甲在自己房屋上给乙设立抵押权，并办理了抵押登记。现乙欲抛弃对甲房屋的抵押权。①抛弃房屋抵押权属于基于单方法律行为的不动产物权变动。②抛弃抵押权属于有相对人的单方法律行为，乙应向甲作出抛弃的意思表示，且该意思表示应有效。③除了抛弃的意思表示有效外，还应办理注销登记（公示），才发生乙之抵押权消灭的效果。

《物权法》

第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证、并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当时要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

2.例外：①土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记。但未经登记的土地承包经营权，不具有对抗善意第三人的效力（《物权法》第127条、129条）②设立地役权的合同生效，地役权设立，无须登记。但未经登记的地役权不能对抗供役地的善意受让人（《物权法》第158条）

【例2】建设用地使用权人甲与乙约定，甲在乙的土地上设立取水地役权，但未办理地役权登记。此后，甲将自己的建设用地使用权全部转让给丙。乙将自己的土地承包给不知情的丁。①要正确理解“未经登记的地役权不得对抗善意第三人”这句话。②地役权具有从属性，从属于需役地。所以，甲将建设用地使用权转让丙（无相反约定）时，虽然地役权没有登记，丙同时取得取水地役权。③丁是取得供役地权利的善意第三人，丙的地役权没有登记，就不能对抗善意的丁。④所以，“未经登记的地役权不得对抗善意第三人”的意思是，不得对抗取得“供役地”上权利的善意第三人。