代理某业主委员会物业用房争议案胜诉

发布日期：2016-11-23 作者：110网律师

【审理法院】
辽宁省沈阳市铁西区人民法院
【原告委托代理人】
北京盈科（沈阳）律师事务所夏辉合伙人律师姜晓峰律师
【案情简介】
位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告某公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用，被告某公司仅提供2间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月，某业委会起诉要求某公司交付物管房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月，某业委会提起行政复议，徐州市人民政府撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，某业委会诉至法院，请求判决归还物管用房，并由被告承担诉讼费用。
【承办过程】
律师代理该案件过程中遇到的难点，业委会是否具有原告诉讼主体资格,行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力.被告开发商重新调配物业用房的效力如何.案涉建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。
一、业委会原告诉讼主体适格
业主委员会依照《中华人民共和国物权法》规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业委会在主张确认物业管理用房所有权时，具备原告诉讼主体资格。
二、行政机关的规划定点对本案当事人产生拘束力。
建筑物建造规划定点是建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。规划定点为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。本案中，被告某公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对规划定点提出异议，故被告应当遵守规划定点确定的义务建造物业管理用房。根据该小区规划定点的物业管理用房为：2层物业用房260平方米，即包括案涉幼儿园用房范围。后虽经徐州市规划局变更，但该变更决定已被依法撤销。因此，被告某公司在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告未向行政机关提出异议，应当认定被告认可该行政机关的规划定点。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。
三、被告开发商重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力
根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。同时，徐州市人民政府1999年3月31日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》规定，开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”根据上述规定，本案中被告在艺君花园竣工验收交付后，既对艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。
四、本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。
虽然徐州市规划局曾核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房，因该变更规划行为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》规定，须经过业主大会决议。故被告辩称其以车库重新调配物业管理用房，已满足原告实际需求。这种减损原告停车需求而填补原告物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。

【审判结果】
胜诉。

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