租赁合同届满、无效或者解除后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？

发布日期：2016-12-15 作者：超级账号5律师

一、租赁合同期满后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理?
随着生活水平的提高和人们对生活质量的追求，在房屋租赁市场，承租人对装饰装修价值越来越大，也越来越豪华。在出租人与承租人就房屋租赁产生纠纷时，双方往往对于装饰装修物争议特别大，此也是人民法院在处理房屋租赁合同纠纷中的难点问题。在房屋租赁合同中所涉及的装饰装修物，主要是动产和不动产的附和。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度可以将装饰装修物分为未形成附合的装饰装修物和形成附合的装饰装修物两种形态。形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋结合在一起，已形成继续性和固定性，非毁损不可分离或者分离需花费巨大费用。比如，承租人在租赁房屋中铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷在墙壁上的油漆等均属于附合的装饰装修物。未形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋未完全结合，可以分离拆除，而且分离也不会花费多少费用。比如承租人在租赁房屋内安装的空调、太阳能热水器等均属未形成附合的装饰装修物。根据添附理论，未形成附合的装饰装修物，不产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属承租人。承租人基于所有权可以拆除取回。对于形成附合的装饰装修物，因不能拆除或者拆除需花费巨大费用，为了充分实现物的使用价值和效用，房屋租赁合同结束时由出租人取得装饰装修物的所有权。与此同时，由于承租人不能在房屋租赁期间内继续享用该装饰装修物而受到损失，出租人则应该根据装饰装修物是否对自己有利用价值进行拆价补偿或者依法给予补偿。
1、对于装修装饰物的处理，首先应当确定该装修装饰是否经过出租人的同意。如果承租人未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修，属于恶意装修，构成侵权行为，承租人应当承担侵权赔偿责任。此种情况，对于装修费用，出租人不予补偿，承租人应当将增添的附属物拆除，恢复房屋原状。此过程中给房主造成的损失，承租人应当予以赔偿。
2、对于经过出租人同意的装修装饰物，则需要区分是否形成附合。
未形成附合的装饰装修物，不论租赁期是否届满，承租人作为所有权人享有处分权。形成附合的装饰装修物，双方有约定的从约定，没有约定的，合同权利义务关系终止时，经出租人同意的装饰装修物归出租人所有，且承租人无权要求出租人补偿。
二、租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？
依据城镇房屋租赁司法解释第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。实务中需要注意，确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限长短，只考虑承租人对装饰装修物的实际使用时间，予以折旧，不能按租赁期限进行分摊。如果装饰装修物未经过利用贬损，则现值价值相当于装饰装修物价值，不存在折旧问题。对于附合装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法确定。
三、房屋租赁合同解除后，承租人对房屋的装饰装修物如何处理？
一是对于已形成附合的装饰装修物，则区分承租人违约、出租人违约、第三方原因导致合同解除，适用不同的处理原则。二是出租人是否对承租人的装修装饰物进行补偿：在合同解除的情况下，由导致合同解除的违约方承担装饰装修物残值损失；在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修物残值损失。合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需对承租人予以适当补偿。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“承租人经出租人同意的装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。
《解释》中规定的“装饰装修残值损失”是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修工程造价扣减合同履行期消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。

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